慧盖房 昆明一栋洋房「不靠商圈不临滇池还是坡地1万多的洋房凭什么」
导语：
一没有临近商圈，二不是平地，三不临滇池。
这样的洋房，是不是就是昆明那种没有先天优势的“三无”洋房？
但在昆明洋房越来越稀缺，动辄2.5万以上高价的今天，单价一万多的洋房小区确实更显亲民友好。
应中海云麓九里二期业主z先生的邀请，我们于元旦后来到这个东市区的洋房项目，来看看他家小区的交付情况吧。
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云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表z先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机（华为、苹果）拍摄，无后期调色，无滤镜，仅供参考。
早前中海云麓九里一期交付我们曾经去过项目参观，对小区的中式风格建筑和园林景观印象深刻。
（一期中庭景观较大，图片有点糊，从开发商官微扒下来的，意思一下）
与云麓九里一期相比，二期绿化景观还是有一定差距，毕竟一期以叠加 合院别墅为主，价格相差较大。
而同属东市区的低密度小区，今年我们的交房探盘栏目还撰文写过另外两个，美的顺城府、碧桂园映象美庐，大家也可对比一下。
500万买入昆明高档盘，就这？！
昆明一小区交房当天还在赶工 听听业主怎么说？
相对来说，就去年洋房交付的小区中，中海云麓九里二期一定是交付质量靠前的那几个之一。
来看具体情况：
优点：
1、交房即交证，业主已经拿到房产证；
2、园区园林景观有设计感，乔木较多，种类丰富；
3、精装配置不错，且室内施工质量问题较少；
4、客厅阳台全包使得外立面窗墙比较高，立面统一，建筑颜值高；
5、拥有较为丰富的公区配套和多样化设施；
6、地下室也能做到全明。
缺点：
1、室外塑胶跑道、运动场地较硬；
2、小区坡度还是较陡，阶梯步道、缓坡出行不便；
2、部分上叠户型露台对下叠采光有遮挡；
4、室内精装镜柜安装较高，对矮个子和小孩不太友好。
5、周边生活便利度不高，项目北侧暂时为荒地（也导致小区侧门暂时荒废）。
交付流程
注，因我们到达现场已经过了集中交付时段，这部分信息为业主z先生口述 开发商/其他媒体相关报道。
（中海云麓九里二期集中交付几天，上图为中庭景观图，图片引自开发商宣传图）
2022年12月9日起，中海云麓九里二期正式交房，本次交付共计1265户，从开发商的各类宣传上可以推测当时交付的盛况，大红装饰 喜庆氛围。
合同上约定交付时间为12月31日前，提前了半个月多交付。
洋房物业费3.5元/㎡/月，叠拼物业费3.8元/㎡/月，物业费从12月16日开始算起。（这个物业费偏高，高于山海湾8号、中铁诺德山海春风等高端盘3.2元/平米/月）
业主z先生表示“提前交了契税，现在房产证已经在手，但还没有签字接房，要等到全部整改完毕再正式接房”。
我们到达现场时，从地下车库较多装修工人的车辆上来推测，已有较多业主顺利接房。
楼栋内外
与一期整体建筑以米色为主色调略有不同的是，二期的南向建筑外立面主色调为深灰色，楼层间采用米白色装饰条，而北向才是米白色为主，厨房/卫生间位置外墙采用灰色。
（洋房楼栋南向外立面）
（洋房楼栋北向外立面）
北向外立面没有太大的窗户，在步梯位置的外墙还设计了竖条纹造型设计，比一般类似颜色的外立面建筑更有调性一些。
因一期建筑外墙颜色较浅，中式韵味更浓；二期外立面颜色多用灰色，会更耐脏一些。
（叠加别墅南向立面，露台上方为上叠加，下方为下叠加，可注意上叠加的露台对下方楼层窗户的采光遮挡）
（叠加别墅北向外立面，也是北面入户）
楼栋设计上也有一定巧思，利用地势高差，将下叠加的负一楼抬高地面，做出了全明地下室的感觉；上叠加则加了一个露台，增加了户外空间。
不过这里下叠加的1、2楼的采光灰被上叠加外凸的露台所影响，有一定缺陷。
（叠加别墅下叠加负一层花园，实际负一层为全明空间，约等于一楼）
入户单元门位置采用非常明显的新中式风格元素，柱体采用干挂石材，顶部有深色外延，大门采用金属格栅 玻璃门，线条不复杂，且有种高门大户的感觉，比较有厚重感。
（北向入户的洋房楼栋）
入户单元门旁边还有一块景墙标注了楼栋号，但南向入户大堂就比较小了，不够大气，但如果做成挑高的话又容易遮挡2楼南向采光，鱼和熊掌不可兼得。
以南向入户为例，内部入户大堂宽度明显一般（尤其与进深相比），比较值得一提的是硬装的质感真的蛮不错。
（南向入户楼栋的入户大堂）
装修风格虽然简约，但无顶灯 灯带的设计、能够延伸空间的金属镜面设计、长虹玻璃隔断、都让这个大堂显得更上档次。
电梯等候区，无特别的装饰。
采用上海三菱电梯，所在楼栋为1梯2户设计，电梯轿厢空间一般般，载重仅有825千克，不过考虑到总高也才6-8层，这样的电梯也足够了。（这个电梯与中海在昆明的其他项目高度类似，同样品牌同样款式，但载重不同）
电梯设置在两户的中间，与我们之前看到的其他小区楼栋内步梯间位置不太一样的是，中海云麓九里洋房的步梯借道了楼道过道，又因步梯高度差异，一户业主门前还多了三级台阶（缺点），优势是节省了空间，公摊更小了。
楼道内硬装与楼下的电梯间等候区一样，步梯间为水泥地面 墙面刮白，消防设施做了隐藏处理。
室内部分
（这里打分有分歧是因为，开发商并未配置电动窗帘电机，但预装了窗帘盒子 插座，001号研究员认为能打6分；可视对讲暂未安装，可找物业领取；卫生间安装了壁龛，002号研究认为也可替代置物架）
该项目二期的洋房（除一楼外）均为精装，叠拼为毛坯，业主z先生家为精装户型。
从楼道内进入室内，最显眼的便是这个“鹤山天山铸铝门”了。（上面已经放图啦不重复了）
我们在之前中海寰宇天下探盘一文中也提到过，该款铸铝门特点是实心铸铝，整座浇铸成型，耐腐蚀、抗氧化，整体偏厚重，且外观显得高档。
也是辨认中海项目的关键点之一。
智能门锁采用亚萨合莱(ASSA ABLOY)品牌，功能比较多，百度查了一下品牌确实较为高端。
入门第一感觉是户型得房率不错，虽然建面只有105平米左右，但横厅、三房两卫的格局，加上全包阳台的设计，做出来甚至有其他户型120平米的效果。
（全包阳台这个，不一定所有人认同，见仁见智吧）
总体说来，中海再次给两位研究员留下了较好的印象。
毕竟是改善洋房，如果做成刚需盘肯定是说不过去，接下来来看具体情况。
1、装修风格比较大气，符合当下潮流审美
进门处玄关位置用了两块更耐磨的白色大理石纹路样式的地砖，边缘用黑色波打线，比较实用。
（入门处的玄关柜，四开门设计，收纳空间不错。地面白色瓷砖比客厅其他瓷砖更耐磨）
整体室内门、玄关柜、浴室柜、卧室木地板均采用深咖色/棕色调，单看并不出彩，但配上浅棕花色地砖，搭配比较协调。
客厅踢脚线为深金色金属踢脚线（或类似材质，反正不是瓷砖或塑料亚克力），更显得上档次一些。
室内门门框到顶，卫生间门中间位置又单独有磨砂玻璃造型，单独区分其他卧室门，也更符合卫生间的使用场景。
客厅吊顶造型做了多个层次出来：
（客厅与阳台有条横梁，不矮，阳台也吊顶了）
（每间卧室远离窗户的这一侧都有一条灯带）
2、精装品牌、配置较为不错。
精装主要配置看厨卫。
厨房为H型格局，橱柜品牌为blumBlum，拉篮为悍高。
橱柜设计比较人性化，用了三层抽屉的设计，比较实用。
拉篮也确实很顺滑，感觉比之前我们看到的其他项目手感更好一点。
灶具、烟机来自品牌方太，灶具前面有一整块挡油板，方便后期清洁。
也配备了我们熟悉的改善盘厨房三件套——洗碗机（方太水槽洗碗机）、净水设备（3M净水器）、厨余处理器（贝克巴斯）。
主要的卫浴、五金件（洗手台盆、马桶、厨房 卫生间龙头、花洒）均为科勒品牌。（洗手台盆有两个，另一个品牌为TOTO ）
（龙头为科勒，面盆有点小，品牌TOTO）
（花洒为科勒，无顶喷款式，但手感不错，淋浴间边上还有个壁龛）
（科勒马桶，略小，这应该是老款了）
卫浴风暖品牌为名族风暖，功能挺多样的。
（尤其这个风暖的照明灯，我们两位研究员乍一眼看过去，都认为“很高级”）
淋浴间的隔断门比较厚实，不会像其他项目松松垮垮，品牌采用优普。（但一处缺点，两个淋浴间隔断门的把手都已经有了一点锈迹）
虽然没有高端盘配置的空调、地暖之类，但室内精装配置丰富度和所用品牌还是达到了改善盘应有的标准。
3、装修细节还不错
客厅阳台全包设计，大落地窗，左右两侧均可开窗，最重要的是外开窗！（毕竟是洋房，没有高层住宅那么多限制）
卫生间窗户磨砂玻璃，下翻窗设计。
客厅地砖为80*160长方形款式，错缝拼接，直接通铺到阳台位置，空间就显得更大了，但可惜都没有美缝（厨卫地砖都没有美缝，比较遗憾）。
（这样可以看出来地砖是长方形大砖）
不过，对于大横厅来说，客厅中间位置的地插以及两侧墙面的插座太少了一点，担心不够用。
给我们印象深刻的是卫生间的地漏旁边瓷砖采用了对角铺贴法，这个铺贴方法在装修中经常见到，但开发商统一配置的精装房中很少见到（起码在交房探盘这么多期中很少见到）。
（可惜的是卫生间排水坡度没做好，还是有积水）
主卧、客厅的窗帘位置都预留了窗帘盒子和电动窗帘插座。
z先生家施工方面，我们到现场时已经是整改过一次的情况，前期整改了卫生间排水坡度没做好导致积水（推测又重新贴了地砖）；入室门门框裂缝等问题。
余下的问题中，我们也发现两处明显硬伤，一是主卧踢脚线缝隙较大（不可忽略的大），需要重新安装，二是次卧墙面乳胶漆气孔较多，需要继续整改。
（卧室踢脚线问题无法忽略）
（镜柜安装较高，小个子女士照镜子有点不方便）
整体来看，室内精装施工问题不太大，算是相对比较好的工程质量了。
公区部分
坡地洋房小区如何设计，这是个超级难题。
一来，洋房小区很少有大面积的中庭和楼栋间绿化空间。
（这里指的是洋房小区建筑物的覆盖率更密集，楼间距小于高层住宅。同时因洋房、别墅小区会将一部分公共绿化变为一楼业主花园之类，故实际公共绿化面积就显得更小一些）
第二，坡地的形态决定了小区绿化的延伸性比平地更难设计。
我们在其他的洋房/别墅小区中也可发现不同的景观设计，比如海东俊园一期，平地，预留了大片空地做了迎宾/中庭景观；中铁诺德山海春风，平地，利用小区内部主要通道做了景观中轴；美的顺城府，坡地，但是主要道路普通绿化，没有特意设计中轴。
先来看今天的主角中海云麓九里二期地块图：
一个小中庭，左右两条主要通道也做了景观轴。
云麓九里二期的绿化虽比不上一期有特色（特指中庭景观），但也还算中等偏上，颇有意趣了。
具体来看特点：
1、入户大堂打造成公共休闲区，符合中式园林风格定位
一二期正大门相对，二期进入大门后是一个公共会所，因整个小区为坡地，业主可通过这里乘坐电梯进入小区。
(二期小区大门)
（二期门禁，对面即是一期大门）
大门中央为一块中式影壁，进门后两侧为小的喷泉水景（但是我们到的时候没有水），一左一右还有迎宾树（其中一颗类似黑松/罗汉松之类），地面还有中式的矮柱引路灯。
（不开水景，景观大打折扣）
会所内多组休闲沙发，整体风格不像是会所，反而像售楼部的布置，没有其他公共设施（如运动、儿童、锻炼等），或与其是别墅/洋房小区有关。
2、园林景观塑造有设计感，且植被丰富多样。
中庭景观面积虽不大但设计不错，较大空旷草坪显得比较开阔。
景观轴线和楼栋间绿化小道蜿蜒曲折，且两侧的树木适当变化。
（大型乔木较多，但因季节原因叶片不茂盛）
我们现场就看到了较多滇朴、暖树、黄杨树、银杏、香樟等高大乔木，也有竹子、枇杷、红叶李、金枝槐、海棠、腊梅、紫薇、紫荆等这类画龙点睛植物。（树木上有树种标识牌，业主更方便辨认）
期间穿插休闲廊架区、闲坐区等功能区域。
（忽略这个绿色塑料布吧）
（走台阶累了还可休息一下）
（左侧是无障碍通道）
同时，园林以《浮生六记》为主题，地砖、影壁、浮雕都有相关文字，调性十足。
3、公区功能性设施较为丰富
除了第一点提到的入园会所之外，中庭背后还有一个较大的儿童游乐区。
（这张图来自开发商宣传，实际区域面积也确实较大）
另外，在两侧的通道上也做了除景观以外的功能区。
与前文提到的阶梯步道不同，两侧通道以缓坡为主，这一侧的功能区又适当增加了运动设施，地面有慢跑道（但塑胶偏硬），两侧布置运动器材、儿童游乐区。
（仅东侧通道至少有4块类似的运动/儿童场地）
不过尽管如此，也难做到十全十美。
两处缺点：
1、坡地洋房，还是对轮椅、儿童椅不太友好。部分区域虽有电梯，但实际使用诸多麻烦，比如下图这部电梯就停用了（仅限当天，不代表其他时间）。
2、也因是坡地，小区分散出多个地下停车场，实际进入小区后，车辆还是会在园区内的边缘处通行。
地下停车场和其他配套
前文已经提到小区因地势差异，分散出多个地下车库（各个车库间并不相通，且部分车库也不能算是地下）。
（这两个地库限高不一样）
停车场内部硬装中等，标识清晰，也足够明亮，车道和车位均满足最低要求，缺点还是有明显坡度（并不是地面凹凸不平）。
（这里就有明显的坡度）
地下入户大堂比较简单，但或许是多数业主正在装修的原因，门禁大开，需要加强管理了哈。
（入户区，顶部有格栅装饰，但部分楼栋前照明未开）
（负一楼电梯等候区）
二期在西南角也有一栋独立商业（但现在是售楼部），目前来说整个小区生活便利度不高，也没有社区底商。
尤其项目北侧还是一片荒地。
（小区北门现状，暂时不通）
（小区北侧暂时为荒山）
与临近的其他成熟小区（如银海白沙郡一侧）道路有明显高差，无法就近共享临近小区社区商业，而若通过清裕路进出，步行三百米也难以找到日常便利商店之类。
业主反馈“小区还没有幼儿园，一期的业主子女已有就读隔壁明通小学（映象美庐配套学校）的”。
买房无完美，中海云麓九里二期交付品质不错，可惜因地段、配套的一些缺陷导致价格不高，但也正是因此，也让更多小伙伴有了住洋房的机会，你觉得呢？
