海口江东新区洋房楼盘「海口江东新区住宅用地屈指可数低密洋房会是真香之选吗」

海口江东新区住宅用地屈指可数，低密洋房会是“真香”之选吗？

这个春节假期，海南成为全国瞩目的焦点，全省接待游客总人数639.36万人次，同比增长18.2%，实现旅游总收入92.98亿元，同比增长23.5%。

实际上，自去年12月以来，海南就掀起旅游热潮，而这股热度，也蔓延到了房地产市场，售楼处成交喜讯频频登上热搜，海南楼市需求端回暖显著，以海口、三亚等重点城市为主的楼市也被市场高度关注。

众所周知，海南自贸港是目前唯一的中国特色自由贸易港，承载着较高的长期战略意义，根据自贸港建设时间表，海南争取2023年底前具备封关硬件条件。

在自贸港推动及海南楼市热势下，不少购房者赶在自贸港封关前加快置业步伐，以分享自贸港建设红利。

那么，哪里才是海南置业的首选项？从规划来看，有着恢弘规划蓝图的海口江东新区就是自贸港建设前景相当可期的板块，也是当前购房者热衷置业的区域。

◎ 海口江东新区总体规划效果图

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海口江东新区

板块价值全面兑现

2018年6月3日，海南设立海口江东新区，作为展示中国风范、中国气派、中国形象的重要窗口。

根据规划，2035年江东新区将建设成为具有鲜明热带海岛特色，全方位践行中央新发展理念的对外开放国际化新区，为全球未来城市建设树立“江东样板”。

可以说，江东新区就是海南自贸港建设大计中相当重要的一个区域，而它的发展情况一定程度上也代表了海南自贸港建设的高度。

因此，过去4年多时间里，海口财政资金、建设力量等大力向江东新区倾斜，板块配套也在全面兑现。

◎ 海口江东新区总体规划图

截至目前，江东新区累计开工基础设施项目128个，其中，白驹大道及东延线、文明东越江通道等路网项目通车，整个江东新区真正实现快速链接主城区。

医疗配套也在不断完善，江东新区首个三甲医院海南省中医院江东院区已启动试运行；海口市妇幼保健院江东新院区计划今年6月份竣工；海南医学院第一附属医院江东新院区也在加紧施工中。

江东新区还加大优质教育资源供给，国际名校哈罗学校、海南民办翘楚江东寰岛实验学校、北京师范大学附属学校等一众名校就落于江东新区。

此外，仁恒里、江东天地商业综合体、云海湾城市广场、万乐汇商业综合体等多个商业配套也在建设中。

从一片荒芜到新城崛起，江东新区发展速度一路“狂飙”，与板块配套落地速度同步的还有全球龙头企业扎堆进驻的强劲势头。

▲海口江东新区部分配套效果图

江东新区以总部经济和临空经济区作为“引爆点”，目前已累计招引重点企业228家，其中世界500强38家、行业龙头168家。

仅在起步区CBD板块，就落子了海南能源交易大厦、海口金融中心等多个重点产业项目；国内位列第一梯队的房企仁恒置业、万华集团也进驻江东新区。

这些企业争相挤进江东新区，恰恰说明了板块未来发展前景是很可观的，此外，我们从土拍市场成交情况也能看出江东新区板块价值是一等一的。

海南房地产专业研究机构『至理数据』报告显示，江东新区是2022年海口土拍成交市场的主力板块，全年成交41宗土地合约87.74万平方米、揽金约67.09亿元，三项数据高居各片区首位。

2022年海口成交了10宗市场化商品住房用地，4宗溢价地块中，有2宗位于江东新区，且溢价率第一高就在江东新区，同时，板块市场化商品住房用地楼面价也在去年突破万元大关，足见板块土地热度非常高。

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国际文化交往组团

国家领事馆集聚区

作为产业新城，江东新区土地供应重点向商业、产业用地倾斜，市场化商品住房用地少之又少。

『至理数据』报告显示，江东新区设立以来，累计挂牌成交约2934亩住宅类用地。

但如果不包括安居房、回迁安置、租赁住房、国际社区建设用地，普通市场化商品住宅用地仅成交约140亩，占比住宅类用地仅约5%。

140亩能盖多少商品住宅？如果按容积率2.5计算，最大可规划计容建面约23万方，以110㎡/套计算，这几年江东新区只能新增供应普通商品住宅约2000套，于市场需求而言，着实少得可怜。

并且根据江东新区总体规划，板块蓝绿空间占比稳定在70%以上，剩下的30%建设用地，大部分还将用来建设产业项目、配套项目。

这意味着，未来江东新区确实不会有太多市场化商品住房用地挂牌，传导到商品住宅供应端，入市的房源将屈指可数。

那么，当前江东新区哪里有住宅用地可以买？

◎ 海口江东新区生态环境实景图

江东新区产业发展主要布局在起步区CBD和临空经济区板块，居住功能则分布在其他组团，其中，邻近主城区的国际文化交往组团就是居住焦点板块。

根据规划，国际文化交往组团定位为“地区国家交往平台、海南国际新客厅”，是国际交往、大国外交、自贸港文化客厅的重点承载区，这是海口对该组团发展赋予的最高规格。

某种意义上看，未来这里会是国际人士扎堆聚集的地方，我们从这个组团的一些配套规划上，也大致能看出来其未来发展走向。

比如，目前各国领事馆正紧密谋划建设中，要知道，我国所有城市中只有10余城有外国驻华总领事馆，它们大多分布在上海、广州、厦门等重点城市。

而海口这个国家领事馆集聚区一旦成型，未来一带一路沿线国家或将陆续驻扎于此，对板块发展的推动作用是毋庸置疑的。

◎ 海口江东新区国际文化交往组团效果图

围绕国际文化交往组团的定位，板块还谋划建设了省艺术中心、省美术馆等项目，此外，还将建设五星级商务型酒店，以满足商务人士出行、来访需求。

前景可期，国际文化交往组团的住宅项目也激起了购房者兴趣，但是对于改善客群而言，居住舒适度颇高的洋房产品几乎很难找到。

我们知道，洋房产品项目容积率一般很低，大约在1.0-2.0，根据『至理数据』报告，江东新区成交的140亩市场化商品住房用地分属4个住宅项目，其中，有2个项目容积率在2.5以上，也就是说，这两个项目基本不会出现洋房产品。

另一方面，在江东新区住宅用地愈发稀缺、地价屡创新高的背景下，能够拿地开发的房企恨不得多加盖几层好实现更大化创收，因此，洋房越来越少，已是板上钉钉的事实。

此时，如果该组团出现一个低密洋房项目，势必会引起市场高度关注，毕竟，人人渴望一张江东新区的入场券，本质上就是对稀缺资源的占有欲。

作为纵横海南地产多年的从业者，我们了解到，近期，在国际文化交往组团，直线距离海岸线约800米处位置崛起了一个低密洋房项目。

这个项目正是由中国宝安集团打造的品质洋房宝安·江东豪庭，在能级如此高的板块上建设，它也成功引起了诸多购房者关注。

◎ 宝安·江东豪庭效果图

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宝安江东豪庭

纯板式低密花园洋房

中国宝安集团，成立至今将近40年，而集团旗下地产板块宝安地产已深耕海南达30年，目前已在海口、文昌、万宁、定安等城市开发了众多项目。

了解海口楼市的都知道，10余年前宝安地产曾在海口打造过宝安·江南城、宝安·滨海豪庭两大标杆项目。

前者以近600亩的体量成为海口规模最大、功能齐全的别墅，其在景观、空间规划设计上堪称海口中式别墅产品的经典之作，这里也汇聚了众多高端圈层。

◎ 海口宝安·江南城实景图

宝安·滨海豪庭，也是海口有名的高端住宅社区，从滨海大道望去，是一座极富美感设计的现代化建筑。

沉寂10余年之后，宝安地产再次布局海口房地产市场，这次，是择址在自贸港发展高地江东新区。

◎ 海口宝安·滨海豪庭实景图

一直以来，宝安地产打造的项目就是与高品质挂钩，如今，在江东新区这么闪耀的区域，宝安·江东豪庭品质自然是有增无减。

江东豪庭规划有4栋8层高的纯板式花园洋房和1栋商业楼，仅126套洋房，约1.2的容积率足以吊打市面上众多住宅项目。

外立面设计上，项目采用了真石漆和铝板进行搭配，高级美观的同时还能历久弥新，而且据说造价很高，一般只有高端项目会采用；色彩上选取了经典的灰、白色作为主色调，很符合宝安地产不张扬的格调。

社区配套上，江东豪庭也尽量满足业主多样化需求，配置了礼序前庭、游赏庭院、漫步庭院、邻里庭院、健康步道、亲子时光、公共客厅共七种生活场景。

项目追求品质的细节还有很多，比如做到了纯正的人车分流设计，车子进入小区大门后直接开进地下室，保障了业主的安全指数，并且，停车位配比也设计了1:1以上。

◎ 宝安·江东豪庭效果图

当然，项目更加值得关注的是产品户型，即建面约107-129㎡的三至四房洋房，全部坐北朝南，更难得的是，一梯两户搭配双开门电梯设计，形成独门独户格局，私密感自然不用说。

◎ 宝安·江东豪庭户型图

建面约107㎡产品位于1、2、3号楼的2至8层，这是一个合理布局的三房两厅两卫户型，入户门处，是一个多功能房，可以打造成次卧、书房等空间。

房子中间部分是一体化客餐厅连通南北双阳台，通风和采光没有任何问题，U型厨房紧邻餐厅；主卧套房设计，带有独卫的同时还设计了双衣柜。

当前，市面上的住宅产品，所有卧室带飘窗已是常态，但是江东豪庭这个户型不仅带飘窗，还做到了超高的窗墙比，飘窗宽度与卧室面宽基本一致，光线可自由涌入。

这三栋楼的1层是建面约100㎡户型，与107㎡户型格局差不多，但是因为低楼层原因，该户型自带南北花园，面积加起来大约112㎡，平时可用来养些花草。

◎ 宝安·江东豪庭建面约107㎡样板间实景图

建面约129㎡户型分布于5号楼的2至8层，是方正的四房两厅两卫户型，双阳台、全屋飘窗是标配。

加分项是客卫做成干湿分离；最让女主人满意的是主卧的步入式衣帽间，大写的高级感；位于该栋楼的1层户型建面约120㎡，同样带南北花园。

我们知道，江东新区洋房本就很少，而江东豪庭这样的面积段能做成三房和四房更是非常少。

江东豪庭的品质还体现在装修材料上，全屋采用了凯迪仕入户电子门锁、意大利道格拉斯地砖、德国杜拉维特浴室洁具、德国高仪卫浴五金、美国瑞美热水器、西门子厨房电器等一众品牌，档次高下立见。

◎ 宝安·江东豪庭建面约129㎡样板间实景图

那么，品质这么高的低密洋房，具体销售价格大概多少？项目目前尚未公布。

据了解，万华集团在江东新区落子的江东麓岛也有洋房产品，其最新洋房备案价已经达到28186元/㎡。

但因为项目位于江东这么好的板块，所以购房者对价格的接受度还是颇高，毕竟板块发展预期向好。

更何况洋房还是江东新区奇货可居的存在，按照物以稀为贵的市场定律，也就意味着洋房的价值更强劲。

◎ 宝安·江东豪庭效果图

为在今年年底前具备封关硬件条件，海南将举全省之力加快自贸港建设步伐，作为自贸港建设的重点发展区域，江东新区发展也保持着快速增长。

根据最新消息，2022全年，江东新区营业收入突破3000亿元，增长37%，强劲发展势头下，今年营收或有望继续增长。

经过近年发展，江东新区城市雏形加速兑现，有远见之人已经赶在板块彻底发展醇熟前抢先入主。

此刻，置业洋房宝安·江东豪庭，正是分享江东新区居住价值的机会，并且项目预计今年年底就可交付。

海口江东新区住宅用地屈指可数，低密洋房会是“真香”之选吗？