城南好不好「新盘测评实得单价12万买城南联排你会不会上车」

天府新区继三利麓山城、建发中央湾区、麓云和优品道锦绣等一众高性价比盘入市之后，昨天又一新增供应因为价格引起了市场的关注。

德商御府天骄项目168套联排和叠拼产品取得预售证，其中联排产品产权面积约189-238㎡，叠拼产品产权面积约151-158㎡，两种产品均有较大的赠送空间，按照实得单价计算，最低仅为12285元/㎡。

德商·御府天骄联排产品效果图

这个价格，同板块内，去年可是连高层产品都够不着的，而这次，你可以购买的是低密产品。

前天，我和吴思竹一起到项目现场进行了踩盘，因为已经是准现房（部分联排产品已经是现房），所以我们有机会对整个小区的外部、小区的内部以及产品本身进行了全方位的了解，得出的结论是：天府新区的再改型购房者可以积极关注。

以下三点是我推荐大家关注的原因。

01

区位及配套

城市核心区，配套日渐熟

经常关注我们踩盘报告的读者应该熟悉，我们所有的踩盘报告首要关注的都是区位，这不仅是写作手法上的从宏观到微观的递进，也是所有有自住需求的购房者，我们建议你们首要缕清的需求。

一个好的区位不仅决定了你未来生活的便利程度以及质量高低，也是你房产价值的重要砝码。

而德商御府天骄所处的锦江生态带板块我认为，就是值得天府新区购房者关注的好区位之一。

项目位于天府新区剑南大道一段旁，北侧与已经开业的红星美凯龙相邻、南侧邻近天府鹤林小区、西侧是剑南大道，一街之隔就是怡心湖、东侧是瑞祥路，一街之隔是中海锦江城项目，这里不仅是天府新区的直管区，也是锦江生态带板块的核心开发区域。

德商·御府天骄项目区位图

对于自住型的购房者来说，我认为这个板块有两个突出的价值点：

1、开发密集，大盘林立。

锦江生态带板块可以说是目前天府新区房地产开发最为密集的板块之一。

德商御府天骄项目周边环绕着大家熟悉的中海锦江城、万科翡翠公园、优品道锦绣、鑫苑鑫都汇等多个项目，以上项目除优品道锦绣外，大部分都已经实体呈现，并相继将进入交付阶段。

而除此之外，周边还有德商新地块、中海锦江城后期地块、川发展地块、万科地块（万科君逸项目）、首创地块（首创禧瑞锦江）等多宗待开发用地。

如此密集的开发，在地广人稀的天府新区，可以说是难得一见。

2、配套完备，且日渐成熟。

此前我们曾多次写过锦江生态带板块，我认为，这是目前天府新区最具居住价值的板块。

虽然在天府新区最新的规划中，锦江生态带板块已经没有了，但这却并不影响我们对它的判断，因为经过数年来的发展，锦江生态带板块的规划大部分都已落地，且日渐有了模样。

交通配套方面。

首先是道路交通，项目周边有三条城市干道，其中牧华路和沈阳路是东西走向的，剑南大道是南北走向的，这三条干道都是目前城南的重要交通干道，为项目构架起了四通八达的出行网络。

其次是公共交通，在项目的南侧，也就是剑南大道与沈阳路的交汇处，规划有地铁高峰站，这个站点是地铁5号线和地铁19号线的交汇站，距离项目约1公里直线距离。

据了解，5号线预计将在今年年底开通，基本与项目实现了同步。

自然资源方面。

项目周边有多个重要的景观资源，锦江、怡心湖、南湖、奥体公园以及现代五项赛事公园，与项目关系最密切的是怡心湖，其核心湖区与项目仅有一条剑南大道之隔。

天府怡心湖效果图

教育配套方面。

这也是不少购房者关注锦江生态带板块的重要原因之一。

项目周边一公里范围内教育资源就已经非常丰富了，包含了项目自身配套的，占地约10亩的公立幼儿园，此外就是天府三小和天府四中。

天府三小是由成都“五朵金花”之一的龙江路小学领办的，天府四中是一所K12学校，覆盖小学、初中、高中基础教育全学段，这两所学校目前都已经开校。

天府四中实拍图

商业配套方面。

红星美凯龙已经开业，此外区域内还有万科翡翠公园项目规划的万科生活广场，中海锦江城项目打造的风情商业街以及集中式商业等，未来呈现后，能极大的丰富板块内住户的日常和休闲生活需求。

这里还想提一嘴的是，德商御府天骄项目自身也有10%的商业配比，打造的民国特色风情的商业街，目前已经是实景呈现，青砖石墙、石库门，再搭配一些现代元素的整体玻璃块，在现代化十足的天府新区，这条商业街还是颇扯眼球的。

德商·御府天骄商业街效果图

以上两点，对于自住型购房者来说，我认为都是无价的。

02

产品

品质改善属性突出

此次，德商御府天骄推出了其西地块168套低密产品，这也是该地块最后一批次产品。

其中128套为城市联排别墅，产权面积约189-238㎡，另外40套为城市叠拼别墅，产权面积约151-158㎡。

研究了地块的总体规划和产品之后，我认为定位更偏向于经济型别墅，但我仍推荐天府新区的再改型购房者关注，原因也有三个：

1、品质改善的定位纯粹。

德商御府天骄项目总占地169亩，分东西两块地，各80余亩，总体容积率2.79，商业配比10%。

德商·御府天骄鸟瞰总平图

东西两块地被一条规划道路隔开，东地块以高层大平层产品为主，目前已经售罄并陆续开始交付，此次销售的是以低密产品为主的西地块。

东地块显然承担了更大的容积率，这样就充分保证了西地块的低密属性。

整个西地块以联排产品为主，四联到九联排，全部位于小区的内侧，外围一圈是叠拼和3栋跃层，鉴于产品的组成形式和形态，所以我更倾向认为其是经济型别墅产品。

从产品面积段及形态来看，虽然是高低搭配，但三栋高层的产品面积也做到了约172平方米，且是2梯2户设计，此外就是叠墅产品，都处于外围，但仅做了上下两叠，相较目前市面上常见的三叠，甚至四叠产品，产品形态相对更纯粹。

从产品定位和入住门槛上来说，还是充分保证了整个社区的品质改善属性。

2、准现房，同区域内可选择性少。

每一个人都一定有一个别墅梦，那种有天有地还有花园的居住体验，是高层无法给到的，对于有一定品质追求的改善型购房者来说，吸引力绝对是大大的。

而纵观锦江生态带板块，目前仅有德商御府天骄有低密产品在售，且是准现房销售，后期优品道锦绣、万科君逸等低密产品推出时间都是待定。

3、赠送大且较为实用

低密产品最大的价值就在于赠送空间，但赠送空间不是看有多少，而要看是否实用。

首先来看联排产品，这也是整个地块的主力产品。

此次有三种产品，189㎡，212㎡和238㎡，各产品具体位置如下图。

项目总平图(标注房号的为此次售卖的楼栋，其中16、17和18号楼为叠拼产品，其他为联排产品，白色的为189㎡产品，红色的为212㎡产品，橘色的为238㎡产品。）

其中189㎡和212㎡产品内部格局完全相同，差异就在于后者的所有面宽要比前者大1米左右，为7.2米。

德商·御府天骄189㎡联排产品装修示意图

赠送空间主要体现在一楼的花园、室内挑高空间、夹层空间和屋顶部分，实体可以做到4层室内空间，其中一楼可以设计成单独的动区使用，二、三楼作为休息区，夹层可以设计成功能区，除夹层外，每层室内空间的层高都在3米以上，首层的客餐厅区域层高达到了3.8米。

从我参观实体的感受来看，我认为实用性是足够的，但舒适度表现略有失衡，更多的空间给到了公共空间和主卧，在其它次卧方面，舒适度表现略有不足，更适合对主卧或动区要求更高的购房者选择。

这里想说下车库，是需要单独购买的，但这个车库是5.8米挑高的，如果购买相邻的两个车位，还可以自行搭建再获得一层空间。但目前售价不得而知，建议购房者在了解实际售价后再做决定。

再来看看叠拼产品。

仅有40套，分为上下两叠，产权面积约151-158㎡，实得面积约216-221㎡。

对比联排产品，我认为叠拼产品表现更佳，开间达到了8米，客厅挑高部分，层高超过了6米，相较联排产品，各空间舒适度表现更加均衡，以下是户型图，大家可以自行感受下。

德商·御府天骄建面约151㎡上叠产品

但这批次叠拼产品有两点不足，一是全部临街，且有底商，二是虽然做到了南北通透，但是主朝向为北。

不过，甘瓜苦蒂，天下物无全美，对于支付能力不太充裕，但又倾向购买这类产品的再改型购房者来说，我认为，德商御府天骄的表现已经合格了。

03

价格

性价比突出，高层单价买低密产品

这是我在一开始就推荐大家关注德商御府天骄本批次产品的原因，但为什么放在最后来说呢？因为，只有在缕清了项目的价值过后，我们才能更加理性的看待价格。

根据公示的价格，以供应量最大的建面约189㎡联排产品为例，建面单价约2.47万元左右，实得面积约380㎡，实得单价算下来为12285元/㎡。

叠拼产品以建面约151平方米的产品为例，建面单价约1.8万元，实得面积为220平方米，实得单价算下来约12355元/㎡。

熟悉锦江生态带板块的购房者一定知道，这个价格，差不多就是板块内高层清水的价格。

用高层的价格可以买别墅，你们说买不买得？我想不出理由拒绝。

说到这里，肯定会有购房者要来怼我，为什么要算实得单价，我们是按照建面单价付钱的，但你们有没有反过来想过，你最终享受到的是实得后的面积，如果用建面单价购买你实际享受的面积，那你到底是赚了还是亏了呢？

一点不足

虽然是商业点评，但是不足之处我们也要客观点出。

这个不足主要来自商业。整个西地块的东侧和南侧均设置有底商，虽然从我现场的实际踩盘来看，与住宅产品有明显的区隔，但据我了解，商业将全部售卖，经营业态未知，如果是餐饮类的业态，未来或多或少会给相邻的住户带来一定影响。

购买建议

最后，结合以上，再总结一下我的购买建议。

德商御府天骄已于昨天拿证，从今天开始一直到本月的17号可以在网上进行登记。

对比下板块内供应量最大的中海锦江城，前期带精装的高层和小高层产品单价基本都在1.4—1.5万元左右，据我了解，该项目后期地块定位会更高，价格势必是上扬的态势。

板块内还有数宗待开发用地，结合目前的市场环境来看，前期出现的一些低价现象，未来可能会越来越少见。

所以综合来看，德商御府天骄本批次低密产品的性价比还是颇为突出的，如果有钟情于这种居住体验的再改型购房者，我建议，积极关注。

开盘楼栋

16#、17#、18#（叠拼）

29-30#、32、34#、37-49#（联排）

开盘产品

城市联排别墅128套，产权面积约188-236㎡，实得面积约380-440㎡，总价约440-650万元

城市叠拼别墅40套，产权面积约151-158㎡，实得面积约216-221㎡，单价约17999元/m2

网上登记时间

2月15日-2月17日（3天）

现场购房资格审核时间

2月16日-2月18日（3天）

资料核验地点

御府天骄销售中心

咨询电话

028-85813333（本文转自吴思竹，作者邱霜）

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