珠江帝景苑算不算高档小区「滨江东珠江帝景苑保姆级选筹指南」

简介

珠江帝景苑位于广州新城市中轴线与广州横轴珠江交汇处，是合生打造的老牌豪宅楼盘。小区地处滨江东，毗邻广州塔，享一线江景，与珠江新城隔江对望，隔壁就是琶洲电商区。

珠江帝景苑分六期

一期倚泓轩：建于2002年，位于小区东侧，望黄埔涌，由18栋1梯4户的13层小高层住宅组成，最小面积127㎡。楼龄最老，且需要注意的是，这个组团是没有车位的。

二期悦涛轩：建于2003年，位于小区南侧，几乎没有什么存在感；由7栋2梯6户的20层高层住宅组成，最靠近双塔路、猎德大桥和新光快速路，方便进出。全小区最小面积的90 ㎡户型主要集中在这里，总价最低。

三期赏湖轩：建于2005年，位于小区中央，园林设计最好，由13栋1梯4户的13层小高层住宅和6栋2梯6户的20层高层住宅组成；最小面积127㎡，小区里150㎡左右的户型主要都分布于此。

四期建于鸣泉大宅：建于2006年，位于小区北侧，最靠近江边，由5栋3梯2户的18层高层住宅组成，唯独没有小户型，最小面积都是200 ㎡。这个组团是整个珠江帝景唯一的全板楼组团，户户南北对流。

五期克莱国际公寓：建于2007年，最高最新，靠近小蛮腰，景观最好，最受年轻人喜欢。由6栋35层的高层住宅组成，其中A~D栋3梯6户；E~F栋3梯8户；顶层三梯四户，均为三层复式，且带私家泳池。

虽然名字带“公寓”，但房产性质和户型设计都是正儿八经的住宅。

六期紫龙府（另作一篇，本文暂不讨论）

交通

珠江帝景苑西临广州塔路，北临阅江西路，南临双塔路；自驾出行10分钟到达珠江新城，15分钟可到达琶洲，出行方便。

小区到地铁赤岗站（8号线）、客村站（3号线、8号线）以及岭南广场站（建设中的12号线）均在1.5公里范围内。就地铁通勤来说，并不是很方便，最近地铁站的北门距离广州塔地铁站也要500米以上。

配套

小区内侧底商有各种各样的店铺，便利店，教育门店、生鲜店等，日常所需可以在小区内解决。

珠江帝景北面就是四季天地，也是目前小区吃喝玩乐的主要商圈。

教育

幼儿园：珠江帝景幼儿园就在小区内，便于家长接送。

小学：配套小学为海珠区第二小学，位于双塔路对面的紫龙府小区内。

这个学校虽然不是省级，但是放在海珠区口碑还算不错。

中学：小升初采用电脑派位的方式进行，珠江帝景苑所在地段对应海珠区小升初第六组。

按往年经验，小升初第一志愿填写绿翠中学（海珠区口碑不错的中学），基本都可以入读，具体请以海珠区教育局当年发布的招生政策为准。

物业管理

物业是康景物业公司，口碑一般。小区人车不分流，园林绿植维护得不错，但是凉亭和地砖已略显陈旧。小区于2020年年底成立业委会，整体物业服务已经有所改善。

小区总户数4269户，地上车位800个，地下车位3502个，车位配比1：1.15。

户型分析

珠江帝景苑主力户型是146平方以上的豪宅户型，另有少量90 平的中等户型，以及少量462~740平的顶豪三层复式户型。

最小面积的90 平户型主要分布在悦涛轩组团；

150平左右的户型主要分布在赏湖轩组团；

200平以上的大户型主要分布在鸣泉轩组团和克莱公寓组团。

一期倚泓轩

户型1：

133平3＋1房双卫双阳台

点评：03户型，133㎡东南向3 1房，采光通风都不错，不超豪宅，推荐买入。

户型2：

154平四房双卫双阳台

点评：超大阳台，主卧半圆弧飘窗，这些都是合生系楼盘特色。超豪宅，税重要。

户型3：

163平4＋1房双卫双阳台

点评：户型2的放大版，多了一个储物间。

二期悦涛轩

户型4：

91平2＋1房双卫双阳台

点评：90平方 的两房户型是帝景苑里最小的户型，阳台南向且与主卧阳台相连，景观、采光、通风佳；经典竖厅设计，整体方正实用，但90 平方户型基本上靠近主干道，噪音会比较大。适合独生家庭。

户型5：

101平三房双卫双阳台

点评：标准三房，横厅。

户型6：

134平四房双卫三阳台

点评：0304户型，134㎡北向标准4房。北向望花园，安静不吵，珠江帝景入门级4房，不超豪宅，采光通风好，适合三代同堂的二胎家庭。

户型7：

顶层复式185平7室4卫双阳台

点评：稀缺南向复式，带50平露天平台，房子使用率达220平左右。

三期赏湖轩

户型8：

134平3＋1房双卫双阳台

点评：超大阳台，空间布局合理，实用性高。

户型9：

155平3＋1房双卫双阳台

点评：150 平方的面积是帝景苑较为常见的三房户型，预算稍低的，也可以考虑120 平方的三房；双阳台设计，南北对流；景观阳台、主卧半圆型飘窗和次卧阳台均为南向，通风、采光、景观佳。

户型为全明设计，包括书房也有窗口（可作卧室）；整体方正，无明显缺点。适合单纯的二胎家庭或者与长辈同住的独生家庭。

户型10：

164平4＋1房双卫双阳台

点评：H~N栋的A户型，164㎡东南向4 1房，南北对流，户型标准方正，阳台超大，适合多口之家。

四期鸣泉大宅

户型11

297平4＋1房三卫双阳台

点评：A栋A户型，板楼南北对流，厅大房大卫生间大，主卧书房原是阳光房，直望广州塔，是多口改善家庭的终极之选。

户型12

257平四房三卫三阳台

点评：对比户型11，少了一个工人房。

五期克莱国际公寓

户型13

145平四房双卫双阳台

点评：超豪宅，税重；不是克莱组团的主流户型，户型一般。

户型14

197平六房三卫双阳台

点评：厅无阳台，一大败笔。

户型15

204平4＋1房三卫双阳台

点评：这是一个200 平方的西北望江4 1房户型，预算稍低的，可以考虑150 平方的4房户型；主套和北向的2间次卧均可望江景，景观一流；东南向的次卧和小阳台望花园，通风好。

除储物间不方正外，无其他明显缺点。适合单纯的三胎家庭或者与长辈同住的二胎家庭。

户型16

252平4＋1房三卫双阳台

点评：这是一个250 平方的北向望江的5房户型，B栋E户型、C栋DE户型，是5期最大也是景观资源最好的户型。

预算稍低的，可以考虑190 平方的5房户型；主套和次卧均为北向望江，景观一流；书房可作卧房，以及小阳台均为南向，通风、采光佳；客厅与餐厅为跃式设计，彼此形成隔离，互不干扰；储物间无窗口，除此之外无明显缺点。

适合单纯的三胎家庭或者与长辈同住的二胎家庭。

特别注意：克莱公寓西北侧的C4地块可能要建酒店和商场，如果真的落地，那么克莱公寓最大的景观价值难免会受影响。

1998年，合生创展拿下珠江帝景地块，C4地块也是其中的小地块之一，合生创展将其“养”了25年，到现在还没有开发。

该地块位于整个珠江帝景小区的北边，是最接近珠江的地块，直线距离仅约80米。

C4地块与珠江及广州塔都仅隔着一条马路，不管是北向、西向还是东向，都能享受到不错的城市景观。

目前，C4地块被用作停车场、足球场和篮球场。

值得一提的是，C4地块未来若是开发项目，珠江帝景内的倚泓轩及鸣泉大宅将会从一线江景房退居成二线江景房。

两个组团的楼栋都并不高，只有13-18层。如果C4地块建成建筑高于18层的话，甚至会挡住倚泓轩及鸣泉大宅的江景景观。

对于现有业主来说，这可并不是什么好事。原本的宽阔江景，却突然被几栋大楼挡住，并且还至少要忍受2-3年的施工噪音及灰尘。

怎么选呢？

在楼栋的选择上，主要根据个人预算、景观和环境噪音等来选择：

预算充足又喜欢江景购房者，优先考虑克莱公寓CDE栋，以及鸣泉大宅的各楼栋。

预算稍差，喜欢安静和湖景的购房者，可以选择赏湖轩各楼栋。

倚泓轩和悦涛轩东侧的栋楼靠近猎德大桥引桥，噪音会比较大，但能望黄埔涌河景。

悦涛轩其他楼栋景观一般，但近小区南门，出入方便。

另外，有两点值得注意的是：

西北面的新规划，对鸣泉大宅和克莱公寓的望江户型会造成较大影响，奔着江景的买家需要注意风险；

据传珠江帝景苑西侧的广州塔路，未来将规划一条过江隧道通往天河，或对西侧的住户造成较大的噪音影响。

小区缺点

早期物业的不给力，让小区缺乏保养，显得老旧；小区周边配套有待完善；目前很多房源被拿来改民宿或合租房，住户比较杂乱。

小区人车不分流、部分楼栋没有车位；帝景作为豪宅定位，确实影响居住体验。

以上。