保利天汇别墅怎么样「保利天汇2026年房价3万为啥枫林九溪不火房哥问答326期」

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问答326期

问：县城房价13000 的白菜心位置小区，可以考虑自住吗？

答：单纯的自住，怎么舒服怎么来，13000 在西安仅仅够到远郊商品房门槛，在县城可以买到核心位置的跃层，还有花园；

这不稀奇，甚至还有点贵，毕竟县城没有房地产，人口又在流出，看似房价比西安低，但忽略了城市体量的差距；

以后的房地产，基本集中在四大城市群和九大国家中心城市里，要么是省会，要么是人口大量流入区域，因为有需求，才有地产所谓的开发，买卖，升值，保值，县城的房价会逐步走低，同时需求锐减；

当然县城还可以再吸纳更低以及乡镇的买房群体，县里有套房还是很多人的执念，但体量，房价，需求已经萎缩严重了；

基本是本地小开发商，虽然房子大，价格不高，但小区物业，品质上还有很大差距，自己满意，外人不一定看得上，碧桂园，恒大这些以往深耕县城的，现在也没了踪影；

总结，单纯自住很多年，怎么喜欢怎么来，简单生活，快乐居住，挺好！

问：保利天汇25000 值不值得，兼顾投资上学，26年三万没问题吧？

答：当下保利和中海的火热，冥冥中应该有人知道高新房价还是要涨，这依旧是最低门槛，软新虽然有不如意的地方，但毕竟产业沉淀多年，又是高新有学校，求稳还是可以买的；

当下的房子，兼顾挺难，土拍后留给买房人的溢价空间已经很小，投资看中的倒挂盘，很少很少，以后都是高价盘；

天汇的小区还是不错的，纯改善，2T2户，央企开发，没有明显的不足，又有天悦成功的故事傍身，一直不愁卖；

至于26年能不能涨到3万，全靠猜，算上装修成本，贷款利息，即便均价到3万，也没太多溢价；

买这里还是求一个稀缺，以后的土地供应都在软东，软西住宅有限，会形成一个独立的二手房流通市场。

问：精装房交付政策是取消了吗，很多楼盘又是毛坯了？

答：装修不就是掩饰房价上涨的帘子么，毛坯变精装均价涨2000，涨上来以后，精装表现不好，又变毛坯；

看似均价不变，少了一个装修，再往回，又卖装修包，循环往复，真正装修水平如何，少有关心；

从这两年大量交房的小区看，简装居多，瓷砖 白墙，再升级就是厨卫品牌，空调，新风和壁布，全屋带柜子的都极少，几年拆了重新装的变少了，多数还是简单改造，直接入住；

毛坯挺好，每家自己装修，风格差异化，同样效果，实际成本不一定比开发商低，但好在自己说了算，也有喜欢精装修交房，不愿意折腾的；

对于开发商而言，做毛坯简单，交付风险小，工序少，交房时间早，很多加了精装房价涨上去的也不好卖。

问：中介推荐高新玫瑰公馆，是否值得入手？

答：高新的二手房真是挺难选的，很多奔着学区来，看得上的买不起，买得起的看不上，目前刚需刚改最集中的路在丈八北路两侧，锦业路，高新路，要么太贵，要么太老；

丈八北路沿线很明显的第三个梯队，头部保利天悦，万科翡翠国宾，属于价格高，房子也好的，奔着3万 ，第二梯队里万科翡翠天誉，金泰新理城，玫瑰公馆，国宾中央区，中铁缤纷南郡等，属于房龄尚可，房价稍低，没有明显bug；

再往后，则是利君明天，龙城铭园，鸿基新城等，要么旧，要么老，要么经适房，玫瑰公馆虽然也是小开发商，好在位置不错，紧邻高新十三小，均价20000 上下，刚需还能够得着！

预算不多，对小区环境要求一般，求学区的可以看看，可作为中铁，金泰的平替！

问：咸阳置换，160万买北郊二手还是港务中冶，很难选择？

答：这个预算在西安买房，其实就是商品房的最低门槛，北郊二手能看是因为开发早，小社区，有很多两室小面积，实际单价也不低了；

城北新的一点的社区，凤城十路以南，首创漫香郡，汇通太古城等，均价也在19000 朝上；

同样预算去奥体，可以够到大社区的小三室，环境，户型更好，不足在于配套有限，人气差得远，预算不够，到底是老城区两室，还是新区三室，多一个房间，每个人考量是不同的；

但有一点是对的，从咸阳置换到西安，房子有了更多发展空间，不是选择的难题，还是口袋的问题！

问：高科麓湾的大面积房子值得买吗？

答：不知不觉，这小区的二手房均价也奔着17000 去了，高科麓湾的大面积有两种，一是高层137㎡四室，均价18500 左右，二是140㎡的七层洋房，均价24000 左右；

高科的最大卖点就是便宜，外加附近雁鸣湖，地铁，自带学校的优势，和浐河沿线的御锦城，龙湖香醍等很像，但最大的问题就是所有地块临三环很近，尤其是高层，噪音非常明显，对于小面积，凑合住勉强接受；

大户型常住，这个房价不占优势，噪音问题非常重要，同样备选龙湖香醍，融创融公馆，绿地国际生态城。

刚需社区里的大户型，要么常住，要么有很大溢价，目前看高科并没有，噪音的弊端也没有带来价格的明显优势，这种小区一定要现场感受！

问：海璟国际，时代，台北湾，华清学府城，龙记帝景湾的二手房怎么看？

答：虽然没提预算，但看得出预算确实不多，强行五选一，华清学府城会好一些，虽然房龄也老，又是老城区，但好在社区规整，配套齐全，房价不高；

海璟开头的几个小区，算得上海荣当年高体量，低品质开发代表，小区环境，城改，物业问题不断，占据了好地段，但盖不出好房子，房价越低，租户越多，小区越差，恶性循环，台北湾因为今年经开第一学校南校区转公办的原因，多了学区溢价；

附近预算多的可以看城市锦上，够不着的就暖暖的宅，起码卖相稍好，龙记帝景湾八府庄里的一个小社区，买这里不如看紫薇东进了，中天锦庭了；

东西南北看，思路挺混乱，可以私聊房哥，299付费咨询等你，越是刚需越不要乱买！

问：天琴湾品质怎么样，对口小学师资如何？

答：感谢这里划分为高新三期，一个刚需小区占了区域利好，天琴湾能交房就好，不谈品质，要谈就是品质一般，投诉多；

高新房价上涨后，天琴湾因为拿地早，又靠近6号线地铁口，价格不高，追逐者很多，小区素质不高大家都知道，一分钱一分货，目前二手房均价19600 ，和高新三期新房有明显差距，吸引了预算不多的周边上班族；

外加附近都是产业园，可选的二手房不多，看房的人还是挺多的，刚需盘吃了地段优势，房价也会上涨，同样案例还有满堂悦；

去年学区对应为高新二十三小，即高新区西电附属小学，硬件不错，成绩有待观察，去年生源包括天琴湾，羊塬村、大仁新苑、大仁西村，龙湖双珑原著、龙湖天矩，西电南校区家属楼落户业主子女等；

还好是高新地界，又有地铁，又有学区，位置跑赢小区！

问：大明宫紫檀府比金茂府便宜很多，有啥差距？

答：一分钱一分货是有原因的，不会有天降的福利，紫檀府首先是限价的，不是开发商不想卖高价，和周边二手房，新房相比，均价18700 是有优势的，小区也很小，有洋房，有高层，很多买的就是单纯自住；

缺点是周边学校一般，品牌不出名，没有溢价，没有交付案例，金茂府一墙之隔，但东西是完全不同的，纯改善，大户型，科技系统，室内装修，物业服务，景观园林等各个方面，还是很强的；

长安，未央金茂府的交付案例也是高分，二手房价格周边头部，金茂进入西安晚，拿地位置普遍一般，要放高新，曲江，早就起飞了；

大明宫金茂府吸引的还是早期万科大明宫，锦园，万达公馆的首批富人，也有南边过来的，冲着金茂来的；

虽然大众和奥迪的比较并不恰当，萝卜青菜各有所爱，但金茂房子盖得是真好！

问：为什么港务区枫林九溪系列不火，和华润绿城差距在哪儿？

答：神仙打架的地方，往往是没有更好，只有最好，枫林九溪是奥体的老地主了，拿地早，拿地多就是最大优势，后期新房阶段，开始做改善，价格不算低，面积还偏大，品牌溢价低，不温不火也正常；

同时国企开发商，对溢价要求也不高，很少中介渠道推，开发商不急，买家更不急了，这不周边还有更好的备选；

小面积时期，绿城全运村、华润未来城市、中粮奥体壹号吸走大部分客户，大面积阶段，融创望江府，中粮，绿城又神仙打架，都不好卖，是奥体位置不假，神仙太多了；

枫林九溪比较活跃的是二手房，买的早怎么卖都不亏，业主比开发商活跃的多；

从交付盖房水平上，绿城和华润比枫林九溪也是强了不少的，但人家的优势是地多，房子卖多卖少不重要，地主是最大赢家！