马尾亭江琅岐探盘实记首付2成起这是刚需上车福州城区的最后洼地吗

对于马尾的亭江和琅岐，应该很多人不陌生，就算没去过，但多少也听说过琅岐国际旅游岛的规划。目前福州限购政策把很多人挡在了五城区之外，而琅岐和亭江是福州五城区内唯一不限购，低首付买房又能拥有五城区户口的区域了。

说起琅岐和亭江，大家第一反应是“远”，这个区域不仅仅感觉游离于五城区之外，甚至在马尾板块来看，也常常没有姓名。但随着琅岐的政策倾斜，开发商陆续进驻，新盘不断涌出，越来越多人开始关注到这个区域。

本期小编实地踩盘亭江、琅岐，带大家详细了解整个区域的楼盘情况。

马尾亭江和琅岐的区位

我们可以从下图看出亭江和琅岐大致在马尾板块位置。

现阶段来说，亭江相比琅岐更加靠近马尾。居住在亭江，主要通过104国道通往马尾主城区，公交线路覆盖多条，包含36、116、180、201、381、380路等；

而琅岐是一个小岛，主要驱车通过岛内环岛路及琅岐闽江大桥，经过亭江，连接马尾主城区，公交线路覆盖180、521、522、201路等。

随着东部快速通道一期和福州绕城高速（福州四环）的建设，后期亭江、琅岐将通过这两条道路，拉进与福州五城区的距离，整个区域的发展也主要是依靠这两条路网的建设完善，才能整体带动起来。

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福州东部快速通道一期最新进展

福州104国道连江至晋安段改线工程亭江互通至晋安园中段(东部快速通道一期工程)已于2015年7月26日正式开工动建，截至目前已经建设近4年的时间。此前，在建设过程中，因地势条件、审批进度等原因，一直进展较为缓慢，原计划在2018年竣工通车，也一直拖到如今。

目前东部快速通道一期工程正在建设中，预计今年年底通车，这一重要工程穿山架桥，大大缩短琅岐、亭江等地到福州主城区的交通时间。预计东部快速通道一期通车后，马尾亭江、琅岐到福州晋安东二环约为15-25分钟，双向6车道，且全程不收费。

另外，福州东部快速通道共规划2期，一期主要联通福州五城区，二期则是规划马尾亭江至长乐机场。

02 福州绕城高速（“四环”）建设进展

福州绕城高速虽被民间昵称为“四环”，但本质上还是一条高速路。主要是由西北段(白龙互通至洋门互通)、东南段(洋门互通至青口互通)、福银高速公路(青口互通至白龙互通)组成。

其中，西北段和福银高速公路已通车;东南段由主线和可门疏港连接线组成，总长91.656公里，设计速度为100km/h，路基宽度为33.5米，按6车道高速公路标准建设，预计2019年第三季度建成试通车。

等通车之后，“四环”将串起连江、琅岐、长乐、闽侯等地，琅岐去市区的路程缩短一半，用时约25分钟，同时琅岐至其他区县也非常便捷。

琅岐区域的配套

教育配套：琅岐中心幼儿园、闽江幼儿园、中小学国际双语学校、琅岐实验小学

医疗配套：福州市一医院（琅岐分院）、琅岐闽江口三甲医院

商业配套：九龙商业中心、永辉超市

休闲配套：红光湖公园、美国六旗乐园

轨交：规划中的地铁7号线经过琅岐

自驾：可通过福州绕城高速、福州东部快速通道一期、琅岐闽江大桥、琅岐环岛路、福州四环路、快速接驳福州主城区，享受东二环商圈的配套，这也是琅岐主要的优势。

琅岐岛内配套

琅岐第一医院（琅岐）分院（已投入使用）

琅岐道路

九龙商业中心（琅岐首个商业综合体）

红光湖公园（比西湖、左海还大）

亭江、琅岐区域的购买人群主要是哪几类？

1、本地拆迁居民

2、本地侨乡

3、被五城区限购，但又希望落户福州的外地人

4、低首付的刚需人群

5、度假、养老

6、投资，看好亭江、琅岐长期发展

亭江、琅岐在售楼盘介绍

小编根据此次踩盘，划分为三个区域，让大家串联起来了解亭江、琅岐的楼盘在售情况。亭江和琅岐相聚不远，驱车5-10分钟即可互通。所以区域内配套和交通基本上都可以共享。

亭江在售楼盘为碧桂园正荣阳光城悦江湾，均价约11500元/平左右；

琅岐岛外主要是三盛雅居乐璞悦长滩纯新盘待售，价格待定，信通游艇湾在售，均价15000元/平；

琅岐岛内主要是这5大楼盘在售，其中四大楼盘主要集中在西区发展板块，包括雅居乐山海郡、城开中庚香海世界、三盛国际湾区、琅岐山语城，这几个楼盘产品较为类似，基本为高层（洋房） 别墅的物业类型，目前高层在售均价约为11000元/平左右，首付最少可以2成，不捆绑，不限购，可使用公积金贷款（公积金贷款最少3成）。

另外岛内还有一个楼盘东城壹品是在售比较久的一个楼盘了，更靠近琅岐岛原来的居民区，周边现有配套会成熟一些。

以下分区域详细介绍楼盘

区域一：马尾亭江

碧桂园正荣阳光城悦江湾

项目位于福州市马尾亭江闽江口组团，周边拥有千年闽安古镇，亭江炮台。千米闽江江景，江滨、炮台、西边三大公园环绕。小区占地面积约47200平方米，容积率2.31，总户数规划为1031户。

项目主推约89-110平瞰江奢宅，价格9999元/平起，目前8#、9#楼已售完，4月底计划开盘3#楼，开盘户型为89、107平，低密度社区，公摊小，毛坯交付，预计2021年交房。物业为阳光城物业。

该项目的优势主要在于依托等待东部快速通道的通车，由亭江互通口接驳东二环，双向6车道，无红绿灯，预计15-20分钟可到达东二环商圈。另外，项目一线沿江，江滨公园、炮台公园、西边公园三大公园环绕。

小区无自带商业，仅配套规划一个社区幼儿园。商业需要依靠东二环商圈、琅岐的九龙商业中心、马尾的君竹商圈，以及后期英屿村三盛雅居乐璞悦长滩和信通游艇湾规划的商业。教育配套靠近亭江小学和亭江中学，医疗配套上更靠近福州市第一医院琅岐分院。

亭江区域目前在售的楼盘不多，对于购房者来说，整体的社区氛围会弱一些，悦江湾靠近104国道，部分靠近国道的楼栋可能会有噪音影响。

社区整体还是依靠东部快速通道一期的通车，快速通达福州主城区，加上户型公摊小等优势，对比福州五城区的25000-30000元/平的房价，悦江湾算是可圈可点，主要还是看购房者自身的需求，小编建议如果对这个楼盘有意向的朋友，还是要实地来踩踩盘。

区域二：琅岐岛外（亭江镇英屿村）

该区域介于亭江和琅岐岛内之间，与琅岐岛内仅一桥之隔。东部快速通道一期通车后，一方面可以坐享东二环商圈配套，另一方面也能直接享受琅岐岛内的配套，此外区域内也自带游艇商业中心、社区商业等等配套。公交380路、36路、206路等路线可直达马尾主城区。

三盛雅居乐璞悦长滩

项目位于亭江镇琅岐闽江大桥旁（亭江第二中心小学对面），由三盛集团和雅居乐地产联合，打造世界中式墅区产品。

小区整体规划以新亚洲美学为理念设计，以半围合式布局，实现建筑最大化透空率，让每户享受更舒适日照、通风等，更让居者揽瞰约1500米一线奢阔江面。社区更引入智能化人居设备，物业则是全国综合实力8强【雅生活物业】。

项目是三盛【璞悦系】首个墅区产品，包括平层、复式、叠拼三类产品，其中首期计划将于今年推出2#楼81-103平复式产品，户型赠送和空间利用率非常高，甚至可以做到负公摊，目前价格待定。

复式样板间欣赏

信通游艇湾

信通·游艇湾与琅岐岛隔江相望，得天独厚的自然与政策利好之上，鼎力打造福州游艇生活湾区。项目分两期开发建设，1期总占地约85亩，规划有独栋、联排、合院、大平层、商业soho等多元产品，2期则是于海域面积67亩之上斥资打造数百个摩托艇及游艇泊位出售，成为福州目前拥有合法海域使用权的游艇湾区，可是说是聚集“壕”的高端盘。

目前项目在售的产品主要是联排、少量的临江独栋和合院。临江独栋仅13栋，一栋总价约在1200万左右，产权300多平，使用面积可高达900平；联排别墅价格一套约在400-500万左右，7.8米面宽，11米进深空间，地下2层，地上4层；合院产品价格约在350万左右。

另外项目后期还将推出200多平的大平层产品以及2栋soho产品！

社区整体环境非常棒，项目萃取新亚洲主义风格精粹，将浓郁的亚洲区域文化融合到现代美中，通过庭、院、街、巷等建筑手法打造空间平衡，社区内规划约3500㎡三大主题园林胜景，中轴景观荷塘水榭、榕树广场垂直分布，逾2300㎡生态水系错落其间，营造出“街巷纵横，咫尺庭园”多方胜景，建筑与园林相得益彰。

同时打造L型院落，在同样庭院面积下，让更多室内空间直面院落景观，院落可分可合，或共享，或独立，巧妙打破传统邻里壁垒；外有天地，内藏乾坤，灵活空间多层享受。

比邻项目自建酒店，集合餐饮、客房、泛会所，健身房、SPA等全能生活配套，满足对航海、游艇、休闲、娱乐、商务、办公等多方面需求。住在这里，相信真的会有天天度假的感觉！

区域三：琅岐岛内

雅居乐山海郡

雅居乐山海郡由雅居乐地产开发，位于琅岐国际生态旅游岛红光湖旁，琅岐闽江大桥匝道可直达项目，规划有叠墅、小高层产品，其中6#楼为SOHO商业产品，还有一栋为政府回购，容积率1.6，更有雅居乐七星级物管服务，是适宜居住的低密海岛墅区。

项目首期开盘叠拼产品，主推111-130㎡户型，均价15000-18000元/㎡；小高层产品项目已于4月3日开盘，主推77-88㎡墅质洋房，总价78万起，毛坯交付。项目此前刚开盘一栋楼，预计近期将再加推一栋。项目预计明年将交房，届时以毛坯交付，物业为雅居乐物业。

小高层产品在户型设计上非常有亮点，空间赠送率高，户型利用极致，77平、88平户型可做3房，同时部分楼层还能赠送露台等，相对户型小，总价低，首付也比较低。建议如果感兴趣的朋友可以去实地感受。

城开中庚香海世界

城开中庚·香海项目位于大福州闽江口组团——琅岐岛，雁行江南北两岸。项目将打造集居住、特色商业、酒店等三大业态，城市广场、公园及景观等配套齐备的海西首席复合型滨海城！

香海世界属于琅岐岛内的大盘，项目规划建设三期，由超高层住宅与别墅构建而成的，一期占地面积约200亩，其中社区自带商业配套，目前周边商业店铺部分也已经开业。

香海世界一期实景图

香海世界二期实景图

目前一期、二期高层已建设完成并全部售完，剩余三期高层产品和2期少量别墅在售中。三期高层主推90-117㎡产品，均价12000元/平，二期叠拼别墅主推126-134㎡户型，均价18000元/㎡。项目以毛坯交付。

三盛国际湾区

三盛·国际湾区项目位于琅岐国际生态旅游岛，由三盛集团开发建设。

三盛国际湾区目前别墅产品在售中，价格在15000-18000元/平左右，主推建筑面积约120-140平海岛墅产品，首付35万起（7#307）；以及建筑面积约89-105平高层户型产品，单价8999元/平起。

89㎡高层样板间欣赏

140㎡叠拼样板间欣赏

琅岐山语城

琅岐山语城由中国铁建地产集团开发，项目位于福建自贸区琅岐岛，雁行江北侧，占据岛内核心雁行江南北两岸、控江面海。是2018年中国铁建地产在八闽大地的开山之作，整个项目占地约154亩，总建筑面积约26万㎡，共规划有1606户，容积率1.75、绿化率30%。该地块三面环江，拥有琅岐岛上原生态海景江景资源。

项目主要以9栋高层建筑、8栋的11层洋房建筑、15栋的叠墅建筑组团，目前高层住宅6#、7#、8#、9#楼已开盘在售，主推建筑面积约87-127平户型，均价12000元/平，以毛坯交付。叠拼产品主推124-148㎡户型，目前暂未推售。

东城壹品

东城壹品，早前叫海祥·琅琴湾，项目位于琅岐开发区管委会东侧，由福建海祥房地产开发有限公司开发，占据全岛、交通枢纽地带。项目整体规划为30万㎡综合体，汇聚花园洋房、风情步行街、9万㎡商业广场、金融一条街等四大业态。

项目目前三期住宅在售中，主推76-141㎡三至四房户型，均价9800元/㎡，以毛坯交付。物业为海祥物业，每月1.8元/平。

项目所在位置靠近琅岐镇中心，整体配套相对西边发展板块来说会更成熟一些。公交覆盖36、40路至琅岐经济开发区。幼儿园、小学等配套比较完善。