慧盖房 七批次不同总价段一文全解
临到年底，果然上的都是“大菜”！
就在前天，上海第七批次集中供应57盘官宣，16060套房源倾闸而出，2022年年底的楼市盛宴正式开启！
高分高预算人士久违的“狂欢”时刻到来——市中心罕见地放出12个楼盘、3227套房源；12个10万 的项目入市，其中有4个13万 新盘，高端改善的力度空前。
中产改善置业机会多多——均价6-8万出来20个新盘，覆盖了大宁、长桥、大虹桥、七宝、森兰等诸多热门板块网红盘，简直要“挑花眼”。
刚需上车也一样给力——宝山、五大新城地铁盘，不用担心分数，低分也可以大胆冲。
一句话，七批次不仅够量，还够质，“色香味”一大锅端上来，还和五、六批次同台竞技，你说这样绝佳的上车“窗口期”，怎么能够错过！
为此，一房一万专门为伙伴们带来总价段置业分析，一文全部搞定！欢迎收藏转发！
1.总价2000万以上，选市中心大平层or近郊大别墅？
对于高端改善买家而言，第七批次真的是幸福得要“哭”！
毕竟之前的几个批次，2000万以上基本没得选，因为供应实在太可怜。
大家都说解封后都要换大房子，但彼时新房市场塔尖置业只能往二手走，无怪乎二手豪宅蹭蹭涨了一波。
现在2000万以上高端改善盘一下子来了8盘，前期积累的需求，这下可要“照单全收”。
市中心大平层从容选！
鸿印里，老静安贵胄地段，繁华商圈资源环伺，步行可到“梅泰恒”，地段真的是“千金不换”，333套稀缺供应，预估分数70 。
静安天悦，新静安大宁流量红盘。均价同步前期10.5万/㎡，周边同类型二手房已经13万 /㎡，买到堪称“躺赢”。
而且大宁作为新晋北上海“一哥”，集齐了优质的商业、教育、医疗等配套，综合实力在整个中环也是翘楚。
宝藏别墅盘重磅亮相！
在容积率越做越大、楼栋越建越密的当下，有天有地有花园的别墅当然是无数精英人士的置业梦想。尤其是近郊的大别墅，往返市区便捷，又能够有充足的配套来供给。
值得一提的是，高端别墅的价位上限更高，对应的正是塔尖阶层的少数派，因而积分未必很高。低积分高预算的伙伴，其实可以大胆冲。
外环内的张家浜和新江湾当然都是非常好的选择。
张家浜楔形绿地，是上海浦东建设的一个重点项目，2017年规划获批，总面积1453.89万㎡，相当于2000个足球场那么大 。不仅面积巨大，张家浜楔形绿地区位优势也很明显，北靠金桥，南邻张江高科技园区，西邻陆家嘴，是未来几年里浦东最重大的公共规划建设用地。
张家浜楔形绿地规划国际生态社区，非常低密宜居。此前板块内的住宅项目曝光，就曾引得市场大批量的目光，但新盘一直比较低调。
浦开江南里，和桃花源十分相近，都是新中式里的“天花板”。容积率约0.7，放到现在足够“奢侈”。产品为190-550㎡联排别墅，仅186套，稀缺性不言而喻。
均价14.5万/㎡，套均差不多近3000万起步。
宝地东郊四季，容积率仅约0.67。主力产品有联排和叠加别墅/平层，包括建面约169-208㎡联排，毛坯交付；建面约144-190㎡叠加，精装交付。
宝地东郊四季虽然整体地段稍显逊色，但仍然是一个高端改善的优选。因为项目所在的东郊别墅区，二手别墅动辄就半亿；而项目隔壁的浦开江南里最小的190㎡别墅也要2700万 ，而宝地东郊四季2000万都不到就可以入门了。
新江湾是近10年间崛起的新贵，以优越的生态资源、教育禀赋和崭新的城市界面，成功逆袭。
飞哥之前整理过新江湾二手数据，板块内200㎡以上大户型居多。这就说明，新江湾已经是名副其实的“富人区”，走在街头，身边人士可能都是几千个w的身价。
而新江湾的大平层较多，别墅类产品倒不多见，尤其是沁风雅苑这种约311-478㎡大面积叠墅产品比较稀缺，也是七批次市区唯一的别墅新盘。
据悉整个项目精装交付，从目前透露的品牌来看，很高端。有瑞族、嘉格纳，杜拉维特等等。
另外，沁风雅苑外立面已全部完成，已是准现房状态，项目售楼处已开放，可预约参观！
2.1200-2000万，红盘遍地开花
中产人士在七批次真的是稳稳的“幸福”！静安、普陀、杨浦、浦东、闵行都有的挑。在客群分流的情况下，积分的要求也大为缩水。
普陀当然最卷，4盘直接“内斗”，光是围绕着价格就有很大看点——中环的价格竟然比内环还高！
最“受用”的自然是招商苏河玺，内环的位置，卖得比中环还便宜；而且紧邻苏州河，首推临河房源，观景视野应该很棒。
户型也很纯粹，107㎡3房和148㎡4房。差不多1000万出头买3房，1500万买临河4房；而且这一批客群分流，属实是低分进驻内环的大好良机。
品尊国际最终定价10.98万/㎡，是目前普陀最贵的新盘。
贵是有理由的！
绿色低碳建筑 全球知名团队打造园林，品质和装标杠杠的；自带约4500㎡的MOB健身俱乐部，内设有室内恒温泳池、室内篮球、羽毛球综合馆、壁球馆、瑜伽馆等，为业主提供足不出户就可以享受四季缤纷的生活。
目前一、二期已经交付多年，形成了浓厚的生活氛围，三期交付后业主可以更好更快融入社区。
新俞里是普陀城投的旧改项目，价格贵点可以理解。
项目属于住宅、办公综合体，包括3幢高端精品住宅和1幢精品办公楼。
旁边还有幼儿园规划，距离11号线枫桥路站步行距离仅约400米左右，未来的生活方式比较便捷。
天元府是内中环首个TOD住宅，普陀区唯一低于10万/㎡的新房，性价比突出，不到一千万上车百平左右精装3房，这样的机会可遇不可求！
杨浦推出金隅外滩东岸，也是改善精品。项目最后396套收官房源，超低能耗住宅，产品力突出。
尤其是户型优秀，二梯二户设计，相当于准一梯一户，私享电梯前室的使用空间，大气尊贵和专属私密展现无遗！
新静安市北华庭，均价9.98万/㎡，价格比较符合预期，这次要和静安天悦直接“抢客户”。
1000万 的预算能买三房，享受高端商业、优质教育、三甲医院、灵石公园，还有是市北高新产业辐射，非常适合这里工作的白领。
只是149套一次性推出，套数太少高分预定。
浦东前滩南迎来了首发住宅中企云萃森林，10.5万/㎡的价格有点出乎意料，这个价格到底值不值，仁者见仁，智者见智。在房万看来，浦东纯粹的中高端改善区域并不多，而浦东庞大的改善需求需要一个释放口，前滩南是一个很好的选择。
闵行此次真的是拿出了“压箱底”存货，西南片区改善“扛把子”。
上海星河湾作为品质“压舱石”，公认的豪宅IP。前期推盘热度很高，此次应该是收官之作，225㎡4 1房堪称满足全生命周期终极置业。推出176套，套数也不多，估计也疯抢。
还有七宝的皇都花园，“鸽”了很多次了。此次一次性推出519套房源，均价82000元/㎡有点香。划重点，重视教育的家长，不要错过这个盘！
3.800-1200万，中环、外环随心挑
800-1200万，静安大宁，杨浦东外滩，浦东前滩南，普陀武宁、万里，闵行七宝就不多说了。
徐汇长桥终于迎来上新，地产尚海悦庭价格最终定格在9.4万/㎡，实在有些“超预期”。
毕竟两年前一路之隔的汇城南街里也就7.95万/㎡，这价格跳的~~但人家毕竟是徐汇中环，周边老公房众多，区域内改善需求十分旺盛。
800万级起步买徐汇，也是好料子。虽说性价比打了折扣，但地段成熟，教育给力，积分想必仍然会比较高
浦东前几个批次供应都比较“克制”，改善人士选择不多。而接下来，外高桥、森兰、唐镇、康桥、川沙、祝桥齐开花，选择面大增。
森兰的热度一直就相当高，国际社区越来越成气候，教育、商业也大幅升级，再加上森兰绿地的建成，算得上浦东北部难得的改善型板块。
2020年，森兰壹公馆当时取证房源共143套，最终认筹率259%，开盘当日“日光”。
此次项目最后一栋楼推出，仅有41套，在强倒挂 全配套的带动下，必然非常抢手。
唐镇的浦发虹湾、康桥的横沔玖境都属于加推，前期均触发积分，分数要求不高，对于大张江的产业人士而言，真的很友好。
不同的是，横沔玖境未来有一定的预期，金茂的产品力也是溢价大IP。
闵行的上海华府天地，起步800万级买旗忠别墅区低密别墅，而且是与松江佘山、浦东东郊齐名的老牌别墅区之一，综合容积率低于0.18，生态宜居不言而喻。
春申是统一规划的居住示范区，社区规整，生活配套完善，街道绿化好，城市界面较新，居住环境极佳。
但春申的新房供应并不多，断供多年，现在才上了一个越秀仁恒天樾园和。而要命的是，春申今年也没新的土地出让，意味着春申接下来新房供应又会断供，所以越秀仁恒天樾园和且买且珍惜。
浦江建发华发缦云的高倒挂吸引了不少目光，借此东风，浦江七批次再顺势推出“姊妹盘”缦玥华庭，都是6.8万/㎡，6批次没有入围的，接着冲！
4.600-800万，刚改福利多多
600-800万的刚改，集中在大虹桥、浦东外环和宝山。
大虹桥近年来规划逐渐落地，高品质社区渐次崛起，城市界面持续完善中，区域内品质次新已经来到9万 /㎡。
在外环外，600-800万，应该难有大虹桥这样的新秀了，因此新房市场也一直是高分“绞肉机”。但如今五六七批次大撞车，大虹桥多盘同台竞技，整体入围分有望降低。
中铁虹桥逸都、招商虹桥璀璨时代趁热打铁，蟠龙府一期进入收官阶段，6万/㎡这个价格在徐泾不会再有，必须冲刺一下。
蟠龙府一期南侧的二期同期入市，单价6.2万，都是3房，建面约91㎡3房1卫，建面约106平㎡3房2卫，300套。
今年万科天空之城的商业开业了，17号线徐盈路站的配套得到极大的增强，此时推出虹桥公馆三期是非常明智的。
项目地块是今年6月份拿的，联动价64000元/㎡，步行到徐盈路站约1km。项目主打的还是大虹桥刚需产品，主力户型为建面约90-104㎡3房。
在金桥、外高桥、杨浦、陆家嘴上班的刚需客群，可以重点关注一下阳明花园，均价57500元/㎡，性价比不错，通勤也很便利。
森兰海天名筑5.4万/㎡也是让人出乎意料，但森兰出品的项目并不会落于俗套，加上项目容积率仅1.4，在浦东属于非常少见的存在，这个价格也算值。
宝山的供应虽然比不上闵行，但它拿出了宝莲玖邑。要知道外环内 地铁盘这两个标签的新盘，价格都是7打头的，而宝莲玖邑只要6.1万/㎡，这个价格香不香自行体会。
5.600万以内，五大新城抓紧上车
600万以内，基本都是在五大新城看着挑了。
青浦剔除掉大虹桥区域，其供应集中在赵巷、华新和朱家角。
这里必须要提的是17号嘉松中路站的地铁房金地虹桥峯汇，四批次土拍其西侧有一块地待拍，联动价上涨了2500元/㎡，所以适合的话就趁早下手。
安联在华新和朱家角同时布局，安联虹悦紧邻南虹桥前湾地带核心（直线约2公里），据悉未来还有25号线穿过，目前均价4.6万/㎡，而前湾已经是6.4万 /㎡，算得上价格“洼地”；
安联湖山悦落位于17号线淀山湖大道旁，一路之隔就是青浦兰生复旦，300万级买洋房，500万级买叠加，适合刚需上车。
嘉定新城的选择非常丰富。
喜欢地铁盘的可以选择越秀保利嘉悦云上，均价4.98万/㎡，将推建面约103-143㎡3-4房，这个项目的均好性很强，体量也大。
璀璨湖畔价格也是4.98万/㎡，虽然不是地铁盘，但品质过硬，社区园林和地库都是高配，室内新风 地暖 中央空调“三大件”配齐，算是在品质拔高了段位，更适合改善客群。
南山嘉荟领峯是菊园板块的全新盘，嘉闵线准地铁房，4.1万/㎡的价格很有优势，主推建面约90-141㎡3-4房，如果预算400万买嘉定地铁盘，选它。
松江新城仅推了2个项目，一个是在松江万达东南方向的恒都云湾，另一个是佘山北的国贸鹭园。两个项目都是刚需型产品。
奉贤七批次独苗——山东健康中澳城，也是收官之作。项目首开时触发了积分制，还是挺火的，二次加推的效果就逊色了。这次南桥仅有它一家供应，加上房源也只有144套，或许能再最后火一把？
临港一直是“供应大户”，七批次上新4个项目，102板块的中建玖里书香、103板块的玖海云天、105板块的国贸象屿龙湖星璟原二期和中铁诺德璟宸。
102更成熟，享受现在；103科创高地，上限很高；105近期两港快线在建，地铁盘应该会更香。这里就不多赘述了。
总结：
看得出来，七批次不同的总价段，都有代表性标杆。在年底新老红盘“火拼”的节奏下，应该能够掀起一轮置业狂潮！
如此巨大的供应体量，意味着积分随着走低，上海新房市场释放出了最大的诚意和利好，错过了可能需要再等一年！
所以，准备好了积分和预算的你，还有什么迟疑呢？抓紧看盘走起吧！
