上海一手房涨幅「很有可能上海一手房供应量会激增」

关于房地产，很多受行情和政策影响

也因为如此，大家会突然忘记了供求关系，但是今年特殊的一点就在于，今年上海的土地供应量实在是太过于惊人

据克而瑞数据统计

2022年上海1-9月总卖地金额2713亿元，不仅在全国土地排行榜上位列top1，且仅仅只用了九个月的时间，成交的土地金额比2021年全年还高出13%

不仅如此今年还有第四波，第四批的土拍即将到来，所有人都在期待今年土地市场能够冲4000亿的成交额

当然土地的热捧是好事，但是与此同时我不禁想问，这样的土地供应量，会让明年的一手房市场产生什么样的影响

今天这篇文章，就试着来回答这个问题

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今年上海已经卖出了109幅地块

上海一年土拍几次其实没有明确定论，去年就三次集中土拍，今年9月份之前就已经完成了三次，后面大概率还会有第四次

整体的土地入市的节奏要比以往要快了很多

不仅是节奏快，整体的体量也多了很多

做了一个简单的测算，2022年的土地总供应量如果没意外的话，会达到146幅

比去年成交的97幅，增加了51%

如果没意外，这146块地就会变成146个项目，在未来的1-2年的时间和大家见面

这些都是楼市里的新增面孔

这是成交的总数，如果换算成土地建面，也就是可售商品房的面积

2022年上海土地预计总成交建面为1399万平

如果接下来继续出让第四批次，从2021到2022，今年上海土地供应总体将会呈大幅上扬趋势

把2021年的土地和2022年的土地加在一起，应该就是行业内未来的供应量了

不知道各位发现了没有，其实上海这几年的一手房成交量火热了很多

从2019年的751万到2020年的795万，到2021年的1059万

2022年的整体成交也一定会超过2021年

这原因一边是有因为积分模式加上一二手房倒挂从而促成了行业成交火热，但是背后关于一手房的供应套数的提升也间接促成了这样的结果

但是尽管如此，明年的一手房的整体供应结构还是会提升

光光这两年的土地出让数值，用这两年的平均数值来测算，应该还能保持城市接近3年的去化周期

这还不包括一些存量房源，所以毫无疑问，后续一手房市场整体的供应房源是不缺乏的

供应量整体的存在，也就意味着客户对于一手房会更加有耐性

虽然一手房如今在整个商品房市场中崛起

表格来源：丁祖昱评楼市

今年一手房的成交比例要崛起的速度快了很多很多，但对于未来整体供应量的增加，市场在楼盘和楼盘之间选择的纠结性会更强

这会是2023年开始行业内的一个变数，或许整体成交量依然维持在不错的水准，但是否单盘都那么好卖，就要看各个楼盘的品质了

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当然，以上的这些数据还不能完全的窥视未来趋势，因为在我眼里上海楼市，哪怕在一手房也细分除了倒挂盘和刚需盘

这两个楼盘的不同属性决定不同客群购买决策程度

我们来看看土地成交趋势会放大哪一类盘的属性

我们来看下，今年上海的土地供应都在什么位置

今年上海第三批次包含4幅城中村旧改地块，已全部成交，没有流拍

且土地资源也较为优质

这一次内环内一共成交有8幅地块，其中有徐汇斜土路、静安不夜城、西藏北路以及普陀武宁这些处在核心地段的板块

在徐汇滨江核心区域的龙华街道也出现了极其稀缺的地块，周边有融创滨江壹号等豪宅项目

外环外供地依旧巨量、临港热度有所下降

到目前为止，上海前三个批次的土地供应情况

分环线来看，主要供应量集中在外郊环和郊环外，占比超八成，中环以内只占了12%

一如往常，上海这两年的土地供应，基本都在外环外，比例呈现出非常夸张的一边倒趋势，你也可以认为未来上海中环以内，基本上都是二手房市场了

这一点可以把2021年、2022年供地情况放在一起对比来看下变化

今年外环外、郊环外的土地供应占比比去年还要高。环线分布中，其中郊环外91幅，同比去年增加14幅

上海的供地结构逐渐向“五大新城”集中

今年上海五大新城总体供应量有54幅，占50%。近两年五大新城的供应量几乎都维持在全市一半的比例，但是比例有所下降

2021年初，“五大新城”概念落地上海之后，意味着上海将要建设的新城，不再是过去的卫星城或郊区新城

这样更多的新城区域就有了土地指标，越来越多的土地涌入市场

看到这里可能很多人会觉得，上海往年不都这样么，土地往郊区走，往五大新城走

从几个新城分布来看，今年还是有一些明显变化的，具体我们来分析下

五大新城的供应中，临港土地供应数量，相比去年减少近一半

今年三批次总共9幅，比去年的16幅减少了四成

其次，青浦新城供应最多，土地供应依旧保持去年同期水平，总供应15幅，占比新城供应的27%

另外，在前面提到的45幅推介地块中，青浦就占了14幅，供应势头不小

郊区和五大新城的供应占上海土地市场的半壁江山

这样的土地供应结构背后意味着

倒挂盘的热度或许还在，一手房最先开始惨烈竞争的应该出现在远郊盘

五大新城的供应量持续维持，那么五大新城楼盘和楼盘的竞争也会变得越来越明显

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另外，供应中出现几个价格超预期的板块

当我把这些地块的房地联动价和前几批土地，或者和周边近期认购的新房项目做对比的时候

发现它们未来一手新房涨价空间还是比较大的

这次涨得最狠的就是杨浦，最高要涨69%

之前大家应该也有关注到，杨浦平凉路的别墅地块联动价达到了21万/㎡，在此之前最高记录还是第二批次土拍中长宁新泾西郊别墅地块，联动价16.3万/㎡

不过，这两个都是低容积率地块，这就确定了项目未来产品是联排或叠加别墅

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巨大的土地供应，将会怎样影响接下来的上海楼市

很明显，在如今的商品房市场中，是一手房胜过二手房

在用户的心理，如果可以选择，优先考虑一手房是必然的选择

因为此时此刻的一手房代表着更好的品质，以及不太贵的价格，这也本质上导致了今年上海二手房市场的萎靡

但是如今来看，一手房是否能够继续保持如此强势在2023年可能依然打一个问号

供应量的提升一定会是一个变数

最近关于前滩200个弃号案例很多人在咀嚼，其背后就说明了，在积分模式下，哪怕一二手倒挂明显的楼盘，大家也开始珍惜自己的积分

所以可以预见的是

远郊盘因为供应量增加开始竞争激烈

倒挂盘伴随着高积分选手的减少，市场也可能陷入纠结

这两件事的同时干预，其实我对未来上海一手房楼市也没有那么乐观

当然对于市场趋势，还有很多变数，比如预售证按照什么速度发放，比如预售价格到底是多少，这些都会影响未来

但是整体供应量的存在，让市场的竞争性得到放大

当然对于客户而言或许也是一个好现象，焦虑情绪或许可以放缓很多

但是对于行业来说，高位盘整应该会是下一个阶段的命题了

对于城市而言，未来可能特别考量城市的“操盘”能力了

怎么推盘，怎么把一手房和土地的供应节奏搭配好，分别定什么样的价格，这些精细化的行业管理都会决定着楼市未来的走向

如今上海和房地产已经在保持着一个微妙的平衡，行业为城市创造价值，但是行业本身没有释放出太多的焦虑情绪

这应该是比较好的场景

但是未来土地市场要继续，更多的一手房也需要转换，刚需购买力仍旧需要充足……

一切的一切，都需要一点点的解决

疫情后的上海楼市在七八月的时候是一场大考，毫无疑问答卷交的都是不错的，而后面还会有无数次的小考和模拟考

结果怎么样，也只有时间才能给到答案了

所以各位，你觉得上海楼市未来会怎么样，我们评论区里聊聊吧

以上为正文，来自微笑向暖