德阳、中江县新楼盘「四川德阳房市广汉绵竹什邡中江旌阳罗江地价房价排名」

一、地价

图1

德阳区位：成都与绵阳之间，东边为龙泉山余脉及川中丘陵，西边为川西横断山之龙门山脉。

（一）广汉

图2

广汉的基准地价难以查询到。根据2019年10号地块，在沈阳路与通化路交汇处的住宅用地成交情况，34703.4万元购买5.7839公顷，相当于400万元每亩，5997元每平米。该地块容积率2.5的话，相当于楼面价2399元每平米。

（二）罗江

图3

罗江区的基准地价I级地价为1351元每平米，容积率2.0，相当于楼面积才676元每平米。这是2017年1月1日的价格，按照5%的年利率折合2020年的楼面价格约为782元每平米。

基准地价与市场竞争价有所不同，基准地价相当于起拍价，在多家开发商竞争后，实际成交可能流拍，也可能溢价很多。按照溢价50%估算的话楼面价格大约为1173元每平米。

图4

罗江区金山镇、白马关镇、略坪镇、闫家镇、调元镇、御营镇、新盛镇、蟠龙镇、慧觉镇的地价如上表所示。

（三）绵竹

图5

绵竹2018年1月1日的基准地价，1级住宅用地的地价为1701元每平米。按照年利率5%推算到2020年为1875元每平米。假设开发商实际成交溢价50%再按照容积率2.5计算楼面价为1875*1.5/2.5=1125元每平米。

（四）什邡

图6

什邡既缺乏基准地价的资料，也没有土地成交的公示表，根据年终土地拍卖总结报告，什邡2019年拍卖一块地为304万元每亩，超过了2018年的地王222万元每亩。既然是地王，则说明其他土地更便宜。因此取两块地平均再打8折计算为(304 222)/2 *0.8=210万元每亩，3148元每平米的地价，1574元每平米的楼面价（容积率2.0），或者1259元每平米的楼面价（容积率2.5）。

（五）旌阳

图7：旌阳区基准地价总图

图8：旌阳区一二级基准地价区域放大图

图9：旌阳区基准地价级别范围表

图10：旌阳区基准地价表

旌阳区的一级住宅用地楼面单价为1460元每平米。如果在市场竞争中开发商实际拿地溢价50%，则为2190元每平米。

（六）中江

图11

中江县1级住宅用地楼面单价为722元每平米，注意上表是2014年1月1日的价格。按照5%的年利率推算2020年的价格应该为968元每平米。中江是一个140万人口的大县，140万人只有1个县城，因此土地拍卖竞争会比较激烈，假设拍卖后溢价60%（旌阳区是按照50%计算）的话为1549元每平米。

图12

中江县辑庆镇、兴隆镇、仓山镇、龙台镇的地价如上表所示。回龙、通济、永泰、黄鹿、富兴、集凤、玉兴、永兴、永安、继光、悦来、白果、柏树等13个乡镇参照龙台镇末级基准地价执行。冯店、太安、积金、广福、会龙、万福、联合、普兴、永丰、通山等10个乡镇参照仓山镇末级基准地价执行。

图13

二、房价

地价排名：广汉2390≈旌阳2190 >中江1549＞什邡1259~1574（平均1416）>罗江1173≈绵竹1125。

房价中除了地价之外还有建筑造价、税费、利息利润等方面。假设造价为2000元每平米，根据别墅、小高层、高层以及高档、中档、低档的差别造价可能高于2000，也可能略低于2000。税费假设为17%，利息和利润假设为21%，

则广汉房价为：（2390 2000）/(1-17%-21%)=7080元每平米。

图14：网路预测价

德阳旌阳房价：（2190 2000）/0.62=6758元每平米。

图15：旌阳网络预测价

什邡市房价为：(1417 2000)/0.62=5511元每平米。取得1259和1574的平均值，容积率2.3左右。

图16：什邡网络预测房价

罗江区房价为：(1173 2000)/0.62=5117元每平米。

图17：罗江网络预测房价

绵竹市房价为：（1125 2000）/0.62=5040元每平米。

图18：绵竹网络预测房价

中江县房价为：(1549 2000)/0.62=5724元每平米。与安居客网站预测价5865元每平米相近。

图19：中江网络预测房价

唐师计算房价排序为：广汉7080、旌阳6758、中江5724、什邡5511、罗江5117、绵竹5040元每平米。

某大型房产网站房价排序为：旌阳5956、中江5865、罗江5549、广汉5249、什邡5152、绵竹4462元每平米。

到底哪个价格更符合实际呢？

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