北京别墅的价值潜力「别墅保值属性凸显2022年北京楼市房产分析报告」

目前新房别墅可选择空间较小，而且主要集中在1500万左右的叠拼、改善类型别墅。市场缺乏联排、独栋低密别墅项目供应。目前仅存的御汤山、润泽御府、北京庄园是仅存的新房独栋项目，市场剩余的库存独栋和类独栋新房产品将成为市场稀缺，其品质和产品稀缺优势得以凸显或将在价格上更具优势。

未来随着新房别墅供应的减少且趋于叠拼化，消费者对于别墅的品质改善需求逐渐向二手转移，二手别墅成交量或将继续保持稳中有升的趋势，同时或将带动价格的上涨，保值增值属性增强。

受市场供应影响，新房别墅成交量下降

2022年新房别墅成交量为1463套, 同比下降9.85%；2022年成交均价为6.63万/㎡, 同比上涨10.45%。

新房别墅今年出现下滑，与新房豪宅整体趋势相反。主要原因是新房别墅项目供应短缺，全年只供应6个别墅项目，有别墅需求的客户专向二手房。4月开始成交量逐渐上涨，新房别墅成交受疫情影响较小。

目前热销别墅项目主要集中在叠拼和合院别墅上，如中海首开湖光玖里、懋源璟玺、源山春秋。

新房别墅市场价格呈现两极分化

面积结构占比来看，500平以上面积段下降6个百分点，400-500平面积段下降4个百分点，300-400平下降7个百分点，260-300平面积段下降11个百分点。

别墅成交面积段整体下移，源于当前别墅项目受地块容积率限制，新房别墅多为叠拼产品，面积较小。大户型的独栋别墅全年仅有北京庄园和润泽御府有新房入市，供应量占比低。当前别墅项目主要去化市场库存为主，如格拉斯小镇六期、御汤山、观承别墅大家等项目。

价位段结构占比来看，新房别墅成交价位段同步下移，新房别墅在售的主流产品同样倾向于改善性产品，1500万-2000万价位段的叠拼产品更受当前市场欢迎。另一方面，3000万以上新房别墅稀缺，依赖老项目持续销售，3000万以上热销项目有懋源璟玺、北京庄园、润泽御府。

二手别墅成交降幅小于二手豪宅整体

2022年二手别墅成交量为992套，同比下降22.19%；2022年二手别墅成交均价为7.65万/平，同比上涨0.83%。

2022年上半年受市场下行和疫情双重影响，消费者观望较为浓厚，二手别墅成交热度有所下降。从全年来看二手别墅需求稳定，始终保持每月100套左右。疫情反复带动人们对别墅“有天有地”生活品质追求，别墅需求增长。

而随着新房供应减少，市场选择空间下降，二手次新别墅、周边规划配套逐渐完善的别墅和低密度顶级独栋别墅产品深受市场欢迎，以中央别墅区、通州别墅区二手别墅为代表， 成交量价上涨趋势显著。

半亿级产品成交上涨

成交结构占比来看，二手别墅各面积段成交占比变动1-4个百分点。其中300-400㎡ 上涨5个百分点；各价位段成交占比变化较小，其中5000万以上价位段上涨2个百分点。

高端客群在购买大面积或者大标的房子时更偏重于自住品质改善，整体成交趋稳，随着人们品质追求标准提高，这部分别墅产品成交量也会上涨。2022年半亿级二手别墅以优山美地、恒大丽宫、远洋Lavie、紫玉山庄最为热销。

别墅购房建议

同价位下，新房别墅应优先考虑当前市面上低密、稀缺产品入手。受土地供应中的容积率限制，新房别墅供应未来将愈加稀缺，叠拼别墅成为当下新房别墅市场的主流产品。合院别墅作为当前市面是主流的低密别墅产品，具有像四合院产品的私密性同时兼顾别墅的居住体验，是当下低密别墅市场的主流产品。随着供应减少，低密别墅也会愈加稀缺，除了具备良好的居住属性之外，保值增值能力也更强。

二手别墅应该选择热门商圈中的成交活跃楼盘。相比于公寓产品，别墅流动性相对较低，周边有成熟商业配套、国际教育资源并且距离核心城区交通便利这几项因素都是未来出手的重要保障。高成交量、高成交价的社区都符合这几点特征。在购房时可根据自身需求在各大城市别墅商圈中选择适合自身需求的别墅产品。