隔一条街房价不一样「一街之隔单价便宜15万/㎡这些楼盘你都清楚」

上周我们推送了一篇成都二手房房价的文章，留言区中有很多读者希望我们筛选一些市面上的优质二手房，今天我们整理了锦江区比较优质的楼盘，大家可以参考这些小区来进行选择。

1、极度刚需：秀水园（地铁2号线塔子山站旁）

锦江区的老小区有很多，我之所以选择推荐秀水园这个小区，主要是看中的是它的地理位置和配套。秀水园位于锦江区秀水街1号，属于沙河堡板块，与东大路、攀成钢、东客站毗邻。

熟悉这个东门的读者应该清楚，东门近几年的次新楼盘基本都集中在这四个板块，以塔子山壹号、天誉、万科金润华府等楼盘为例，它们的均价都在2.5万/㎡左右。

而秀水园仿佛就是这些区域中的一股“清流”，它是该区域内为数不多的几个老小区之一，参考近三个月的成交数据，该小区的均价仅在1.1-1.3万/㎡左右，比街对面的塔子山壹号便宜了近1.4万/㎡。

简单介绍一下这个小区周边的一些配套设施，它是距离地铁2号线塔子山公园站最近的一个小区（约100米），1公里内有沙河堡小学、四川友谊医院、华宇广场等，生活配套都非常齐全。

当然，在除了这些优点以外，秀水园有着明显的劣势。它建成于2005年，楼龄距今约有14年了，整个小区均为多层，没有配备电梯。而秀水园目前在售的房源大多为顶楼或者一楼，因此购买秀水园可能会面临到顶楼爬楼梯或者底楼潮湿的尴尬状况。另外秀水园的租户很多，物业为私人承办，因此在人员管理、维护方面较差。

综上：秀水园是一个极度刚需的楼盘，在地理位置和价格上都有着明显的优势，但在品质和居住体验上一般。个人觉得，它能够以极低的门槛就能入驻攀成钢、东大路等高端板块旁，对于极刚需的购房者来说也是可以纳入考虑范围之内的。

2、一般刚需：锦江城市花园（三圣乡板块）

提到买房，三圣乡也是不可忽视的板块，该板块虽然位于三环外，但是集中了卓锦城、绿地468、锦江城市花园、鑫苑名家等楼盘，聚集了大量的人气；而且随着永辉超市、卓锦曼购、伊藤洋华堂亚洲旗舰店的先后开业，板块的生活配套也得到了大幅的提升。

（图片来源于网络，侵删）

目前三圣乡板块的房价在1.5-2.5万/㎡左右，锦江城市花园应该也是整个三圣乡板块中换手率最高的小区，根据贝壳找房显示的数据，锦江城市花园目前有206套房源在售，近90天成交了71套，远高于鑫苑名家、卓锦城等楼盘。

回顾成交的这些房源类型，多为46-80㎡的套一套二，单价1.4-1.6万/㎡，总价70-120万，这些房源恰好符合大部分刚需购房者的户型需求和价格预算。

我看了一下这些房源的户型，都属于紧凑型，但总得来看实用性较高，而且可改动性也较大。我之前接触过一些购买这个小区的读者，因为每户都带有阳台，因此他们会将套一改造为套二，或者套一带书房使用；将套二直接改造为套三。

套一：约46㎡

套二：约72㎡

套三：约84㎡

单价、总价低，又可以通过简单的户型改造提升房屋的功能性，这是三圣乡很多楼盘所不具备的。而且按照目前的街道划分，锦江城市花园可以就读目前的盐道街528分校，这也是众多购房者考虑该小区的原因之一。

（盐道街528分校区划分范围）

最后也说一下这个小区的弊端，锦江城市花园是三圣乡出了名的高密度楼盘（一到三期都是），有些楼栋为3T12户的配比，想想都可怕。另外因为这个楼盘的小户型居多，因此租户的占比也较三圣乡其余楼盘更高。

3、刚改：锦东庭院（塔子山公园旁）

从我个人角度而言，对于锦江区的刚改项目定位，无论是品质、面积段、配套我都更偏向于中粮鸿云这样的楼盘，但是它目前的挂牌单价接近3万/㎡，再将它纳为刚改，从总价上来看是有点不合适的。综合考虑，我将锦东庭园定位于刚改，并且作为具有性价比的项目推荐给大家。

只要是十年前去过塔子山公园的读者，应该都清楚塔子山公园之前要比现在要大得多。塔子山公园之所以缩小，是因为它其中一部分地块是属于农科院的，后来农科院将这部分地块收回，打造成了现在的锦东庭院小区，就是下图的阴影部分。

锦东庭院于2015年全部建成，由15栋高层建筑围合而成，面积68-153㎡，涵盖套二、套三、套四房源，是成都市省级机关单位和农科院的单位福利房。

对于这个楼盘的品质如何，可以参考望江锦园、望江水岸、德馨苑、致瑞雅苑、镏金岁月等楼盘，它们均是成都市省级机关或农科院的单位福利房。个人觉得这些楼盘的品质还不错，虽然称不上好高的舒适性，但也优于2010年后的大部分小区。

此前锦东庭院由于是单位福利房，所以产权一直没有办下来，一直不能交易过户。到了2018年年底时，才有部分房源办下了产权，陆续有了成交记录。现在锦东庭院的挂牌价和成交价大概都在2万/㎡左右，而河对面的ICC天曜、恒仁滨河湾房价都已经达到了3万/㎡以上（当然，这两个楼盘的品质肯定更高）。

刚改群体可直接参考113㎡和153㎡两个户型，113㎡大三房的竖厅设计，对中庭；153㎡则是大四房设计，处于整个小区的最高处，正对塔子山公园。

113㎡，套三双卫

153㎡：套四双卫

锦东庭园的劣势在于，这个小区为单位福利房，因此空置率较高，而且租户的占比也比较高。除此以外，更应该关注的是房源的产权问题，一定要落实好卖方是否已经下产权，避免未下产权的合同房。

4、改善：绿地锦天府（攀成钢板块）

锦江区能够真正称得上改善的项目并不多，早一批东门大桥的时代豪庭、东湖公园的河滨印象、狮子山的万科城市花园、三圣乡的融创四海逸家，到现在攀成钢的仁恒滨河湾、绿地锦天府、伊泰天骄、凌云峰阁，搬起手指拇都数得过来。

考虑到项目的地理位置、配套、楼龄、价格，我个人推荐绿地锦天府这个楼盘。绿地锦天府紧邻着伊泰天骄和凌云峰阁，都位于二环路旁，属于攀成钢板块。

绿地锦天府项目包含了大平层和联排别墅，面积段189-469㎡，对于改善购房者来说可以有多重的选择。我此前去看过绿地锦天府高层300㎡的户型，客厅和开放式厨房带双阳台，十分大气；每个房间均为套房，主卧浴室放下双人浴缸毫无压力……

对于改善购房者而言，绿地锦天府的单价明显低于时代豪庭、河滨印象等楼盘，也低于旁边的伊泰天骄、凌云峰阁，购置成本相对更低。但绿地锦天府也面临一个问题，就是项目有部分楼栋临二环高架，所以有可能会受到噪音的影响。

最后：以上内容为个人观点，仅供参考，不作为投资建议。

（来源：成都摇号助手，欢迎关注）