高行幸福小镇为何便宜「高行幸福小镇vs铂庭俱进明明差不多为什么前者便宜7000」

我们在《看房到底看什么？》里讲过，一个小区的房价，基准是由板块均价决定的。在此基础上，不同房子之间的价差，就是通过房龄、小区环境、朝向等等这些因素，一万一万拉开的。

但是在踩盘高行板块时，发现两个小区：幸福小镇明丰绿都和铂庭俱进家园，位置相邻、年代相近，单价却偏偏差了7000块。

抱着一探到底的心态，我们详细对比了两者的异同。

1. 小区数据对比

名称

楼栋数

容积率

建筑年代

绿化率

物业费

车位比

户数

幸福小镇

244

1.4

2005-2008

35%

1.2-3

1:0.4

2955

铂庭俱进

7

1.7

2010

35%

1.88

1:0.37

404

可以看到，两个小区楼栋数、户数差异较大，其他指标如容积率、建筑年代、绿化率等都很接近。

楼栋数直接决定了建筑密度，过大则小区太密，采光易受影响。

但同时，铂庭俱进的楼栋数和总户数都过少，导致每户管理成本高。在物业费相差不大的情况下，显然户数过小的小区物业管理成本更加高昂、管理质量更加不确定。

一般小区户数以千户左右为宜。

综合考虑，幸福小镇在这一环节略逊于铂庭俱进。但这个差距最多占3000元，不应该有7000元这么大。应该还有其他因素。

2. 小区环境对比

我们走进两个小区，实地看看两者的小区环境。

先看幸福小镇。

整体绿化没有大问题，草坪、灌木、乔木参差不齐。一二层外立面使用的干挂石材极具真实感。加1分。

再看看铂庭俱进。

小区绿化缺少成年乔木，但是相对更加管理有序。

外立面采用褐色面砖，比较耐久。加1分。

从小区环境上看，两者各有优缺，打平。

3. 还有4000元去哪了？

我们在查两个小区的住户构成时，发现了一个细节：

“通过短短半个月的友好协商谈判，2006年5月11日，明旺房产下属虹阳公司与上海市浦东土地发展（控股）公司签署协议，幸福小镇项目9万平方米房源成交，成交总价约6亿元”。

也就是说，幸福小镇里有9万平米房源被卖给地方，成了动迁房。幸福小镇共30万平米，9万平米占近三分之一。

因为动迁房普遍存在的缺点，使得人们出手动迁房时难度大于商品房。从而倒逼人们在买房时，也要考虑以后好不好卖的问题。

即使幸福小镇本身的动迁房可能没有那么多缺陷，但是这个偏见显然会影响它的定价。

所以就是这部分动迁房，把它的价格又拉低了4000元。

以上只是很粗略的分析，具体到两套房子上，还要考虑楼层、户型、朝向等其它因素，这里不再赘述。

通过这种方法，可以对同一板块内的房子进行价格拆分，从而很快抓住这个板块价格形成的脉络。