装修低价「装修白送直降3000元/平大甩卖也难让人兴奋」

中南熙悦

（东西湖区-临空港新城中心）

主推1、2号楼

建面约102-141㎡带装修房源

均价15500元/平

该价格相比前期房源下降3000元/平

目前可直接认购

另有前期5、6号楼

建面约108-143㎡带装修房源

可直接认购

均价18500元/平

含3000元/平装修

项目营销中心实景图

直降3000元/平

1、中南熙悦目前主推的1、2号楼是在2019年12月27日拿到的预售证，预售证截图如下：

拿预售证的时候报价是18500元/平，在某房地产门户网站动态信息截图如下：

2、不过近期，中南熙悦1、2号楼的报价已经调整为15500元/平了，毫无疑问是直降3000元/平，在某房地产门户网站动态信息截图如下：

阿松从一些其他渠道也证实了中南熙悦1、2号楼从18500元/平下调至15500元/平消息属实，15500元/平是带装修价格，相当于是在毛坯备案价基础上送装修，截图如下：

3、降价这么多会不会有前期买了的有意见？中南熙悦不存在这个问题，因为这个楼盘1、2号楼18500元/平的时候到目前为止一套都没卖出去，此前开盘的5、6号楼，也仅仅网签了19套。而且据阿松了解，这其中还是有不少是工程抵房（开发商把房子抵扣应付给供应商的欠款），并不是真实购房者在买。

中南熙悦5、6号楼备案截图如下：

该项目1、2号楼备案信息情况如下：

上次发送中南熙悦相关文章时留言截图如下：

降价解读

1、中南熙悦采取的是原来定价3000元/平装修白送的形式降价的，15500元/平的备案价部分保持不变。

之所以这样操作是因为有关部分给开发商批复了毛坯备案价后不允许开发商私自大幅下调备案价，但装修部分只要不超过政策规定上限的情况下可自主调价（白送也可以）。

装修限价标准如下：

项目毛坯备案价如下：

采取备案价不变装修白送的形式降价不是中南熙悦首创，据阿松了解武汉首个备案价不变装修白送的楼盘是武汉碧云天。

2、中南熙悦装修白送的大幅降价形式是个例，不代表武汉完全恢复正常生产生活秩序后武汉楼市整体风向。

因为中南熙悦是站岗地王项目，比周边贵太多了，即使没有此次疫情影响也极有可能这样降价。

中南熙悦在2018年10月首次取得预售证并销售，截止目前为止仅备案了19套（卖了19套），这19套房源还很有可能都是工程抵房等形式卖掉的。

中南熙悦首次开盘预售证截图如下：

3、中南熙悦与周边楼盘价格对比情况如下。

中南熙悦价格方面就一句话“贵、站岗”，这个盘的价格完全跟楼盘价值没什么关系，卖这个价格就是因为当初拿地拿贵了，中南熙悦拿地成本10133.04元/平米，是目前东西湖区地价第三高的，它当时拿地的时候同区域（吴家山）楼盘备案价才8000多一平，典型的面粉比面包贵。

当时拿这块地的时候，正是武汉房价上涨最快、大家抢房最凶的2016年，开发商的脑子也像充了血一样不惜一切代价疯狂拿地！不过从拿地到开发有一两年的周期，后来市场热度下降，高价拿的地最后也是一地鸡毛~

与中南熙悦同区域的一些现在在售的楼盘都是比这个项目后拿地的，这些项目地价成本在6000多到7000多一平，售价也都比中南熙悦便宜很多，同时中南熙悦所处片区在售楼盘特别多，不是非这个盘不买不可，所以这个盘卖不动完全正常。

跟中南熙悦门对门的东原阅境带装修均价16000元/平，隔了200多米的华发四季毛坯均价13525元/平，距离一站地铁的北辰金地漾时代、葛洲坝华润 光明·江悦蘭园、中国铁建江语城都是毛坯均价12000多一点。

就是因为这个，中南熙悦的价格时常被大家当“靶子”来进行对标，不过大幅降价之后，中南熙悦的价格已经不显得这么夸张了，甚至比一街之隔的东原阅境还要便宜500元/平。不过中南熙悦虽然降价到了15500元/平但依旧谈不上性价比，片区内还有不少13500元/平的楼盘，但中南熙悦有准现房、送装修这样的优势，相信已经会有一部分购房者关注这个项目了，逐步销售去化指日可待，如果营销给力的话应该还是可以正常卖掉一些的，不会像此前那样一直滞销了。

中南熙悦及周边楼盘位置对比及价格对比如下：

所以中南熙悦目前的境遇就很吊诡，开发商肯定是亏本甩卖的，但购房者买了也占不到便宜。

区域楼盘动态及价格情况如下：

中南熙悦毫无疑问也比周边二手房贵不少，项目周边二手房截图如下：

房源详情

中南熙悦占地面积约2.67万㎡、总建筑面积约12.3万㎡、住宅建筑面积约8万㎡，容积率3.5，绿地率30%，总计635套房源，全地下停车位968个，车位配比约1：1.5。该项目由7栋住宅（也可以算4栋，因为其中3栋楼的结构是很多楼盘1栋楼里的2个单元）、1所幼儿园及部分沿街底商组成。

中南熙悦是江苏中南建设集团股份有限公司在2016年11月24日通过方案评比拿下的P（2016）106号地块，这块地最终成交的楼面价是10133元/平，目前是东西湖区地价第三高的楼盘，地价排在中南熙悦前面的项目是融创观澜府和金地北辰阅风华，该项目是目前东西湖几块无限接近地王的次地王项目之一。

中南熙悦是2018年11月首次开盘的，推出了5、6号楼，截止本文发稿之日仅备案19套，项目备案信息截图如下：

目前主推1、2号楼建面约102-142㎡带装修房源，为项目第二次开盘，1、2号楼预计2021年1月交房。

现场沙盘实景图

虽说是两栋楼，但其实也可以看作为1栋楼的两个单元，项目当期主推的1、2号楼位于小区西北角，南偏东朝向。

规划图

采光也正常，南面第一排楼栋日照更好，第二排楼栋靠外侧的单元日照较好，可达到大寒日1楼3-4小时日照（图中浅蓝、深蓝色），靠小区内侧楼栋仅能达到2小时日照（图中绿色）。

日照图如下：

1号楼为33层1个单元2梯4户结构（含复式），2号楼为33层1个单元2梯3户结构。

102㎡复式户型：

1号楼连廊中间户，复式结构，四房两厅两卫，这种户型在市面上比较少见的，北侧为连廊，半通透，这种户型最大的优势是就是绝对的动静分区，楼上居住空间的私密性极好。

130㎡户型：

2号楼的东边户，三房两厅两卫，户型方正，南北通透，大阳台和飘窗有赠送面积，主卧带衣帽间的套间设计，不过只有一个卧室朝南，户型整体设计还是不错的。

143㎡户型：

1号楼的东边户，四房两厅两卫，户型方正，三开间朝南，南北通透，大阳台和飘窗有赠送面积，主卧是带衣帽间的套间设计，户型整体设计还是不错的，户型整体设计还是不错的，不过要是能做成四房那就更好了。

122-124㎡户型：

该户型位于1号楼和2号楼的连接处边户，三房两厅两卫，和上面的130㎡户型结构差不多。

122-124㎡户型：

2号楼的连廊中间户，靠北向连廊有通透效果，三开间朝南，主卧是带衣帽间和卫生间的套间设计，不过这种户型北向房采光和通风较差的问题无法避免，南向大阳台。

另据了解，此次中南熙悦1、2号楼的装修较5、6号楼的装修有一点降标。

装修标准公示图如下：

样板间实景图如下（样板间装修不代表实际施工水平）：

房源点评：

中南熙悦户型整体设计还是不错的，特别是有市面上较为少见的复式结构。

附

中南熙悦评测如下：

一、区位

中南熙悦位于东西湖区三店西路与经二路交汇（东西湖会议中心旁）。

大区位

1、项目属于东西湖区临空港经济技术开发区（原名吴家山经济技术开发区）。

2、该项目次一级的区位是武汉临空港新城中心。

东西湖区国土资源和规划局官网公示截图

下图可以看到，临空港新城中心用地属性非常丰富，包含教育、医疗、商业、商务、文娱、政务、住宅、公共建设等。

临空港新城中心用地规划

微观区位

南面是东西湖党校和人民武装部；

北面是三店西路和东原阅境；

东面是经二路和东西湖会议中心；

西面是七彩路和公共停车场。

周边实景图如下：

区位点评：

中南熙悦临近四环，属于远城区，距离汉口主城区比较远，从这边坐轻轨到循礼门比从光谷广场到循礼门的时间还要长。有新城规划，有一定发展潜力，但只是作为一个远城区区域内的新城，发展潜力有限，不会说很起飞那种。

二、交通

自驾：中南熙悦门口就是三店西路，周边有临空港大道、金山大道、吴新干线等多条主干道，周边的一些主干道目前都在改造升级，从该项目出发到CBD区域约17公里左右，距离吴家山老城区很近，通行到吴家山老城还是比较方便的。

项目自驾导航示意图

西侧吴新干线实景图

地铁：中南熙悦距离地铁1号线（已通车）与地铁6号线二期（在建中）换乘站码头潭公园地铁站约800米左右，可以算是双地铁盘。

地铁测距图

码头潭公园地铁站实景图

公交：附近有九坤新城壹号站，但车次基本都是吴家山内部通行的。

交通点评：

中南熙悦附近没有快速路，不过周边有多条主干道，自驾出行有多条线路可以选择，从该项目自驾出发行车17公里左右可以到达汉口二环内CBD区域，该项目距离地铁1号线和地铁6号线二期码头潭公园站约800米左右，步行可达；项目附近目前就已有公交。

三、配套

商业：主要依靠自身配套商业规划及周边小区的商业配套，像样点的商业要到吴家山老城区的东西湖中心广场或者海林广场等地，要么就是6公里以外的宜家或者未来吴家山新城三店大道沿线的商业，以及也比较远的在建的金银湖万达。

已开业的海林广场

教育：自带一所幼儿园规划，周边比较大的学校是三店学校（三公里左右），未来项目周边有块中小学用地。

医疗：距离东西湖协和医院1.8公里左右。

协和东西湖医院实景图

其他：距离码头潭公园150米左右。

码头谭文化遗址公园实景图

配套点评：

总体来说，中南熙悦周边教育、商业配套还是略欠缺，周边及区域内有相关规划预留用地，但需要时间等待，配套方面的亮点出门就到的码头潭公园和离三甲医院不远。

四、品质

1、容积率3.5，绿地率30%，车位配比约1：1.5等数值都正常。

2、项目的园林和入户大堂等什么的基本做的差不多了，可以对项目品质有基本判断，不过项目小区体量有限，园林等方面基本没有特别多特色。中介拍摄相关视频如下（不代表阿松观点）：

3、项目的开发商是全国性的开发商，总体还是靠谱的。

品质点评：

中南熙悦基本能达到一个楼盘应有的水平，体量不大，园林等方面特色和亮点不多，不过优势是园林等方面基本做好了，可以说基本上是品质实景呈现了。

五、不利因素

西侧的停车场用地或会有一些噪音和灯光影响。

阿松综合点评：

1、中南熙悦临近四环，属于远城区，距离汉口主城区比较远，从这边坐轻轨到循礼门比从光谷广场到循礼门的时间还要长。有新城规划，有一定发展潜力，但只是作为一个远城区区域内的新城，发展潜力有限，不会说很起飞那种。

2、中南熙悦附近没有快速路，不过周边有多条主干道，自驾出行有多条线路可以选择，从该项目自驾出发行车17公里左右可以到达汉口二环内CBD区域，该项目距离地铁1号线和地铁6号线二期码头潭公园站约800米左右，步行可达；项目附近目前就已有公交。

3、总体来说，中南熙悦周边教育、商业配套还是略欠缺，周边及区域内有相关规划预留用地，但需要时间等待，配套方面的亮点出门就到的码头潭公园和离三甲医院不远。

4、中南熙悦户型整体设计还是不错的，特别是有市面上较为少见的复式结构。

5、中南熙悦基本能达到一个楼盘应有的水平，体量不大，园林等方面特色和亮点不多，不过优势是园林等方面基本做好了，可以说基本上是品质实景呈现了。

6、中南熙悦虽然降价到了15500元/平但依旧谈不上性价比，因为周边依旧有不少12000-13000元/平的毛坯楼盘，该项目15500元/平的价格依旧是区域第一梯队的高价，所以即使降价了也不会出现疯抢的情况但如果营销给力的话应该还是可以正常卖掉一些的，不会像此前那样一直滞销了。所以中南熙悦目前的境遇就很吊诡，开发商肯定是亏本甩卖的，但购房者买了也占不到便宜。

温馨提示

1，关注公众号【阿松评楼】，在公众号底部回复楼盘名可查看武汉新盘楼盘评测！

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