苦恼丨缺少排烟设施商业用水用电高昂的物业管理费房产售后返租开酒店住户收房遇麻烦

来源：福建新闻频道《律师在现场》

最近，厦门不少市民向我们频道公众平台反映，他们多年前购买了厦门市南中大地广场的房子，可最近房子陆续交付使用，但却并不符合住宅的居住条件，这让她们相当苦恼，到底是怎么回事呢？

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业主 吴女士：

没有那个排油烟管道，就不能做饭，第二个就是水电，这些全部都是商业的，没有办法转成，完全就没有办法转成住宅。

业主 曾先生：

我现在装修押金都交了，然后他大家告诉我说不能走那个货梯，装修那个材料运送全部只能走楼梯。

业主 吴女士：

物业费它一平方要收我们五块钱，但实际上我所了解到的就是厦门这种标准最高档的应该也就四块多，实际上没有给我们提供这么优质的服务。

缺少排烟设施，商业用水用电，外加高昂的物业管理费，厦门市南中大地广场的业主们告诉记者，他们所购买的房屋，根本无法像普通住宅的一样正常装修和居住，而造成这样情况的原因，都和一家酒店有关。

原来，业主们最初向开发商南中投资集团（厦门）有限公司购买了房产之后，就将房子返租给了开发商持股的一家酒店。长期以来，业主们的房产都被作为酒店的客房使用，直到2018年11月30日，双方的租约到期。

出于各种各样的原因，不少业主想要把房子收回自住，可此前没发现的种种问题，渐渐出现了。

业主 曾先生：

房卡也是酒店的，坐电梯要刷卡，还有像房间，它要刷卡才可以。等于电梯现在都是酒店在把控的。

业主们表示，如今他们在所谓的小区内通行，全要靠酒店发放的这张房卡，想要装修更是处处受限。一名还没来得及更换门锁的业主发现，之前用于进出的酒店房卡，已经无法使用了。

业主：

怎么进不了，这个房子是我们的，我们进不了。（毕思特酒店工作人员：那你这个锁你可以自己换掉。

进出要刷房卡，装修受到限制，业主们觉得，这家根本就不像个家。

业主 高阿姨 ：

锁换了就是说还是要用他酒店的卡，就是说要插卡才有电。

业主们认为，他们作为房产的实际所有人，应该享有作为业主的各项权益，可现状似乎不容乐观。

业主 吴女士：

实际上我们的诉求也很简单，就是说你恢复我原来住宅的性质，我买的时候就是住宅，我就是要恢复，我能够做饭，我能水电这些供电供水。都能够按照我们正常的我们住宅的这种标准来收取。

那么，酒店的经营和业主们的居住需求之间，到底该如何平衡？业主们所反映的这些问题，有没有更好的解决办法呢？今天《律师在现场》来帮忙的，是许东律师。

公益律师：

从我们《物权法》的这个角度上面来讲，那我们的业主实际上是享有就是建筑区分的所有权，那什么叫做建筑物区分所有权，也就是说我们对于就是我们产权内的就是专有的这个部分，我们是享有这个所有权，就享有这个占有使用收益处分的权利，那对于公共的这个部分，我们就享有共同管理的权益。那比如说什么是公共的部分，那比如说我们公共的这个电梯，公共的这个走道等等，这些都是公共的这个空间，我们享有共同管理的权利。

公益律师表示，租赁合约到期后，业主们有权要求建设单位，也就是开发商将房屋的用水用电，恢复到符合住宅标准的状态，而对于公共设施设备，物业在管理过程中，也不能侵害到业主权益。

公益律师：

他便利他的酒店管理，他有这样的权利，但是它不能够去损害我们正常去使用，我们这些公共设施设备这样的一个权利，那二者之间的这个权利，没有说我们的权益更小，或者是可以牺牲我们的权益来满足他们的权益，是没有这样的一个这个前提的。

在查看了业主们房屋的现状之后，公益律师发现，屋内的桌面上，还摆放有一张酒店和物业出具的通知。而这份通知的落款时间在交房之后。公益律师认为，这样的情况，酒店和物业很有可能涉嫌侵权。

公益律师：

如果说确实存在说已经到期了，那完了之后他还在就是说用我们的这个收回的房屋的话，那肯定是存在这个违约跟侵权，这样的一个这个行为。

针对目前的现状，公益律师建议，业主们针对住宅部分，单独成立业主委员会，共同管理小区。

公益律师：

公共设施设备要怎么去使用，那我们是否要更换物业等等，物业费的标准是多少，那都可以由我们业主委员会来做这样的一个决定，那另外的话就是说这个用水用电目前是商业的用水用电，在我们业主委员会成立起来之后，我们也可以就是说业主委员会的这个名义，代表业主，然后去向相关部门来提出申请，来申请我们用水用电的这个变更。

在业主们的带领下，公益律师和记者，来到了厦门南中大地物业管理有限公司的办公地点，然而一名工作人员表示，他们的负责人并不在。随后，记者通过电话，联系上了物业公司的一名主管。

厦门南中大地物业管理有限公司 王主管：

（记者：水电我们目前是什么情况？）他们具体的问题我们已经跟公司讲了，等我们公司会回复。

面对记者的询问，这名主管人员反复表示，他已经将业主的反映的情况向上级做了汇报，希望业主能继续等待。

厦门南中大地物业管理有限公司 王主管：

只要合情合理合法，我们都会配合业主。（记者：大概要多久时间？）时间我没办法给你答复。

业主们表示，从交房到现在，已经过去四个月的时间，他们希望问题能够尽快得到解决。随后，公益律师和记者陪同业主，来到厦门市思明区中山社区居委会反映情况。

厦门市思明区中山社区居委会主任 王吕宏：

我们社区在第一时间，有联系的这个国家电网，就是分管我们这个南中广场，这个供电，负责供电的一方面，这是一个单位，另外一个从水务集团也是负责这个南中广场片区的负责管理人员，也联系到现场，第三方面我们有联系的南中物业公司的一个负责人，也到现场开了一个现场会。

居委会王主任表示，对于南中大地广场的情况，他们已经多次协调各个相关单位，提出改造小区的方案。

厦门市思明区中山社区居委会主任 王吕宏：

这个相关的部门，他有一定的一些可行性方案，也有提出来了，那至于物业这个层面的话，刚刚我们有及时进行沟通，那他们给了答复的话，也是这个物业公司也会向他们的上级呈报这个事情，按书面呈报这个事情，这个是一方面，另外一方面，考虑业主需要时间多久的问题的话，作为我们街道跟社区这个层面，我们会积极促成，来力促这个事情把它协调好，沟通好。

而针对公益律师提出的，业主们成立业主委员会，自行管理小区的建议，居委会王主任表示认同，下一步，他们也会将南中大地广场的情况上报给上级部门，协调好小区的改造工作。

厦门市思明区中山社区居委会主任 王吕宏：

这个完全是可以实现，前提是依法依规，那相应的按照法律规定的话提出相应的申请，报备，我们也希望业主们能够自主地站出来，自主地管好咱们的这个小区，把咱们的小区建立得越来越好。这个也是对我们社区来讲的话是非常乐意见到的事情，所以这一块的话，我们肯定会支持。

律师解读

1

因为当初业主们把房子租给了开发商持股的酒店，这是不是我们平时理解的住改商，住改商需要哪些部门审批？租期到了，是否自动变成住宅？需要办理什么手续吗？

这个是属于住改商的范畴的。去工商局登记审批，一般来说需要提供所在地有利害关系的业主或居民委员会、业主委员会出具的利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，以及当地工商局要求提供的其他文件，经工商部门批准后才可办理营业执照，从而完成住改商的过程。之说以要求提供这个文件是因为物权法第77条有明确规定，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。

2

如何更换物业，小区公共设施设备要怎么使用，以及聘请物业，设定物业费的标准，具体的程序怎么走？ 业主应该如何参与？

《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行“选聘、解聘物业管理企业”职责，此外《物权法》七十六条也明确“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定。即应召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据以上规定可知，业主可以通过业主大会的形式，参与到小区的管理中。并且可以以招投标的方式来决定物业公司和物业费的标准多少。

3

因为现在有很多的商业模式，买了住宅以后返租给酒店，这样的情况购房者在购买的时候要特别注意些什么？以免后面合约到期以后，遇到类似的尴尬情况？

首先不管是什么形式的商业模式，在投资买房签合同时，都要认真阅读合同，了解合同内容，对有争议的条款要及时提出异议，谨防合同陷阱。在长沙也有一起购买住宅后返租给酒店的案例，就是业主在签合同时没有注意合同条文中的“终生使用”，导致后续发生争议。其次，对于合约到期后双方的权利义务要约定清楚，明确违约责任，为以后主张权利，拿回自己心仪的房子提供有力的根据。最后我想说的是任何商业模式都有风险，我们在投资时就在清楚这种模式有哪些优势，又有哪些劣势，然后结合自身的情况来作出决定。