杭州市区的老破小都那么贵了还会有升值空间吗「全部下跌之后杭州市中心老破小房价谁是NO1这份榜单告诉你答案」

钱江晚报·小时新闻记者 黄磊 吴佳怡 蓝鋆滋

近几年，随着杭州楼市逐渐进入改善通道，老小区唱衰的声音也不绝于耳。尤其在去年，随着二手房市场下行，老小区量价齐跌，不少老小区的价格甚至跌回了5年前，跌幅高至30-40%，普遍抗跌能力不及次新房。

虽然在房屋品质上无法与次新房相抗衡，但老小区也有着小户型、低总价、位置佳、生活配套齐全等优势，对于首次置业的刚需购房者来说，是不错的选择。

那么，杭州的老小区现状到底如何？哪些老小区最受欢迎？钱江晚报美好生活研究院对杭州65个老小区（建筑年代在2000年以前）进行了一番调查。

老小区改造范本翠苑成交最好

翠苑三区87套位列第一

据杭州我爱我家数据研究院统计，去年杭州老小区中成交量最大的是翠苑。其中，翠苑三区去年共成交了87套，位列第一。钱江晚报美好生活研究院的数据显示，翠苑三区近期成交均价约33320元/㎡，也是翠苑多个小区中相对价格较低的一个。翠苑一区和翠苑四区去年分别成交了49和48套，也在老小区成交排行榜的前几位。其中，翠苑一区价格稍高，近期成交均价38210元/㎡，翠苑四区均价33570元/㎡。

德佑文二路店店长黄梁告诉记者，翠苑在老小区中受欢迎的背后有多个原因。以成交最好的翠苑三区为例，翠苑三区共80多幢，目前在贝壳平台上的挂牌房源高达165套，购房者的可选余地非常大。此外，翠苑三区周边生活配套丰富，出了南门就有大型超市、电影院、综合体等配套。翠苑三区还是翠苑第二小学的学区房，尽管在西湖区，翠苑第二小学并非顶级名校，但在整个杭州范围内，也算较好的教育资源。综合来看，在区域内，翠苑三区的性价比较高，因此也受到不少购房者的青睐。

CFP供图

黄梁解释，购买老小区的基本上都是新杭州人，大部分为“小年轻”。他们对总价敏感，又希望享受到市中心的生活配套，因此老小区的体量、位置和配套，直接影响成交量。像翠苑一区，虽然是老小区改造优秀范本，在翠苑区域内的品质也较好，但是由于单价接近4万元/㎡，价格优势较低，因此成交量不及翠苑三区。整体来看，翠苑成交量大主要归功于翠苑老小区改造在整个杭州的老小区中较为突出，还引进了绿城物业等，从界面和服务上均有提升，吸引了不少年轻购房者在此置业。

大关老小区成交困难

只因主力户型多了10㎡

去年成交量较大的老小区中，景芳也是其中之一。实际上在前年，景芳甚至是成交量最大的老小区板块之一。不过由于房东预期较高，去年景芳有很长一段时间成交停滞。景芳某经纪人告诉记者，在2021年最高点时，景芳老小区成交单价普遍在4万元以上，一些优质房源单价甚至超过5万元。到了2022年，市场下行，但景芳一带的房东普遍预期较高，不愿降价，以至于成交量锐减。“当时，最高点单价6万多元的采荷小区已经降到了4万多元，景芳一些房东的挂牌单价仍在4万元，购房者自然不愿意买单。”该经纪人表示，之后景芳的房源价格开始慢慢下降，成交量也开始增加。景芳三区和景芳四区去年分别成交了47套和27套，近期成交均价分别为29450元/㎡和33710元/㎡。

该经纪人解释，景芳一带的老小区，户型从30㎡到100多㎡不等，可选空间大。加上目前不少房源单价在3万元出头的水平，对于钱江新城、滨江等上班族来说，是性价比较高的首套房之选。该经纪人认为，景芳小区的建筑年代也不算很老，有不少1996年-2000年的房源，相比翠苑甚至要新一些，因此在过去一直颇受购房者青睐。今年春节以后，景芳老小区挂牌量和成交量相比去年提升明显，预计今年交易活跃度将回到高峰水平。

CFP供图

从调查来看，市中心的老小区，热度反而不及翠苑与景芳。朝晖七区去年成交了48套，朝晖四区成交了47套，朝晖六区成交了35套，锦园成交了25套，其余市中心老小区去年成交量仅在20套左右。对此，德佑文晖店店长黄建军认为，翠苑与景芳的成交活跃很大程度上受到周边区域企业聚集的影响，而市中心相对来说新杭州人就业较少，影响了老小区的成交。

同样作为杭州知名老小区代表，大关小区各个组团在去年成交量垫后。大关东七苑、大关南六苑、大关西八苑去年一整年的成交仅为8套、8套和6套，成交均价也已经跌下3万元/㎡。黄建军表示，大关的形势十分严峻。主要原因在于，相比其他老小区，大关房源户型较大。一般老小区主力户型大小在40-50㎡左右，而大关主力户型在60㎡。“多了10㎡，对于购房者来说，总价就要上升30万元左右，这对价格敏感的刚需购房者是很大的阻力。”黄建军认为，除了户型，周边配套以及位置也导致大关各老小区成交萎靡。

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