如果建发郎云卖五万二值得土豪购买吗

在2022年5月27日的土拍市场上，厦门建发分别以“上限价”4.6亿元、4.43亿元竞得编号2022-25、26地块，溢价率均为15%。

原本该地块的指导价为4.5万元每平米，根据土拍规则，达到最高限价后指导价可上浮4.5%，实际上该房源的指导价约为4.7万左右。

但考虑到这是毛坯房的指导价，实际上开发商会为了追求更高的利润，会在装修上弄出点花样来，毕竟资本都是逐利的。

我们通过踩盘所收集的资料，以及和一些专业人士的沟通，来分析一下建发朗云，担保客观！

PART 1

客观承认，建发拿下的这两个地块是有稀缺性的，南面就是晋安湖。

现在东区每个楼盘都在炒作晋安湖，就连五里亭板块的楼盘都说自己离晋安湖距离很近，而建发这两个地块是一线朝南看湖；

现在市场上朝南看湖的次新房中，香开新城算不上高端住宅，社区里还不算是纯人车分流，观湖郡最南向的楼栋看湖视野不错，但毕竟市属国企开发的楼盘品质不算太高；

其实在朝南看湖的次新房中，从户型定位端上看，一般也是刚需为主，少量大平层并不能说明是高端楼盘。

而从建发的定位端上看，起步是改善户型，朗云起步户型为181平米，然后是206和234平米户型，那么套均总价在一千万以上，可以定位为高端改善型产品，或者说是豪宅吧！

PART 2

任何产品，都会有缺陷，只是商家不会把不足之处告诉购房者！

从商家的宣传效果图上看，高端的外立面加持优质的景观资源，视觉效果是非常好的。

但这只是商家对外的宣传方法而已，实际上朗云所处的位置在晋安湖的西面，而晋安湖最核心的景观资源是在东面摩天轮的北面。

上图是在晋安湖踩盘龙湖天曜时拍下的，右上角红色部分为建发朗云所在的地块，从上图可以看出，建发朗云地块虽然一线看湖，但景观有一定的局限性；

非要说好的景观资源，那么应该是龙湖天曜的产品，朝南几乎拥有晋安湖和摩天轮的全景视野。

而建发朗云所处的地块，正南向的湖景处是比较窄的，但朝东南面的湖景视野则会更好一点。

PART 3

因为毛坯房的指导价是4.7万，如果建发想要卖出更高的溢价来获得高利润的话，那只能在装修上下功夫了。

以前建发的产品注重新中式园林景观的打造，而这两个地块本身就很小，打造园林景观没多大特色，所以着重强调智能家居。

客观说，如果按照宣传片上来看的话，建发的装修标准确实有别于其他竞品，有蛮多有特色的地。

个人比较喜欢的是祥云图案的大门设计，就现在的治安条件来说，本身不需要高端的大门，不过在有重要客人到访的时候，这种大门主要提供面子工程。

但也有值得吐槽的一面，比如说全屋WiFi，在这个5G时代，能买得起这种千万级别房源的购房者来说，哪里没有高速网络？

还有就是预留智能窗帘控制，这个不应该是重点宣传的产品，连榕耀之城这种卖1.8万的楼盘都有这个功能。

不过，总的来说，建发这次打造的产品，确实在装修上下足了力度，瑕不掩瑜吧！

PART 4

这种装修到底值多少钱呢？

问一个装修的老师傅，他说从正常硬装角度出发，他在装修过的大平层豪宅，在自己有利润空间的情况下，都是用非常高端的材料，三千多就足够了。

因为老师傅对智能装修没有什么概念，又特地问了开装修公司的同学，因为他们公司对接的资源主要是高端改善型的自住群体。

他最近在福清接了不少装修业务，尤其是福清富人区的装修，业主对品质的要求对比福州市区更为苛刻，他的回复相对会更客观一点：

以高端材料为主装修，再加上一些智能家居系统，得出来的价格在3500-4000之间，作为一个装修公司来说，这个价格还保留了利润空间。

关键是，他所报出的价格是套内面积，如果按照20%公摊的话，实际的装修成本应该会更低一点；

这么算的话，五千的装修成本已经给开发商留了足够的空间，如果外加四万七的指导价，那么这个楼盘均价应该在5.2万左右。

很早就听到这个楼盘要卖6万左右，但营销手段嘛，大家都懂，我们要研究的是到底备案价会比毛坯的指导价高多少？

还记得在2017年的时候，在福州“陆家嘴”一楼盘因为八千的装修让业主一番折腾，当时这个装修价格也让福州后来有了所谓“四千”的装修标准。

话说回来，建发对品质的追求并不亚于泰禾，也相信这个楼盘未来会会成为东二环片区的高端住宅。

小结

业内人士告知，这个项目要开盘了，到底会卖得怎么样呢？

当时有看到网络上宣传说是打造福州豪宅标杆，其实难免有点夸大其词了，从高端购房群体的认知里看，或许他们并不在于百督府，长滩一里这样高端的别墅；

不过他们心目中有一个共识，福州豪宅的标杆是外滩一号，即使是在仓山区，即使是朝北看江，但明显那边是富人区。

不过在东二环，建发朗云绝对可以算得上是豪宅，因为其他住宅产品中很难找到纯大平层的看湖房源；

参考天琴湾，只是因为在北江滨地块，并不算一线沿江的天琴湾，在开盘没多久的时候，就基本售罄了；

对比天琴湾，朗云的资管资源更加丰富，而这几年，建发在福州的产品沉淀在改善群体中还是有比较高的口碑。

因为总量就168套，紧邻市中心，这种产品力本身就自带有非房产类的金融属性！

当然，未来实际会卖多少，现在还无从得知，或许合理的价格与真实的售价存在一定的偏差，但能上得了这个门槛的，或许并不在乎一定程度的溢价！