前海扩大8倍「两轮涨价前海新引擎楼市热启动」

3月2号，深圳2023年首批宅地出让公告发布。5宗地块包括2宗“回炉”，限价水平不变，另外3宗分别来自宝安、光明、坪山，限价不同程度上调。

从2020年至今，深圳土拍限价水平呈现出“V”形走势，2022年-2023年连续两年保持上涨。

其中最值得关注的，是宝安沙井的A301-0602宗地，毛坯限价4.94万/㎡，与2021年、2022年出让地块无缝相连，限价水平最具可比性。

逐年上升的数据，体现了区域价值的向上趋势，热启动迹象明显。

该地块所在，是国际会展城、海洋新城、海上田园和综合港区“三城一港”规划的核心，也是“三城一港”片区最先导入商品住宅开发的区域。

回顾深圳近20年城市发展轨迹，一路向西态势明显。前海扩区，将“三城一港”片区纳入前海范围，延续和巩固了一路向西态势，也为前海发展增添了一架新引擎。

一兵认为，这里有望复刻宝中、后海、前海奇迹，成就深圳人居价值下一个狂飙之地。

握手地块限价PK，沙井完胜

人们总是习惯于横向和纵向的对比。这也是判断楼价合理性的必要前提之一。

今年首次5宗地块，沙井地块和光明地块都有相邻地块可资对比。尤其是沙井地块，与前两年出让的地块无缝相连，有“握手地块”之称，对比起来最客观。

先说光明地块，新湖街道A650-0385地块，毛坯限价4.93万元/㎡。有媒体对比2021年深业颐瑞府、联发悦尚居的毛坯限价4.53万/㎡，做出了上涨4000元/㎡的简单判断。

一兵觉得有失偏颇。有两点理由。

一是若对比2020年安联尚璟府毛坯限价49140元/㎡，涨幅甚微。

二是A650-0385地处光明科学公园头排位置，对安联尚璟府形成视野遮挡，景观优势价值相差至少3000-5000元/㎡。

那你认为涨了吗？

而沙井地块就完全不一样，与前两次出让地块浑然一体。2021年特建发A301-0583地块，毛坯限价4.61万/㎡；2022年招商A301-0586地块，毛坯限价4.79万/㎡，今年A301-0602毛坯限价4.94万/㎡。

分别上涨1800元、1500元/㎡，连续两年，更能看出市场定价的考量和趋势判断，看出沙井地块所在片区的未来潜力。

楼盘海报

会展海洋城，前海新引擎

2017年5月，一兵的一篇10万 爆款推文，将珠江入海口东岸的前海至国际会展中心的30公里岸线形容为“黄金岸轴”，把“前海国家自贸区 国际航空港 会展中心”锁定为全球湾区最强礼宾阵容。

2018年3月，海洋新城概念规划提出，强化了一兵提出的“礼宾阵容”。再加上东莞滨海湾新区规划，坐实了粤港澳大湾区最强礼宾阵容之说。

深圳一路向西的成功，也成为“因湾而立”、“向湾而兴”的最好注脚。从最早的华侨城，到南山科技园、红树湾，再到后海、宝中，再到前海跻身国家战略，深超总屹立深圳湾畔，都是“湾”引力的结果。

2021年9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》印发。前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，其中就包括会展新城及海洋新城片区，面积29.36平方公里。

扩区之后的前海，最具想象力的，其实就是海洋新城。因为，这里暂时只是铺开了一张纸。

海洋新城总规划面积约7.44平方公里，为深圳第四大填海区。按照规划，海洋新城作为深圳打造“全球海洋中心城市”最新规划片区，将聚焦海洋新兴产业，构建以海洋高端设备、海洋电子信息两大产业为核心，海洋现代服务、海洋生态环保、海洋新能源三大产业为支撑的“2 3”产业体系，预计建成后产值规模达约7000亿元，形成千亿级海洋产业集群。

海洋新城规划效果图

上述“湾”引力示范区域，无一不是从白纸上描绘出蓝图，并最终成为划时代的集大成者。海洋新城站在更高规划起点，给人的想象空间无限宽广。

呼应国际会展城，共同组成“三城一港”同盟，因为国际会展城和海洋新城构成其中的双核，可以让这里诞生一个全新区域概念——会展海洋城。

图源：湾区之声

相比前海扩区后前海中心的各大片区，谁将会给前海再造一个发展引擎？会展海洋城最具想象空间。

鉴于深圳前海·华发冰雪世界的友邻关系，这里的居住质素也会因为10万㎡全球最大室内雪世界、10万㎡华发商都、国际会展中心约20万㎡商业的存在，而国际范时尚气质十足，彰显强烈的时代感未来感，有望成为继罗湖东门-人民南-蔡屋围、福田CBD-华强北、南山海岸城-深圳湾、前海-宝中之后的第五大超级商圈，在深圳西部再造一个城市级中心。

新引擎，新中心，新生活，会展海洋城引领深圳迈向粤港澳大湾区高地！

“三城一港”示意图

地王争夺，谁最具地主相？

为研究沙井A301-0602宗地的价值，一兵仔细查看过国际会展城、海洋新城法定图则，发现该片区宅地供应极为稀缺，着力湾芯产业高地的打造，符合预想。

通过查询该宗地块规划设计要点，发现其用地面积25246.02㎡，容积率4.40，规定总建筑面积约111890㎡，隔路有地铁12号线田园南站A出口。

该地块与招商A301-0586地块（招商会展湾雍境）东西并列。不过，招商地块占地面积更大，占地面积37850㎡，容积率更低，只有4.0，更宜锻造高品质居住空间。加上地铁口50米距离、俯瞰海上田园生态景观优势和限价水平更低，招商地块总体优势高出不少。

国际会展城的宅地分布在中组团和北组团，上面所说的三宗地位于中组团，且最临近岸线（或海洋新城），目前已经进入开发周期。

黄色宅地占比很少

海洋新城的宅地只规划在北部，邻深莞界河东宝河，目前均是填海工程阶段，何时开发，尚不得而知。

海洋新城宅地（黄色部分）集中在北部

三年三宗地，也就是会展海洋城商品住宅市场的开山之作，限价逐年提升，每一套住宅都弥足珍贵。

所以，A301-0602宗地铁定会成为今年首批拍地的“地王”，一场实力房企的肉搏拼抢大战已跃然纸上。

拍地公告发布后次日（3月3号），一兵前往地块踏勘，了解到招商会展湾雍境营销中心已于2月底开放，创意展示空间也在3月4号开放，现场人气炙热。

实拍人气图

实拍人气图

据悉，这将成为会展海洋城最先入市的商品住宅项目，让我对开发商招商蛇口斩获A301-0602宗地充满期待！

不仅是片区首个商品住宅产品的供应者，招商蛇口在会展海洋城中的身份地位也极其特殊。

招商局大厦（香港）

2016年8月29日，招商蛇口与华侨城联合体，以310亿元拿下11宗深圳国际会展中心（一期）配套商业用地，成为这片滩涂的拓荒人，更成为会展海洋城的立序者。

实景图

对此，招商局集团官网有一段文字，概括出了其中的精髓。

“招商蛇口以极具前瞻性的眼光，匠心布局；从太子湾、到前海湾、再到会展湾‘三湾汇聚’聚合湾区重心，一条横贯深圳城市东西的招商湾区发展轴由此呈现，招商蛇口以会展为核心精心耕耘，以‘前港—中区—后城’的成功模式，开启深圳西部会展新城的未来新篇章。”

而坊间更有传闻，招蛇已开始接洽华发，阳谋深圳前海·华发冰雪世界项目的运营，进一步夯实会展海洋城的城市运营商角色。

主场优势明显！招商蛇口成为A301-0602宗地最强有力竞得者。所以，招蛇如果成功拿下这块靓地，非常有利于进行配套共享、场景共享、服务共享的大城打造。希望招蛇奋力斩获此地块，为招商会展湾雍境入市大热送上一份厚礼。

买入招蛇的前海会展主场

综上所述，一季度入市新盘招商会展湾雍境给人的期盼值很高。一兵也将3月3号踏勘地块时了解到的情况，在这里择其要点进行介绍。

12号线海上田园南站50米

该项目极为罕见的一点，就是深圳地铁12号线海上田园南站A出口位于地块红线范围之内。除了深铁地铁上盖，几乎全市唯一。

从A出口出站50米，就进入营销中心，地铁上盖特征非常明显。

对于购买新兴片区房子的朋友来说，对交通通勤条件的考虑最多。地铁12号线号称“换乘之王”，可换乘1、2、5、9、11、20号线，便捷与多个区域构成友好通勤关系。这方面，招商会展湾雍境占尽地利。

对比新地块、特建发地块，招商会展湾雍境家门口的地铁占据先机，从后期商业的活跃度和地铁口物业的二手房溢价能力，拥有更多优势。

12号线海上田园站内景

AAAA景区生态景观优势

作为“三城一港”组成之一，总面积163万㎡的海上田园，为国家4A级综合景区，有“世界级梦幻水乡”之誉。

在三宗地块中，招商会展湾雍境拥有一线海上田园生态景观，为头排住区，北向对特建发地块视野形成遮挡，幅面几乎是新地块的2倍，整体视野感觉优于新地块。

同时，招商会展湾雍境还能东望有“深圳塞纳河”之称的会展河景观带，加上深圳前海·华发冰雪世界和华润金蚝小镇等配套，人文休闲、生态休闲氛围非常充足。

湿地公园实景

商业及教育配套丰足

周边云集有超80万㎡集中商业 ，包括一站直达约32万㎡会展公园主题商业,环伺会展湾花园城/花园里，步行可至约10万㎡冰雪世界和约10万㎡华发商都，沙井中心还有约18万㎡京基百纳、约10万㎡新沙天虹、约16.4万㎡海岸城可供日常所需。

效果图

项目还自带有建面约1500㎡的商业。

距离小区1公里范围内，规划有72班、54班九年一贯制学校各一所，还有一所36班小学，体量和密集度全市也不多见。

作为新兴片区，规划中的学校尚未确定进驻品牌，按照深圳基础教育集团化模式相关信息，将极大概率引进名校。当然，具体会引进哪家名校，将会随着片区开发的推进而逐步落地，到那时，也是价值兑现之际。

滨海公园场景艺术园林

园林打造方面，招商会展湾雍境艺术赋能，从滨海公园森系设计语言中汲取灵感，以“海滨城芯，无界公园”为主题，链接海上田园和冰雪世界，通过5大归家礼序和7大全周期活力生活场景渐次展开，打造无界双园。

园林意向图

约66/79/89/110㎡实用户型

招商会展湾雍境非常罕见地设计了约66㎡两房两厅一卫户型，最大限度降低了置业者入住前海新引擎的门槛。

约66㎡两房两厅一卫户型图

5款户型产品，各有优势，从两房到四房，满足各阶层需求。下面展示一下户型图，就不一一展示、点评。

深圳会展海洋城商品住宅首发，招商会展湾雍境创意展示空间已于3月4号对外开放，或将3月份取证入市。

创意展示空间实拍图

错过蛇口，不要再错过会展海洋城！买前海，选招商，肯定不会有错！

坐拥招商蛇口的全新主场，在片区限价水平看涨的当下，买进前海新引擎首批住宅，必然荣誉与收益兼得！