城南新楼盘「城南TOD新盘约16309元/㎡起不能悄悄卖」

事情是这样的。

前几天有位读者在问问平台咨询一个名为钟家湾TOD·半岛澜湾的楼盘，然后我们才发现这个楼盘已经取证一个多星期了，而我们团队却没有人去实地看过。

按理说，这个楼盘位于城南，又是个TOD项目，我们是不会错过的。

结果我一查才发现，它居然是在国庆假期的前一天取的证，估计那时候我们心都已经飞了吧。

然后我继续在网上云踩了一下，发现它地段资源独特、规划指标优秀、价格还只要约1.6~1.9万/平的样子，于是决定必须去实地打探打探。

钟家湾TOD·半岛澜岸现场实拍

打探的结果印证了我在网上云踩盘的判断，一个颇具性价比的改善盘绝不能让它悄悄咪咪就卖完了。

于是，今日份踩盘报告就这样匆匆的诞生了。

项目基本信息

楼盘名称：钟家湾TOD·半岛澜岸

占地面积：约92.4亩

容积率：1.5

绿地率：35%

产品类型：6F和6 1F洋房，16F、22~23F高层

总户数：627户

车位数：住宅车位1069个

开发商：成都双流钟家湾轨道城市发展有限公司

#本批次推售信息#

楼栋：1、2、3、19、20、21号楼

套数：291套

梯户比：2梯2户、2梯3户

层高：洋房3.1米，16-23F高层3米

产品面积：建面约125~147㎡

装修状况：清水

预售价格：约16309~19384元/㎡

预计交房时间：2024年10月

钟家湾TOD·半岛澜湾位于双流区华府大道与警校路交汇处的东南象限。

钟家湾TOD·半岛澜湾四川省成都市双流区警校路一段

这一区域目前还处于建设和规划中，周边城市界面尚不成熟，容易让人产生不佳的第一观感。

但深入了解之后，会发现项目的地理位置其实非常适合买房置业。

因为现在大多数人买房选地段，一方面有基于舒适居住的需求，希望配套丰富、环境好；一方面又有基于发展潜力的期望。

而钟家湾TOD·半岛澜湾的地段，恰好能契合这两点主流需求。

项目现场及周边实拍

先说发展潜力。

钟家湾TOD·半岛澜湾地段上属于双流区的华府板块，具有“上承大源，下启怡心湖”的区位特点，是城南居住的一块重要拼图。

华府板块位置及范围示意图

华府板块前期的楼市开发重点主要位于板块南部，更靠近怡心湖的地方。

目前，华府板块南部的开发已经趋于成熟，楼盘很多且大部分已经交付，商业、学校等配套也都比较完善了。

而项目所在的位置属于华府板块的北部，是双流区最靠近高新区的地方，可实现与高新区大源板块的无缝对接，一定程度上可以受到大源的辐射和带动。

所以，这种紧邻高新区的好位置，自然也就被保留到了最后，并做了全新的规划。

华府板块控规图/据成都市规自局官网

从双流区的最新控规图上看，华府板块北部区域未来将有不少涉宅土地（黄色色块）可供开发。包括目前项目北侧的一些仓储和专业市场，从图上看未来也要变成住宅和少量商业及公服配套性质，最终将形成一个以居住为主的新片区。

因此，项目周边目前看起来虽然还不成熟，但凭借全新规划和后发优势，反而拥有了更大的成长空间，更具发展潜力。

再说宜居属性。

近几年成都诞生的许多居住板块，往往都会先行打造一个核心的生态资源作为板块的“定海神针”，以提升板块的居住魅力。

同样的，华府板块北部也规划有一个大型公园绿地——占地约500亩的三江公园。

问政四川平台关于三江公园规划的回复

据了解，三江公园（规划中）将由天府公园的设计团队操刀，是以水景为主题的生态运动公园。除了高绿化覆盖率以外，还特设自行车道、步行道和篮球场、网球场、亲子乐园等。

项目区位示意图

从上面这张区位图上可以看到，三江公园（规划中）位于一个方方正正的道路网格之中，因此它之于华府板块就有点中央公园之于曼哈顿的意思。

而钟家湾TOD·半岛澜湾正好就位于三江公园（规划中）东侧，具有一线临园观景的特点。

除此之外，项目还位于由江安河、栏杆堰围合而成的一座半岛之上，整个地块的东、南、西三个方向都被水系和规划的公园绿地所环抱。

项目得天独厚的半岛地块，不仅在整个华府板块是独一无二的，哪怕在整个成都也十分稀有。

当然，宜居不仅要有良好的生态环境，还得有丰富的生活配套。

交通配套

项目旁的两条主要道路华府大道和警校路已经都建成通车，沿着警校路向东约700米，就是城市级快速路剑南大道，道路通达性非常高。

项目交通示意图

轨道交通方面，钟家湾TOD·半岛澜湾这个名字就透露出了它的地铁盘身份。

据介绍，项目紧邻规划的地铁钟家湾站，是地铁14号线（规划）和地铁20号线（规划）的换乘站。

另外，在警校路和剑南大道交汇口，已经开通了地铁5号线的警官学院站，距离项目约700米。在钟家湾地铁站建成前，亦可通过5号线来满足地铁出行的需求。

商业配套

在华府板块的南北两端，分别有中海右岸环宇坊和大润发超市两个大型商业体。

另外，从项目开车前往城南的其他大型综合体，比如世豪广场、远大购物中心、银泰城也都非常方便。

总之，在大型商业消费方面，整个城南的共享程度很高，住在哪儿都差不多。反而是在日常生活消费方面，能有就近的社区商业才是王道。

作为一个TOD项目，钟家湾TOD·半岛澜湾自带约3116㎡邻里商业中心，等于是小区门口就有社区商业，日常便利性也不在话下。

项目自带的社区商业意境图

教育配套

项目属于双流区范围，因此在教育资源方面，具有“既丰富，又优质，还免费”的特点。

丰富，是因为华府板块的已经开办的学校就有不少，包括双流协和幼儿园、协和三江幼儿园、怡心三幼、怡心九幼、怡心第一实验学校、协和实验小学、协和实验初中、棠湖中学怡心实验学校等。

优质，是因为双流区本身拥有棠湖中学、双流中学、棠湖外国语学校三大优质教育资源，而华府板块的学校比较新，但大多也都由这三所名校领办。

比如项目北侧的怡心第一实验学校，据双流区教育局官方微信公众号的介绍，它实际就是“棠湖中学教育集团怡心校区”，由棠湖中学深度领办，校长王宏曾任棠湖中学副校长，中层干部由棠湖中学精挑数名后备干部派至怡心校区参与教育教学管理工作。

免费，双流区从2017年起就实现了从学前教育至高中教育的十五年免费教育，是成都市唯一一个实现15年免费教育的区。

项目西大门（现用作售楼部）实拍

综上所述，钟家湾TOD·半岛澜湾的地理位置存在“现状不够成熟”的不足之处，但区域不够成熟的问题可以通过时间来解决，反而让它的未来具有更大的发展潜力。

同时，项目能享受的丰富配套都是可望又可及的，加上“一线临公园、三面环水”的稀缺半岛地块，的确属于宜居性和成长性都能兼顾的不错地段。

而在这个区域，甚至与更大范围的同价位竞品相比，钟家湾TOD·半岛澜湾的产品还具有品质更高、密度更低的优势。

钟家湾TOD·半岛澜湾占地约92.4亩，地块形状虽然不具备“方正”这种传统意义上的优势，但是却独占了整个三面环水的半岛，先天条件也是非常之好。

项目鸟瞰意境图

在成都这样的内陆城市，临水而居是很多人理想中的居住方式，所以现在的湖景房、江景房都特别受欢迎。

而独占一座半岛或岛，除了具有临水的特点外，还能享有更强的私密性和尊崇感，自然就更加稀缺了。

现在我们所看到的项目规划设计方案，正是顺应了土地的原生地貌特点，打造了一个品质感较高的纯改善生态大盘。

项目意境图

首先是真正的低密度。

虽然成都从2015年下半年就已经开启了全面“降容”模式，近几年出让的土地大多都在2.0~2.5左右，整体居住舒适度相较十多年前有很大的提升，但是容积率低于2的项目在成都依然比较鲜见。

而钟家湾TOD·半岛澜湾的整体容积率仅约1.5，真低密度的规划指标与岛居的生态价值可谓“相向而行”，进一步放大了生态优势。

其次是科学的楼栋排布。

钟家湾TOD·半岛澜湾利用地块的半岛特点，将三级不同高度的建筑进行了梯度排布。

项目6 1F洋房建筑意境图

第一级是16栋6F和7栋6 1F的板式真洋房，以及地面2F 地下1F的独立社区商业楼，它们被放在了地块东、南、西三面更靠近水岸的位置；第二级是位于地块中部的3栋16F的T2板式住宅；第三级是位于地块北侧的3栋22~23F的T3高层。

警校路视角下的项目意境图

这样做可以收获两大好处，一来增强了小区住宅的均好性，无论是多层还是高层，都有房源可以享受河景房的景观和视野；二来又勾勒出一条起伏有致的建筑天际线，提升了对外昭示性，楼盘后期的价值也会因此而加分。

第三是考究的户型设计。

项目的住宅产品主要分为四大类，2梯3户的高层（22~23F）、2梯2户的高层（16F）、1梯2户的6F全平层洋房以及6 1F带顶跃的洋房。

户型面积约125~192㎡不等，我仔细研究了一下，发现每一个户型在细节上都有很多从业主使用角度上的考量。

项目首批次取证的房源均为高层，我们就重点来看一下首批次的三种户型设计亮点。

建面约125㎡户型

这个户型是T3高层的中户，户型格局乍一看跟市面上许多T3中户差不多，都具有三面采光、观景的特点，但它的餐厅和厨房的设计又多了几分巧思。

比如它并没有像大多数户型一样把厨房门开在餐厅一侧，这样一来餐厅两面靠墙，不会和入厨动线相互干扰，更加稳定。

同时又在厨房里面提前预留了一个冰箱位，解决了长条形厨房冰箱放置的难题。

建面约136㎡户型

这个户型是T3高层的边户，为现在比较常见的横厅四房双卫格局，常规该有的前后通透、明厨明卫等特点一个不落。

值得注意的是，该户型在约136㎡的建筑面积内做四房的同时，还尽量保证了各空间尺度上的舒适度。

比如横厅的尺寸做到了6.8×5.1m，同时还外带一个等长的景观阳台，使餐客厅区域拥有比较大气的空间体验。

建面约147㎡户型

这个户型位于3栋16F的T2建筑内，也是四房双卫的设计。比较有特色的是，它的景观阳台做了一个L形的设计，这个设计对于热爱的生活的人应该会很受用。

因为现在的景观阳台通常都会设计得比较长，6、7米甚至10米长的阳台也不奇怪。但是阳台光是长，宽度一般都不会超过1.8米，如果在阳台上放一组桌椅或者其他陈设，势必会阻挡动线，而L形阳台就完美解决了这个问题，让景观阳台变得更好用。

另外，该户型还有一个隐藏亮点，就是因为它是2梯2户的设计，所以其实在入户大门外还有一个相当于独享的电梯前室空间，没有体现在这张户型图上。

其它洋房户型

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当然了，项目的这些户型设计主要是基于大众的普遍需求，由于项目首批次房源全部为清水交付，所以大家也可以根据各自的需求在后期进行个性化的装修改造。

据预售信息显示，项目首批次取证的房源为1、2、3、19、20、21号楼，清水单价约16309~19384元/㎡，总价约212~286万元/套。

项目总平图

其中1、2、3号楼为T3高层，大部分单价都在1万6、7的样子；19、20、21号楼为T2高层，大部分单价在1万8、9的样子。

首批次所有房源单价都没有超过2万/平，结合其地段的稀缺性和产品的高品质，性价比是非常突出的。

对比一下华府板块最新的土地出让出让情况，在项目南侧约900米处，龙湖在今年的二批次土拍中拿下了一宗住宅用地，清水限价为2.5万/平；而另一宗位于三江公园西南侧的地块将要在今年的三批次土拍中上市，清水限价同样也是2.5万/平。

很显然，钟家湾TOD·半岛澜湾首批次房源的价格优势非常明显，结合它的地段和产品特点，建议预算300万以内又想在城南置业品质改善楼盘的购房者重点关注。

再对比华府板块北部区域的几个新盘，价格上有所重叠，但整体来看钟家湾TOD·半岛澜湾的均价大概比竞品高了约1000~2000元/㎡的样子。

但是，项目的在地段和产品上的优势，比如三面环水独占半岛的资源特点、TOD地铁盘的便利性、仅1.5的超低容积率指标、本地实力国企的品牌担当等硬核实力，都是其它楼盘难以企及的。

如果只需要多花1000~2000元/㎡的成本，就可以买到以上优势，真正属于是“贵一点，好很多”。

所以，对于想在华府板块置业的购房者，也建议大家可以多加对比，在自己预算范围内择优购买。