青岛蓝色硅谷有前景吗「青岛蓝色硅谷是继续做楼市四大坑还是有崛起的机会」

#头条创作挑战赛##金三银四买房季##青岛置业指南针#

已经是3202年了，我国的人均GDP已经突破1.2万美元大关，不论是经济发展，还是城市化进程，都已经进入下半场。一般来说，城市化进入下半场，那楼市下半场自然当仁不让。

这时候有两种房产是坚决不能碰的，一种是主城老破小，一种是远郊假大空。主城老破小的事情，我们以前说过青岛买房，“第一不碰老市南，第二不碰老市北”，意思就是跟这个类似，这里略去不谈。

至于“远郊假大空”，两年前，在青岛的地产论坛里突然多了一个说法，那就是青岛楼市有“四大天坑”。

它们分别是：黄岛西客站、胶州上合示范区、红岛高新区，即墨蓝色硅谷。

发帖人说，青岛这四个地方是远郊区，概念的算盘打得叭叭响，PPT画了一堆，炒房客云集，房子空置率太高，凡买必赔……

这个说法对吗？当然是不对的。

首先高新区和其它三个地方截然不同：房价低廉，还有青岛中学、览秀城等不错的学校、商业配套，虽然人气不是很高，但是作为青岛主城重要的外溢区域，“买不起市南市北崂山的房子，那么就住在高新区”的观点，是没有问题的。

而且最近几年，一直到现在，高新区的房价始终没有大起大落，不仅不是“楼市大坑”，反而是青岛刚需、小改置业的一个主要板块，这里先给它正个名。

但是其它三个板块，像黄岛西客站、上合示范区，即墨蓝色硅谷，不管是看人气，还是房子的去化周期、库存量等数据，就都不太乐观了。

青岛西站板块位置过于偏远，深居内陆，周围产业带不强，人口不多，却建了好几个大盘，房子难卖情理之中。

上合示范区，属于大青岛广义范畴下的“后海”，虽然作为重点发展规划的对象，但那是工业企业、临港经济的范畴，设置的初衷跟楼市关系不大。也不能用楼市来衡量上合示范区是否成功。

但是站在购房角度，后海一切毛病，上合示范区的住宅都不能“免俗”：海岸线不是东西向，浅滩没有景观，板块被主要交通干道与其它区域割裂……上合大道作为青岛重要的货运通路，载重卡车遍地跑，观感不佳，再加上房子盖得太多太快，超过产业、人口合理的增长速度，开发商卖房子主要针对“外地看房团”，“购房投资客”，这种圈快钱的模式，注定热度一过，就会出现很多问题。

但是即墨蓝色硅谷，有山有水有景观，有大学城，有高科技产业，有地铁……按理说，这个地方的楼市，完全不应该成为“坑”。

但事实是，蓝色硅谷（以下简称蓝谷）板块自从18年房价逼近两万的高点之后，就一路向下，跌跌不休。下跌幅度为什么它也会搞成这个样子呢？这个说来就话长了。

其实蓝谷的发展历史，并不短。早在2009年的时候，山东就有面向海洋发展蓝色经济的初步构想。在2011年，青岛提出了打造“中国蓝色硅谷”的战略构想。并于次年发布了《青岛蓝色硅谷发展规划》，做好了总体布局。

按照官方的说法，蓝色硅谷核心区包括即墨区鳌山卫、温泉两街道陆域和海域全部，规划陆域总面积218平方公里，海域面积225平方公里。是青岛着眼未来发展，突出发挥青岛在山东半岛蓝色经济区战略核心作用而设立的新区，蓝色硅谷核心区的发展定位是：中国蓝色硅谷、滨海生态新城。对于推动山东半岛蓝色经济区建设意义重大。

为了打造蓝谷的发展，其实青岛也是下过大手笔的。在新区设立之初，就规划3000亩土地，目的就是把山东大学从济南“请回老家”，2016年，山东大学青岛校区正式启用，2018年，地铁11号线通车。

国家深海基地、国家海洋设备质检中心等一系列有关海洋科研的产业，也先后落地蓝谷。而且这里未来还计划建设北京航空航天大学分校、青啤研发中心等产业，山东大学附属学校已经建成招生，而山东大学齐鲁医院作为三甲医院，也将在近期落地蓝谷投入使用……

以上几段话，听着非常高大上是吧？那就对了。蓝谷环境优美，起点也颇高。这是无可争辩的事实。

那为什么从2018年到现在，蓝谷的房价不升反降呢？为什么蓝谷甚至被一些青岛地产人列为“楼市四大坑”之一？这里话就长了。

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对于各位购房者，本文案分析只作为参考，具体购房选择还需要根据自身实际情况进行一对一分析，欢迎各位“针爱粉”私信详询，知无不言，言无不尽。

青岛置业指南针，买房这事得较真。

第一，蓝谷与青岛主城之间距离太远，难以——或者可以说不能——融为一体。

一般来说，城市扩张，建设新区，最好的地理位置是在城市边缘。这样新城区比较容易接纳老城区的人口和产业转移，建设交通大动脉、地铁等的成本也是最低的。一般大城市建设新区，比如说上海浦东新区，成都天府新区，西安西咸新区，长沙湘江新区，基本都遵循这个原理。

但是青岛不行。青岛主城，西边是胶州湾，东边是崂山山脉，南边是黄海海滨，三面围得铁桶一般。城市扩张处处受限，因此，青岛发展到一定程度之后，只能跨越式发展，在山或者海的对面寻找一个合适的地块，来建设新兴板块。

不管是西海岸新区、上合示范区、红岛高新区、蓝色硅谷，包括未来可能会出现的一系列新兴板块，都绕不开这个模式，这些新兴板块与青岛之间的通勤，不是需要跨海，就是必须翻山。很多人评论青岛的城市建设是“天女散花”或者“撒胡椒面”，其实如果他站在上位者的角度，想发展青岛，恐怕除了“天女散花”，也没有比这更好的办法。

蓝色硅谷和青岛主城区之间，隔了一整条崂山山脉，它的尴尬就在于此。

根据导航地图显示，假设购房者在崂山金家岭金融中心附近工作，在蓝色硅谷居住，需要大约40公里的通勤距离，非高峰时间驾车通勤时间大约为1小时。

过了株洲路口再向北，一直到鳌山卫，虽然都是崂山区，但也都是荒郊野岭之地，可谓“松岭路一条大道走到黑”，标准的前不着村后不着店。中间万一如果车辆抛锚或者出了交通事故，那真是极差的通勤体验。

这还只是说在金家岭工作的最有利情况，如果购房者的工作地点更远一些的话……

第二，蓝色硅谷本身人气不足，生活必须配套水平还处于一个比较低的档次。

如果单纯是通勤距离特别长，那还是可以接受的。但是蓝谷另一个缺点，那就让人“忍无可忍”了。

那就是：没人气儿。路上没车，街上也没人。

明代的海岸卫所，青岛留存至今的有两个，分别是黄岛的灵山卫和即墨的鳌山卫。一字之差，发展到今日这两处的配套水平天壤之别。同样是滨海大道的交通状况，灵山卫段的车辆从早到晚川流不息，甚至偶尔堵车，至于鳌山卫段……

大响午头的，大马路上一分钟能有20辆车通过吗？我怀疑。

人气不足，很多配套就都无法运行。蓝谷的配套最大的槽点就是：迄今为止没有一个像样的商场。

说到这里，有人说，蓝色中心的家家悦超市不是已经营业了吗？甚至还有一家肯德基……但是问题在于，蓝色中心商业体的体量只有不到1万方，太小了，在其它地方，它只是个大点的社区超市的水平。

作为对比，灵山卫德信利群和高新区世贸52 的体量是在6万方上下，高新区览秀城的体量是18.8万方，积米崖永旺梦乐城的体量差不多25万方，灵山湾融创茂甚至高达36万方……

家家悦不太能顶事，常在蓝谷居住生活的人，不难知道鳌山卫有条“泰安街”。不管是鳌山卫的居民，还是山东大学师生，周边楼盘的业主，不管是赶集买菜还是下馆子，都要去这个地方。

泰安街在地图上找不到？其实也不神秘，就是山东大学西门口的维山一路。绝味鸭脖，兰州拉面、排骨米饭、黄焖鸡……在这里都齐全，算是够用了。

一方面泰安街的存在弥补了蓝色硅谷商业体的不足，满足周边居民和山大师生的日常生活所需，但事情的另一面是，这种村镇街市形式的商业体，也让蓝谷的楼市显得异常尴尬。

什么是掉价、不上档次，这就是。对不？

第三，作为青岛的滨海板块，蓝谷的文旅产业确实在搞，但约等于没搞。

蓝谷的尴尬之处在于，作为青岛一个独立的板块，只有十几万人的体量实在太小（西海岸新区的二十分之一）；但如果单纯做崂山区的“睡城”，动辄40公里以上的通勤距离会让不少刚需“望而却步”。

这时候有些人可能会直接提问：针哥，你之前的文章不是经常强调文旅吗？青岛作为全国一线旅游度假目的地城市，沿海板块具有发展文旅得天独厚的条件，那么有山有海有温泉的蓝谷板块发展文旅产业怎么样？

理论上可以，实际上，有点难。

这里的原因就是蓝谷虽然本身有旅游资源，但是绝壁“卷”不过周边其它板块。经过市南、崂山、西海岸“围追堵截”，最后能心甘情愿到蓝谷一游的外地旅客，恐怕所剩无几。

更何况，楼市需要配套，旅游业更需要配套，仅靠港中旅、海水温泉，田横岛等少数旅游配套，蓝谷没有形成山海城一体的完整游览体系，目前来看仅仅是部分市民沐浴汤泉的放松休闲之处。

请各位购房者们认真思考三个问题：蓝谷周边，有没有叫得响的景区景点？有没有开放的、有完备更衣设施的海水浴场？有没有供游客白天爬崂山、泡澡，晚上能通宵K歌，豪饮、狂欢的不夜城？

发展旅游业，缺一不可。扬州东关街、南京秦淮河，成都宽窄巷子、西安回民街、大理、丽江、香格里拉的古城，在城市文旅产业的发展过程中都承担着“不夜城”功能。

实话实说，缺少不夜城已经成了目前整个青岛旅游产业的最大短板。在近些年有不少关注青岛、热爱青岛的人就已经提出，老城区复兴不能指望简单的把年轻人、实体产业请回来，而是应该利用文旅产业，将老市南传统历史文化街区打造为青岛第二个5A级风景区。

这里头把传统的中山路商圈打造成“青岛不夜城”，让游客们白天爬崂山、洗海澡，晚上彻夜把酒狂欢，就是青岛老城区复兴免不了的俗，绕不过的坎。

但蓝谷的问题在于：既没有叫得响的一线景点，也没有像样的海滨浴场，青岛海边建设“不夜城”的事情，也根本轮不到蓝谷来操心——至少近期是肯定不行的。

龙凤岛还遥遥无期呢，谈何不夜城？没有完备的配套，搞文旅最后难免会沦为少数不良地产商圈地赚快钱、收割韭菜的手段。

以上三条“暴击”，就是本来拥有不错山海资源、立足引进高端产业配套的蓝色硅谷变成今日“蓝色鬼谷”，缺乏人气，最终沦为某些地产人描述中的“青岛楼市四大坑”之一的关键原因。

但是有一句话非常经典：某地楼市出问题，只有不合适的规划建设，以及不合适的价格体系。没有任何一个板块是天生有原罪的。蓝谷也一样。

只要房价降到位，一切不利因素都是耍流氓。所以经历了2018年炒作的不理性风潮之后，蓝谷房价一路走低，从最高接近2万到现在的1万出头，温泉板块很多房子的单价甚至不到1万。就是一个筑底、挤出泡沫的过程。

蓝谷的房子能不能买？经过三天实地考察，我的结论是：不用听网上各种唱衰的声音，蓝色硅谷这个地方，有它的存在意义，这里的房子，对于需要的人，可以放心大胆地买。

首先，蓝谷的房价已经足够便宜，崂山区的发展，蓝谷作为“睡城”是能沾到光的。

蓝谷最大的优势，实际上还是通过11号线依托崂山。崂山和黄岛作为青岛最有钱的两个区，它俩的发展规划，比别的区看起来要靠谱。

对于崂山而言，张村河、松岭路一带的各种PPT写得已经够多了，什么科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城、水脉智城……各种吹文一波又一波。

落到实处，不管是株洲路大实验室的规划，松岭路世界级科技创新基地，都是要招人的。以崂山现在的薪资待遇水平和房价，有资格能住在这里的也就是各种职场精英、科技大鳄，绝大部分人还是只能在崂山区工作，面对这里可望而不可即的高昂房价，选择到别处居住。

崂山大发展，尤其是松岭路大发展，总是需要人的。尤其是有一个发展方向指向北宅、北九水一带，那就意味着蓝谷在未来无论如何也能吃到肉，沾到光，不至于一直饿肚子。

东李的房价两万五上下，蓝谷不到东李的一半，还有地铁直达，试问这里凭什么不能选？

其次，蓝谷虽然不是一个好的文旅板块，但是这个地方毕竟有山有海，文旅是可以搞的。

说到这里，有人会说，这不是跟刚才的一段话矛盾吗？其实不然。

面对老市南、崂山、西海岸的层层堵截，蓝谷即使有旅游资源，最后抵达这里的游客也不会太多。但是话要说回来，不是太多，并不意味着没有。

所以，之前分析灵山湾板块会在2023年大家都摘下口罩，不再经历封控、查码的痛苦之后很快迎来强力反弹，这个话对于蓝谷而言，也是适用的。

蓝谷的游客会回来，但不多。

蓝谷的文旅可以搞，也不多。

那蓝谷楼市2023年会有小阳春吗？肯定会有，但别指望这里楼市大涨，更别指望你的二手房能飞快地卖出去。

现价一万出头的房子，你相信还能跌到六七千吗？我不信。毕竟有山有海有温泉，有地铁直达崂山，这就决定了蓝谷的楼市下行绝不至于毫无底线。

关键一句话还是，不管是南边蓝色硅谷的核心区，还是北边温泉镇的几百万一套的别墅，你为什么要买它？想明白这个道理，蓝谷楼市请你果断进场，但是想不明白，蓝谷还是不建议你碰。

相比金沙滩、灵山湾，蓝谷这个板块最大的劣势是：什么都没有；但是最大的优势也是：什么都没有。中文博大精深，请大家仔细品读。

如果实在读不懂，这里你们滴针哥可以直说，前一个“什么都没有”，是说蓝谷缺乏人气，商业配套、产业配套比西海岸差距不是一星半点。后一个“什么都没有”，是说蓝谷真正的沿海板块，还有大量的优质土地没有拿出来，未来还有无限的发展可能。

作为购房者，蓝谷的房子，只要适合你，肯定是可以买的，网上唱衰蓝谷的声音，你可以无视。

通勤距离远？没事，崂山的发展方向，就是指向蓝谷。

外地游客少？也没事，毕竟2023年，大家已经不戴口罩了，有山有海的板块，还是可以吸引外地人前来购房置业的，即使只是一小部分。

但是，想投资升值蓝谷的房子？想趁着板块多年下跌后遇到小阳春来抄底？不好意思，站在发展前景和投资价值，青岛有无数板块，比蓝谷更值得你去抄它的底。

所以，蓝色硅谷，大家就放一个平常心。在你购房之前，开发商宣传的各种高大上，琴棋书画诗酒花，国际品牌纷纷入驻，当你买了房子以后，落实到生活中，还不是柴米油盐酱醋茶，楼下能有个炉包铺子，就是人生一大惬意之事啊。

最后说一句，蓝色硅谷，分为南部蓝谷核心板块和北部温泉镇板块，前者高层洋房单价均价在8500-13500之间，后者基本不过万。一二百万买一套联排别墅其实问题不大。蓝谷楼盘不少，供应量比较充足，一段时间内不太可能像浮山后、灵山湾那样出现大批新房楼盘接近售罄，即将无房可买的状况。

对于具体楼盘的选择，不同的购房者有不同的需求，还请各位“针爱粉”根据自己的情况，一对一向我咨询。

但是还是那句话，各位购房者们一定要想明白：为什么要选择蓝谷这个地方呢？

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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