平原新区凤湖的水是哪里的水源「平原新区围绕1800亩凤湖的7家房企万亩土地谁主沉浮」

6月18日下午16:05，平原新区土地交易中心，碧桂园成功摘牌位于河南省郑州北的平原新区凤湖地块，命名为“碧桂园·凤凰湾”。

随着这一则新闻的发出，平原新区又一次出现在了购房者面前，目前该区域的房地产现状如何？是否可以考虑购买该区域的房子？区域内楼盘该如何选择？

郑州楼市团队带着这些问题来到平原新区，为您探路解惑。

平原新区位于郑州市黄河北岸，距离郑州核心主城区约30分钟车程。区域定位“绿色生态宜居科技示范区”。整个区域围绕着1800亩凤湖进行建设，打造郑州城市的后花园。目前，已有全国10强大型房地产开发商相继进驻，区域配套五星级酒店、运动中心、商业中心、郑州外国语平原新区分校等，大城配套逐步完善中。

关于区域分析，上一篇是分析了雁鸣湖，没有看的可以点击《雁鸣湖片区整理分析：随着利海雁鸣湖壹号停工，整个区域一地鸡毛》查阅，最近郑州楼市将重点剖析郑州大区域，大西区、港区、绿博白沙、南区、环内、北区等一个一个来，敬请期待。

平原新区在哪儿？

平原新区啥样子？

平原新区值不值得关注？在郑州楼市团队，也有不同的声音和看法：平原新区楼盘整理

正方认为：

平原新区距离郑东新区CBD30多分钟车程，区域内有湖，南临黄河，以后的发展前景还是不错的，并且得益于区域规划，目前进驻的房地产项目以大的品牌开发商为主，这一点远胜于雁鸣湖区域，品质开发商保证了未来区域的规范发展，也有利于促进区域繁荣。只是暂时区域内的配套还未完全到位，学校、商业、医院都还没有建好，需要一段时间的等待，不过当区域配套成熟的时候，该片区未来还是不错的，而且现在进入平原新区之后，会发现人气已经在上升，环境不错，感觉还真不错。

反方认为：

郑州的向北发展，若想让黄河南岸都成熟起来，配套上来，尚需10年时间，若想越过黄河到达平原新区，则一定是15年甚至以上的时间，虽然平原新区也可以由新乡辐射过去，但这个不毛之地，离真正的成熟和完善，想真正成为郑州的后花园，则是需要15年以上的发展，而，你我，一生又有几个15年？而有人会说，平原新区可以不等郑州北区，我甚至比黄河南岸发展的更快，那问题又来了，再高大上的一个别墅，20公里以上的交通距离且不说，单单你要想回家就必须穿越一大片建筑工地和一片邋遢之区域才能到达的话，你是不愿意回这个家的，交通的问题如何跨越？南龙湖的高端别墅、雁鸣湖的高端别墅、平原新区的高端别墅都面临这个问题，如何保证从家到郑州城区你的工作所在地之间的一路上，心情和感受是一致的、不会受交通和环境影响的？

有正反看法才能出真知，事物都是辨证的，为了探究竟，我们一同去打探一下平原新区和那儿的楼盘：

先来看平原新区的楼盘及地块位置分布图：

再把核心区凤湖周边的楼盘区域放大之后：

进入正文前，提醒大家一句，虽然很多传言说平原新区将会划归入郑州行政管辖，可目前该区域仍然属于新乡市范畴，划归郑州仍然没有具体时间表。

如图所示，我们今天来说说平原新区的这7个楼盘，各有什么优劣？购房如何甄选？

根据探盘顺序，我们将基本信息列一下：平原新区楼市整理

1、森林谷正弘湾

位置：平原新区中州大道与长江大道交汇处东500米

容积率：1.01

价格：8000左右，别墅一房一价

占地：总占地1500亩，一期325亩

特征：项目中包含科技研发、办公等产品，是本次踩盘项目中离郑州市区直线距离最近的。

优势：千亩大盘，产品线丰富，扼守交通要道，距离郑州最近

劣势：项目虽名为正弘湾，可在工地现场我们看到“天盛建设工程有限公司上海生态科技城项目部”字样，再结合销售人员所透露的某些别墅只有40年产权的信息，除了让我感觉这是一个正弘和别人的合作项目之外，还让我们有些困惑，这个盘是住宅吗？科教用地作成的住宅是啥样子？

2、绿地泰晤士新城

位置：新乡平原新区1800亩凤湖畔东南（丽江西路与太行大道南段交汇处）

容积率：1.09

价格：高层4500左右，洋房8500左右，别墅12000左右，具体一房一价

占地：总占地约1329亩，一期包含421亩

特征：项目距离凤湖仅一街之隔，产品齐全，可选择性较大，目前前批已经交房，特别一提的是项目物业，在经历了郑州绿地老街更换物业风波后，我们特意询问了物业问题，据销售人员介绍，本项目是归属新乡永绿物业管理，希望跟郑州的永绿物业有所区别。

优势：规划较为用心，别墅区与洋房、高层分离，便于管理

劣势：新乡永绿物业，还是需要时间重新证明自己的。

3、恒大金碧天下

容积率：1.15

位置：新乡平原新区丽江西路与太行大道南段交汇处

价格：目前住宅产品已经售完，后续产品还未推出，商铺在售，价格12000左右

占地：总占地近5000亩，一期510亩

特征：位置好，占地大，配套全，一期5000户大社区。

优势：恒大较为擅长此类远离市区的大盘项目，配套较为齐全

劣势：高层产品占比较大，体量太大

4、三联凤湖壹号院

位置：平原新区太行大道和滨湖大道交汇处

容积率：1.86

价格：预计2015年7月一期开盘

占地：165亩

特征：凤湖旁，周边环境好，临近绿城项目。

优势：凤湖核心区，临近市民中心，位置好

劣势：这是新乡市三联置业的第一个房地产项目，企业实力有待证明，项目内包含恒生科技园，包含写字楼产品，后期很考验小区物业的整体管理能力。

5、绿城凤湖玫瑰园

位置：平原新区滨湖大道与太行大道交叉口（凤湖生态公园旁）

容积率：1.28

价格：预计2015年7月一期开盘

占地：315亩

特征：绿城品牌保障，玫瑰园成熟产品，凤湖生态环境

优势：绿城品质，绿城物业，绿城玫瑰园品牌，看产品规划是标准的绿城系别墅和二代高层产品

劣势：相对其他千亩大盘，该项目规模相对较小，要依赖其它楼盘配套和政府配套，凤湖区域尚未成熟，高端市场有待培育。

6、建业平原新城

位置：平原大道与郑新大道交汇处

容积率：1.20

价格：开盘时间待定

占地：总占地860亩，首批开发一期二期共占地288亩

特征：建业品牌保证

优势：靠近郑新大道，过新黄河大桥可直达郑州新区

劣势：距离凤湖稍远，建业尚无郊区盘操盘经验，产品和未来尚需考验。

7、金域蓝湾

位置：平原新区长江大道（郑滑线）与太行大道交会处西北角

容积率：1.60

价格：小高层产品5000左右，别墅产品12000左右

占地：96亩

特征：本地开发商第一个房地产项目，位置临主干道，交通便利。

优势：项目引凤湖水作为小区景观，临近长江大道，交通便利

劣势：新乡云松置业的第一个房地产项目，品质有待验证，有一些不确定性存在。

项目优劣势分析如下平原新区楼盘整理

一、先看开发商品牌号召力下的项目品质

排序如下：

1、绿城凤湖玫瑰园

2、建业平原新城、绿地泰晤士新城、恒大金碧天下、碧桂园

3、森林谷正弘湾

4、三联凤湖壹号院、金域蓝湾

绿城金字招牌的品牌的号召力不用多说，项目品质值得期待；

建业集团在河南境内的口碑以及号召力也是比较的好，在某些方面不输外来品牌；

绿地集团虽然让郑州人民记住的更多的是它的写字楼产品，但全国性品牌的口碑还是比较好的，毕竟绿地还有一个全国最大房企的头衔在那里挂着；

至于三联置业、金域蓝湾的开发商云松置业，这都是他们的第一个项目，品牌如何还需要时间检验。

二、看位置和地段

这一项就比较不好排序，因为要考量三个因素（离凤湖的距离、离郑州的距离、离未来轻轨的距离）：

1、恒大金碧天下、绿地泰晤士新城

2、森林谷正弘湾、金域蓝湾、建业平原新城

3、绿城凤湖玫瑰园、三联凤湖壹号院

这是一个仁者见仁的问题，我们的排序更多是从综合性出发，即交通相对便利且较为靠近凤湖。

未来的郑新轻轨要不要过平原新区？官方说辞是正在争取，但我们感觉应该是要过的，这个对新区的发展很重要，目前规划的轻轨是在平原新区的东边，离新区还有一段距离，想要过的话，我们预测也最多可能是到郑新大道的位置，不会再往西。应该有可能是沿着整个平原新区的东边缘而过。

建业平原新城不紧临凤湖，但临着未来的轻轨，有优势有劣势。

虽然正弘湾位置离郑州更近，可整个平原新区是围绕着凤湖所建，规划的商业、医院、学校均在凤湖周边，项目所在位置为新区的边缘地带，生活便利性不如其他几个项目；

而绿地泰晤士新城、恒大金碧天下都处于凤湖南岸，更靠近郑州的位置，两个项目的地理位置基本处于一个水平线上；

值得一说的是绿城凤湖玫瑰园，其项目处于凤湖西北角，环境较好，扣分是因为周边路网还不是很成熟，环湖路有些绕，从郑州开车过来多花大概10分钟时间。而且未来的轻转是沿凤湖东侧规划的，在西侧的话就有点远。

三、看产品和品质

从我们的分析角度排序如下：

1、绿城凤湖玫瑰园

2、绿地泰晤士新城、恒大金碧天下、碧桂园

3、建业平原新城

4、森林谷正弘湾

5、三联凤湖壹号院、金域蓝湾

绿地的玫瑰园系列产品比较成熟，并且绿城的建筑质量也是业界公认的好，看看已经入住10年的绿城百合就知道了；

绿地泰晤士新城跟恒大金碧天下有些不相上下的感觉，也就只有建筑风格上的不同；

建业平原新城由于进入较晚，产品还未看到，所以有些无法与其他楼盘做深入比较，建业尚需考验；

三联与金域蓝湾还是吃亏在开发商上，之前没有产品可以借鉴。

谁是平原新区的客户？他们的需求是什么？平原新区楼盘整理

如果是来自新乡的客户：

如果是新乡或原阳的客户来购买，直管买，没有错，你是对的，这个区域发展的未来一定不输于原阳，也不会输于新乡的新区。

但如果你是郑州的客户，我们需要来分析一下：

刚需：

如果你是刚需客，你是冲着平原新区带装修才5000多的价格而来，我只想告诉你，平原新区和郑州的刚需无关，30公里的交通距离刚需根本不适合，买个车不说，每天还要赶点上下班，而且区域10年内也不会成熟起来，配套也不行，不适合上班族，不适合刚需。

改善：

我们认为平原新区的改善也是伪改善，改善无非就是说不是第一套房子，希望住的更大一些、希望住的更舒适一些、希望更清静一些，但我还是要说，隔着一条黄河，30公里的交通距离，你的想法很好，但你买了也不会去住的。

郑州的房地产市场发展也就10多年时间，这些年以来，当初在近10年前购买了果岭山水、迎宾路别墅、南龙湖别墅等的客户，你现在去住了吗？我知道确实有人去住了，但肯定有有一半以上还真没有去住。而有些地方的位置其实不远的，我只想说的是，对于改善的需求来说，我理解，但很多时候，理想与现实的差距还真的蛮大的，因为一切的发展太快了，我们没有太多可以遵守的规律。

养老：

这是最能证明的强需求，要不就是给老人买，希望以后老人来住，要不就是给自己买，希望自己10年、20年之后去住，而那个时间区域也成熟的，环境也确实不错，有学校、有医院、有轻轨、有湖、密度不大，但问题又来了，价格相差并不大的情况下，针对养老的购房需求，价格相差又不大的情况之下，平原新区相比紫园的优势在哪里？平原新区相比思念果岭山水和忆江南的优势又在哪里？平原新区相比于新田城、恒大山水城、碧桂园片区的优势又在哪里？选择哪个是对的？

投资：

对于投资，郑州楼市的观点也是建议购买有用的房子（就是可以住、可以出租、可以出售）的房子，这三个有用的属性也是房子升值和保值的有力保障，而郊区盘，则不具备这个属性，不可以住、租不出去、出售不了，所以，投资慎重吧。

《郑州楼市》购房分析：平原新区楼盘整理

在平原新区置业，首选自然是绿城凤湖玫瑰园，虽然项目还未开盘，但可以重点关注，地上两层的别墅我们在杭州绿城看到过很多，舒适性等方面要领先其他的别墅产品很多。虽然据我们深入了解下，该项目也是绿城的合作项目，可是绿城一贯的做事风格还是比较让人放心的，代建的质量相当给力，后期物业也是绿城物业，物业服务也是没有任何问题的；

其次是碧桂园、绿地泰晤士新城、恒大金碧天下，这三个项目都是围湖而建，位置占优，开发商都是一线名企，都是追求快周转的强销型公司，差别不大，绿地项目虽然不大，可所处位置很好，距离凤湖一街之隔，出门即是长江大道，东西都可快速驶往郑州，但此项目别墅房源已不多；恒大占地最大，配套也最全，离湖也最近。碧桂园也是一支劲旅，相信在别墅产品上也不会输于其它两家。

然后才是建业平原新城项目，这个项目也是没有太大问题的，无论从开发商，到产品，虽然没有特别亮眼的表现，但稳健的品质，也还都是值得关注的，只是离湖稍远了一些，中间隔着绿地的盘。

而正弘湾项目与三联项目都包含写字楼，后期会影响居住品质。

金域蓝湾的感觉就有些掉队了，虽然地段也不错，规划看着也不错，可对于云松置业这个开发商，我们也查不到太多信息，有待考证吧。

另，对于平原新区的整体规划、交通、配套等详细信息的整理以及分析，也将于近期发表，敬请期待。

（完）

未经许可，禁止转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：

转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】

总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：88371392@qq.com

关注本公众微信号（搜索 zzloushi 或 郑州楼市）获取更多信息