新世界大门李东「东门新世界大厦烂尾23年终复活释放28亿元货值商务公寓」

盘踞深圳最繁华的东门商圈，烂尾23年之久的新世界大厦现已改头换面，不久后将迎来涅槃重生。

据悉，被佳兆业操刀整改“复活”的新世界大厦，拟定名为“佳兆业东门道”，最快将于2019年年底完工。

在保持原已批规模比例不变的前提下，该项目规划分为商务公寓占比80%，商业占比20%。根据周边二手房价格约7万元/平方米推算，建筑面积约3.95万平方米的商务公寓可售货值约28亿元。

实探发现，焕然一新的“新世界大厦”保留了原有大厦的结构，外墙大部分玻璃幕墙已安装完毕。不过，目前暂未有具体入市时间。

▲如今焕然一新的“新世界大厦”

（摄于2019年7月）

新世界大厦的“前世今生”

提起深圳新世界大厦，老深圳人一定不会陌生。

始建于1992年的深圳新世界大厦，位居深圳最为繁华，发展最早的罗湖东门商圈，接驳地铁3号线“晒布”站，周边生活氛围成熟，毗邻茂业百货、东门印象等老牌商业，由两幢高达45层楼高的塔楼组成。

作为深圳曾经的地标性建筑，新世界大厦在深圳地王建设时间之后，目标曾是建设成为“深圳最大写字楼”，见证了罗湖东门一带的城市发展史。

▲项目接驳地铁“晒布”站B出口

然而，在其看似繁华的前身，却有着落寞的背后。仅开工4年，1996年，新世界大楼便因开发商资金断裂被迫停建，由于产权不清晰，业主债权债务以及权益归属问题，维权官司矛盾纠纷不断，盘活之路更是历经曲折。

2004年，该楼盘还曾被深圳市政府列入“深圳52个问题楼盘“之一。如今时隔多年，曾认定的52个楼盘绝大多数已华丽转身，落得“好归宿”，52个问题楼盘当中，除新世界大厦以外，还有罗湖东门商圈的新世纪广场、金利华广场以及福田区的富豪花园、南山区的邦达花园等问题楼盘依旧未得到妥当解决。

公开资料显示，1992年7月29日，深圳市华商公司、深圳百货公司和深圳市银鹏房地产有限公司决定合作开发“新世界大厦”建设项目，三方签订了《合作兴建商业大厦协议书》，协议约定由深圳银鹏负责“新世界大厦”项目开发建设，其占有该楼盘70%的房产分配比例，深圳华商公司和深圳百货公司各占15%的房产分配比例。

1993年5月，项目开始由中建三局二公司深圳实业公司承建。1995年底，项目正式封顶。

事情的转折出现在1996年，因发展商之一的华商公司遭遇资金问题，从而导致新世界大厦被迫停建，并从此开始了长达23年的“烂尾”生涯。1999年底，华商公司正式被深圳市中级人民法院宣告破产。

尽管在这二十多年期间，该楼的盘活之声从未间断过，也有数名开发商，曾尝试参与盘活该盘，但最终都以失败告终，甚至还有公司开始动工开挖，但最后都纷纷退出，其中，产权不清晰、债权债务归属问题成为盘活之路的最大拦路虎。

2017年4月5日，佳兆业城市更新集团与天唯（巴新）企业就新世界大厦转让大厦进行了最终确认，并签署了转让协议书，新世界大厦收购才正式进入实际履行阶段。

2018年2月，深圳规划国土委罗湖管理局重新核发新世界大厦项目H213-0031宗地建设用地规划许可证的通告。通告显示，用地面积由6359平方米变更成599.51平方米，在保持原已批规模比例不变的前提下，将分项指标的表述更改为商业20%，商务公寓80%。

同年8月9日，深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局发布《市规划国土委罗湖管理局关于新世界大厦项目规划保留等相关事宜的公示》，文件中提到，佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司将申请新世界大厦现状规划保留。

文件显示，佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司申请变更新世界大厦项目《建设工程规划许可证》，并对用地红线范围、地下停车库出口、道路开口等相关内容进行调整。

2019年6月21日，深圳市规划和自然资源局发布关于新世界大厦项目总平面图修改的公示。经济技术指标做如下调整：总用地面积为5991.51平方米，建筑覆盖率42.71%，机动车停车位87辆（地下）；层数为30层，最大建筑高度为99.05米。总建筑面积58098.10平方米，计规定容积率建筑面积为48448.45平方米，其中：商业8805.35平方米、商务公寓39543.10平方米。

▲修改后总平面图

“旧改之王”曾盘活多个深圳烂尾项目

佳兆业在深圳有“旧改之王”的称号，其最早步入房地产行业也是始于复活深圳的烂尾楼。

1999年，成立之初的佳兆业便在龙岗拿下了约58万平方米的烂尾地块，最后打造成了龙岗布吉楼王“桂芳园”。

2002年，深圳罗湖“百荣大厦”被佳兆业收购更新，化作“佳兆业商业大楼”，随后佳兆业推出首个商业项目—深圳布吉东大街商业街。

2003年，佳兆业以4亿元将深圳福田上步路烂尾楼“子悦台”收入囊中，烂尾逾十年的“子悦台”经过两年多时间的打造，蜕变成佳兆业第一个商住综合开发项目——深圳佳兆业中心。

2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——中诚广场项目，2008年初，改造完毕并对外租售。

据佳兆业官网显示，截至2018年末，佳兆业在粤港澳湾区一共有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备占地面积约3000万平方米，99%位于粤港澳大湾区，可为佳兆业带来约1.8万亿元货值。

深圳那些“起死回生”的烂尾楼

烂尾楼复活道路艰辛漫长，但深圳已有不少烂尾楼盘活的例子。让我们来盘点一下深圳那些你熟悉的“起死回生”的烂尾楼，他们通过“重生”，蜕变成了商业体、写字楼、住宅、公寓等多种业态。（部分资料来源《蛇口消息报》）

欢乐颂

类型：商业

前身：“南城购物广场”

所在地：南山

2000年，蛇口商业发展总公司获得南城购物广场和桃园路南景苑两个项目开发权，由于该公司并不具备两个项目开发实力，两个项目均停工。

2002年，原南城购物广场被鸿岳公司收购，改名“鸿岳广场”。

2003年，再次因此前售出的部分产权发生纠纷，鸿岳广场最后也退出。

2008年，金福瑞公司接手翻新鸿岳广场，改名“金福瑞广场”。

2009年，华润集团宣布将在金福瑞广场开张首个新品牌业态——区域型购物中心。

ONE 39

类型：公寓

前身：金利华广场

均价：6万元/平方米

所在地：罗湖

1999年，项目因各种原因进入“烂尾”阶段。

2011年，经深圳市政府主导调整，龙园凯利与华能金地正式接手金利华广场，金利华广场更名为ONE39。

2015年1月首次开盘，主推公寓产品。

深南道68号

类型：公寓

前身：新世纪广场

均价：6.5万元/平方米

所在地：罗湖

被深圳人称之为罗湖“大金牙”的新世界广场建于1993年，1998年主体项目封顶，2001年，因开发商资金问题，导致项目停工，2013年，项目更名为正顺广场。

2015年，万科接手该项目。据媒体报道，万科占有“大金牙”65%的权益，权益建面为84494平方米。按照约4万元/平方米的价格收购，因此，整个项目花费了万科约33.8亿元的成本。

2016年底，新世纪广场更名为“深南道68号”入市。

海尚国际

类型：住宅

前身：海湾广场

所在地：南山

均价：6.25万元/平方米

1992年底动工，1994年底取得项目许可证，1995年因为经济纠纷而停工。

2003年11月，万菱实业从原开发商蛇口房地产公司手中以8000万元拿下已经烂尾多年的海湾广场，随即动工建设。

2004年发售，2005年4月业主入伙。

桐林城市广场

类型：住宅

前身：环庆花园

均价：6.2万元-6.5万元/平方米

所在地：福田

1995年6月16日，环庆公司与深圳市钱海实业发展有限公司、深圳富霖房地产开发有限公司达成协议，共同开发该地块，但不久后，这三家公司先后退出了桐林城市广场地块的开发。

广州市佳欣怡贸易有限公司、旭飞房地产开发有限公司则进入该项目，各方围绕开发权以及所拖欠的地价款展开法律诉讼。因为各方拖欠的总计2.5亿地价款长时间未能缴清，国土局依法予以收回。

最终佳欣怡贸易接盘，补交了数十年的土地使用金额，并委托桐林地产全权开发建设。

2011年桐林城市广场开盘以2.6万元/平方米发售。

深圳仍有部分烂尾楼“复活”无期

早在2004年9月29日，深圳市政府为了解决烂尾楼，下发了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》（【2004】124号），确定全市52个问题楼盘可采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。

对于长期闲置、不能按期竣工的，根据有关法律法规收回土地使用权，对属于违法建筑的烂尾楼盘，可向法院申请依法强制拆除。

易居研究院智库中心研究中心严跃进认为，烂尾楼究其原因有多种，土地纠纷、产权债务纠纷，高杠杆以及盲目投资导致的资金链断裂，违规建设导致停工，工程质量不合格等等都可能导致烂尾。不少烂尾楼还处在城市比较优质的地段，复活这些项目也是开发商获取优质地段的方式之一，尤其对大城市来说，省去了报建、打地基等环节，启动快、成本低，也能提高资金使用率。

不过，除了上述提到的深圳被盘活的烂尾楼之外，深圳现在依然有部分烂尾楼盘活时间“遥遥无期”，如货值超16亿元，荒废20余年的深圳最大烂尾别墅群之一的宝安共乐社区84栋别墅群，因不符合《深圳市城市更新办法实施细则》拆除重建的条件，用地权属性质不清，至今尚未得到解决。

此外，还有2000年即被法院查封停工的南山邦达花园，由于涉及债权债务以及权益归属等纠纷，至今19年也仍未解决。（审读：马琳、戴士潮）

文 | 中房报深圳 思琳