上叠户型优劣「一个上叠买家的选房经」

最近几次业内聚会，不约而同都聊到一个话题：买房人越来越专业了。

一个操盘海淀项目的朋友说到，买他们房子的基本都是各大互联网公司的程序员或者工程师，职业习惯促使大家对于各种细节都十分关注，小到一个钢材使用型号是否对数，大到启用无人机勘查施工现场是否符合报批规划等等……绝对专业。

当然，能做到如此“技术流”的还是少数，但从行业整体生态来看，购房人的学习能力的确在成长。攸克君就发现，身边很多非地产行业的朋友，聊起自己的选房经，头头是道，句句在理。

购房人越“挑剔”，自然是好事儿，好的产品需要有人懂，而懂得人越来越多，其实也在倒逼行业不断进化。

客观来说，房地产行业的进化速度不说一年一迭代，但2～3年肯定会有质的变化。当我们对标最新入市的项目和刚刚开盘2-3年的老项目，就会发现，不管是在户型设计、产品配置还是个性化需求上，都已经有了非常大的变化，更别说和五年或十年以上的老项目或二手房对比。

1

说个攸克君身边的案例。

A君是认识多年的老友，家住丰台、工作在金融街。疫情之后动了买别墅的念头，便找攸克君聊了起来。

根据他的诉求，京西是首选，毕竟常年活动在西边，习惯了这里的生活氛围。做金融出身，让他一直比较抗拒将资产配置大比例都放在房子上，但一场疫情闹得，他说想开了，家人健康舒适才是最关键的，如果在自己的支付能力范围内，可以购置一套叠拼别墅，作为第二居所，平时老人住一住，周末也可以带孩子去换个环境，也值了。

听完他的需求，攸克君第一时间想到了青龙湖。

首先从距离上来说，青龙湖板块对于京西客群来说，是可以接受的距离范围。如果同时考虑区域生态环境与性价比，在北京低密居住板块地图上，青龙湖都属于比较难得的一处。

毕竟生态环境的自然基因，很难匹敌。单说青龙湖，作为全北京主城最大的湖，整个水面6000亩，相当于北京颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体的总和。临湖而居可以说是青龙湖板块最具优势的区域价值。而且从整个板块的规划来说，绿色发展、生态立镇，打造山、水、林、田、园”的宜居环境，规划端的定位也加速了整个区域的生态环境建设和优化。

当然，最重要的还是品牌房企的进驻。这几年，包括万科、中国铁建、金地、龙湖、首开等开发企业接踵而至，品牌房企之间的产品“较量”以及对于区域整体的投入开放，都在提升整个板块的价值。从发展趋势而言，青龙湖也成长为京西不容忽视的又一个潜力板块。

这些理由，也让A君将视野投向了青龙湖。在听闻攸克君提到的几个项目后，其表示准备去现场走一圈。

2

时隔一周，收到了A君反馈，说已经下定一套上叠，并且罗列了好几条理由。

看见他发来的微信，攸克君也是吃了一惊，毕竟之前很多朋友在出手前都会询问一下意见，A君不但下手果断，还总结了很多买它的理由，看过之后，竟然说的也都在理。这也让我不得不感慨，在买房这件事情上，很多善于研究的朋友，已经做到了无师自通。

而他决定下单的理由，主要是三条：

1、是否是纯墅区。可以说这的确是判断一个别墅项目是否足够纯粹的基础。近两年受到北京土地供应格局的影响，特别是“7090”的限制，很多项目只有通过“高低配”来实现，这也使得纯别墅住区愈发稀缺。A君称，他选择的这个项目容积率为1.05。相当于在2.4万平米土地上，只有160户住户，粗略估算，人均享受了近50平米土地，可以说这样的居住舒适度是高低配项目难以企及的。

其实不管是在青龙湖板块，还是放大到全北京市场来看，容积率在1左右的项目，已经相当稀缺。特别是“限墅令”之后，1.0以下的地块从供应端已经不复存在，这就使得已有的低密项目拥有了难得的优势。

2、是否有大面宽。别墅生活讲求居住品质和空间尺度，而所有舒适性的前提，必须要有大面宽。A君说，在对比过区域在售的同类产品后，他选择了其中面宽最大的一个项目，上叠产品客厅面宽做到了7.7米。而同区域的大部分项目面宽，基本在7.2～7.5米。

3、是否具有足够舒适度。用他的话说，能选三叠不选四叠，能选两叠不选三叠。听到他的总结，攸克君已经觉得，这属于半专业人士了。从购房人的角度出发，他已经能够感觉到不同叠拼产品之间的居住舒适度的差异。而且不管是上叠还是下叠，都能享受到私属地下空间，以及三种不同方式的独立入户，最大限度实现了别墅生活的居住感受。毕竟别墅讲究有天有地有院子，两叠产品才能更好满足这样的条件。

中国铁建·山语澜廷上叠产品（约223平米）户型图

听完这三条，可以认定，A君的确是很认真看了一圈项目，而且从价格来说，他最终选择的中国铁建·山语澜廷，并非区域内最便宜的项目。可见，对于这部分首次置业别墅产品的买家来说，价格固然重要，但在权衡居住舒适度与总价时，还是会有所考量。

3

说到这个项目，攸克君也有所了解，之前在关注整个京西别墅项目的供应时，也做过一些横向的对比。从面宽和容积率这两个最直接的指标对比，山语澜廷的确有其优势所在。1.05的容积率可以说是整个板块内最低，而其他项目的容积率大部分是在1.6左右。

而聚焦项目本身，有些细节值得一说。据了解，中国铁建·山语澜廷是区域内唯一做到整体抬高式设计的社区。因青龙湖雨水多，存在防汛防潮等多重需要，所以山语澜廷利用地势将整个小区在原有基础上整体抬高了2-3米，这也意味着小区地面要比周边道路高出2-3米。虽然从建造成本上增加了不少，但这也为后期的居住安全性、私密性以及视野体验，有了更多加分。

中国铁建·山语澜廷抬高式设计剖面示意图

同时，项目邀请到李宝章、梁景华等大师团队操刀了从景观、建筑到空间设计，这在近两年限竞房市场整体供应来看，能全线启用大师团队的，少之又少。

中国铁建·山语澜廷园林效果图

当然，如果从整个市场来看，青龙湖板块的叠拼产品基本属于别墅市场的上车盘，区域内下叠产品总价大概在700万起，而上叠产品的总价不到600万。

五百多万在北京买叠拼，绝对是相当具有吸引力的一件事情，但如何在性价比都不低的项目中，选到最适合自己的，A君的这次选择可以说让人看到了一个来自真实买家的C端视角，他们眼中的好房子究竟是怎样的。

留给我们业内人士需要思考的，便是如何充分挖掘这些真实的C端需求，将他们还原到项目每一个细节中，这便是成功的第一步。