徐州二手房推荐「二手房最低1W/㎡实探徐州这个大型富人区」

在铜山新区有一家老牌的富人区

上房已经超过15年

更换物业、小区重新管理整修

但却收效不大

在周边一众新楼盘的夹击下，卖不上价

别墅空置率高

小高层二手房成交价跌到1万/㎡

今天就跟着房哥一起去实探

这个面山邻水的小区——久隆凤凰城

实探！久隆凤凰城开发早，小区老旧，别墅空置率高……

最近，珠江路上一众楼盘大降价，吸引很多人关注。从大学路到银山路，珠江路沿线就大大小小分布着5家在售楼盘，分别有中骏汇景城、招商万科山水间、泽信上和明月、金地格林世界以及山河珑胤项目。这些项目多以高层为主，不过在珠江路沿线，还有一家2004年起开发、最早上房超过15年的低密社区，这个老牌富人区就是久隆凤凰城。

在周边新开发的楼盘夹击下，这个小区房价是否受影响？听说小区也已更换物业，是否整体小区也有新的变化？今天房哥就来到了这个小区，一探究竟。

首先来说，整个小区在风水上很值得一说，南山北水，南面山，就是凤凰山，北临水，就是楚河，而且楚河穿小区而过，景观还是不错的。

小区有多处门，要刷卡进入，门卫正在门口登记进小区的车辆信息，还是比较严格的。据说，之前未更换物业时，小区是人车随便进入，现在的话有严格的门禁，安保，整个小区也算安全一些。

走进小区，还是很干净整洁的，中央景观带有路标指示，指示着片区有九龙苑、领域、紫园等。

小区主干道两侧都有车辆停着，不过都很规范，没有占道乱停的现象，这一点在老小区做的还是不错的，也能看出物业管理的挺到位，有专门公示的禁停告示和画出来的停车位。

走至小区中心地段，看到了两层小楼，是物业服务大楼，标注着银城物业。

银城物业是2020年6月份通过公开选聘入驻的物业，由于之前物业的不作为，业委会联合业主一起把前物业给辞掉更换的新物业。

走了小区一圈，发现小区整体游乐健身设施太少，过于老旧，和在游乐区带孩子游玩的大姨聊了一下，大姨也在吐槽小区游乐设施太少了，孩子也没有其他地方能玩，来这里玩还不放心，都是水泥地，孩子还小，磕着碰着也很担心。

部分公共区域也是破败不堪，水系也是个摆设，只有下雨会存一些水，过于简陋。

在洋房和别墅区走下来，发现整体入住率不高，不少楼栋都张贴着出售的字样，有的楼栋已破败，甚至庭院里都长满了杂草。

也有一些有人居住的独栋别墅和洋房打理的很好，很有生活气息。

还有的楼栋在做重新粉刷和在建，早上的小区里也有较大的建筑声，不是很安静。

还有一个老小区的通病，就是加装加盖的现象，在这个小区的洋房去也是很常见的，安全系数有点不高。

小区里还有不少二手房中介门店，不过都没有营业，走进一看，大多数都是关门转租啦，看来在小区里干中介的活也都凉凉啦。

在小区内部，靠近北门不远处还有两家幼儿园，在小区里面的幼儿园不用走出小区即可入园，还是很方便的，其中一家幼儿园正在做室外活动课，小孩子还是很高兴的。

西对面就是宝信君澜度假酒店，出了西门一路向南就是凤凰山景区，没有什么生活配套，北门处有底商门面，有超市、洗车行、药店等，能满足日常需求，铜山区总站公交站台就在小区旁，出行还是很方便的，不过距离最近的地铁3号线有两个红绿灯路程。未来规划地铁6号线二期从小区西侧经过。

二手房价比对门次新房便宜4000 元/㎡，别墅价格坚挺

久隆凤凰城占地1500亩，是徐州南区最早开发、最负盛名的超大型别墅区，主要为各种别墅，另有少部分多层和小高层。最早在2004年首开时，联排别墅仅1500元/㎡！在久隆凤凰城拥有一套别墅，是当年很多徐州人的梦想。

然而时过境迁，昔日富人区已沦为老小区。房哥查询二手房信息，久隆凤凰城有洋房、别墅和小高层，价格不一，据贝壳成交数据显示，成交价贵的领域别墅，最新成交在2.1W/㎡；洋房（其实是多层步梯）成交价在1.2W/㎡；小高层成交价在1W/㎡左右。特别是小高层价格，比去年最贵时下跌不少！

不过，当前小区整体二手房成交均价在1.3W/㎡，跌幅并不大。别墅价格的坚挺，撑起小区的整体房价水平。

整体来说，小区价格不算高，和周边的洋房和高层对比就可见一二。像周边的洋房有宝龙观邸、蓝城兰园、美的雍翠园小区，价格都在1.4W、1.6W/㎡。其中蓝城兰园就在凤凰城花园洋房的对门，房价相差4000/㎡！

像周边在售的小高层价格，也要比该小区二手小高层价格高，像格林世界大高层成交均价不到11000，山河珑胤小高层均价12000多。

房哥认为，原因无非是久隆凤凰城是老小区，与一众次新小区和新楼盘相比，没有竞争性，其次就是在物业服务上的差距，所以二手房价格卖不上去。

但从久隆凤凰城的别墅价格来看，还是很坚挺的。因为周边没有新建的别墅项目了。再高端的高层、洋层，也比不上有天有地有院子的别墅。

不过，别墅区有一点不好，就是小区整体空置率过高，很多房子一直闲置，业主从没有来居住。