天津2021新盘「天津成交均价最高的项目开盘不足一年居然想清盘凭嘛」

在天津高端商品房市场，复康路十一号项目绝对算得上一个值得关注的案例。

以单价地王的身份亮相，随后却越来越神秘；拿地后将近两年才开工，却在预售半年多的时间里就去化了将近三分之二；首层户型单价接近10万，现在却已无房可售；实景示范区的呈现不断跳票，却丝毫不影响客户的追捧……

6月底，一再推迟的复康路十一号实景示范区和样板间终于开放。上周五，一场媒体林间沙龙在其会所举行。活动中，项目负责人透露出一个大胆的计划：今年10月到年底，复康路十一号将全面实现清盘。

此时，距去年12月取得预售许可证的节点，仅仅过去了7个多月的时间。

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复康路十一号有可能在今年10月清盘吗？我们先来看看他们的销售情况。

据项目内部提供的网签数据显示，从去年11月底开盘至今，复康路十一号已经整体网签173套，金额193064万元，均价61466元/平方米。其中，2016年初至今，网签146套，金额163502万元，均价61547元/平方米。

为了印证这些数据的真实性，观楼君又通过克而瑞进行查询。他们提供的数据是：去年12月至今年6月，该项目共网签168套，成交均价61645元/平方米，套均价11164797元，成交金额187569万元。

考虑到克而瑞的数据可能会有几天的延时，那么173套这一销售数据应该是可信的。

另外，据项目内部透露，整个复康路十一号项目，全部房源只有304套，除去已网签的173套，另有60套左右已有意向客户，那么剩余的房源只有73套了。

如此算下来，以融创营销操盘的效率，今年秋天实现复康路十一号清盘，并非没有可能。

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观楼君记得，复康路十一号首次在媒体面前亮相是2015年初。彼时，距离融创与天房联手拿地已经过去将近15个月的时间。

当时，项目负责人提出，未来项目售价将定在7万元/平方米。对此，现场几乎没有媒体认为这是一个可以实现的目标。

可是，自此之后一年半时间里楼市的走势，却远远超出大家的想象。当初看似不可能的目标，现在居然全都实现了！

可以说，复康路十一号运气真是太好，天时、地利都占全了。

天时自不必说。各种利好政策的出台、货币政策的宽松，令整个大势在2015年出现了一个强劲反弹，并在今年春节后达到了一个新的巅峰。天津楼市金字塔尖那部分客群的购买力，也如井喷般释放出来。除了复康路，像鲁能公馆、汤臣津湾一品等高端项目也都卖得很好。

地利，这当然是复康路十一号本身最大的卖点：地块原本是拥有96年历史的天津手表厂，北向天南大老校区，南靠水上公园，门前即是中环线，位置闹中取静，所在区域本身就是老天津人传统概念中的风水宝地。

而且，原手表厂地块的规划指标都十分具有诱惑力：100%纯宅地，占地6万平方米，容积率仅1.0，建筑密度20%，绿化率45%……

如此看来，在讲究“地段地段还是地段”的房地产市场，复康路十一号这样的稀缺性项目，受到追捧也是十分自然的事情。

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其实说实话，观楼君最早对融创与天房操盘手表厂项目是不够信任的。冷眼观楼公号创立后推送的第四篇文章，就是这种态度的一种表达——《融创，请善待手表厂这块璞玉，拜托了》。

不过，在经过2015年一年的观察后，观楼君发现，融创确实在改变。尤其是经历了与绿城的恩怨情仇后，融创在绿城身上却也学到了很多东西。

举个最有代表性的例子：2013年11月拿地，却一直到2014年9月底才正式动工。期间长达900多天的时间，一直是在做规划、设计户型、寻找合作伙伴、选材以及其他准备工作。

要知道，之前融创在其他项目上，往往都要求争分夺秒，规划、拿地、施工各环节丝丝入扣，很少有如此对一个项目精雕细琢。

整体规划上，最初一版是5栋6层洋房加8栋10-12层小高层，这样总套数可以达到514套，但建筑密度会很高。后来，调整为6层洋房加15套合院别墅的形式，这样会有更高的溢价率，但是对于后期社区管理、品质保持又出现调整。

最终，经过9轮调整，才形成现在的方案：8栋6层洋房加2栋5层洋房，户型159至235平方米。首层带地下室及小院，顶层带阁楼。

为了将整个项目的品质提升到一个新高度，复康路十一号邀请了世界顶级设计团队来进行服务：规划与建筑设计由GOA绿城东方设计院执笔，园林设计出自贝尔高林许大绚之手，公共空间及样板间精装由邱德光设计。

而且，为了保证社区日后的更高品质，融创和天房并没有采用自己的物业，而是主动选择了被誉为“中国高端物业第一品牌”的绿城物业，物业费标准定在了7.35元/平米/月。

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从拿地到取得预售许可证，复康路十一号的销售团队坚守了两年零一个月的时间。

最初，从时代奥城、海逸长洲、星美御、王府壹号等几个融创的老项目业主中挖掘目标客户，一点一点拓展渠道。随着影响力的扩大，圈层营销逐渐取得成效，老客户开始带来新客户，朋友推荐朋友，局面得以打开。

据项目负责人介绍，复康路十一号的客群，以从事制造业、金融业、贸易等行业的私营业主为主。另外，也有一部分房地产相关行业的专业公司业主。在地域分布上，天津本地人占大部分比例。有少部分外地人，也是多多少少和天津有一定渊源的，比如和天津有生意往来、孩子在天津读书等。

最值得一提的是，这些客户基本上都是以自住为主要购买目的。他们往往已经投资于楼市多年，名下房产无数。很多都是将原来的部分房产出手，把资产进行升级置换到了这里。

这部分客群低调、有实力，对于高品质产品很认可，有自己独立的交际圈层，更加相信身边生意伙伴和朋友的推荐。

也正因如此，从拿地开始，复康路十一号一直保持着相对的低调，线上推广只做了极少量，用来树立形象认知。

当然，这种低调并非故弄玄虚，而是利用少量专业自媒体、微信公号及朋友圈，去营造一个业内的良好口碑；通过线下圈层拓展和客户关系建立，去获得第一批种子用户；再通过产品上的精雕细琢，获得他们的认可。而后，进一步深耕，通过他们自己的圈层和口碑进行扩散，进而锁定更多更精准的目标客群。

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走在复康路十一号示范区，你能亲身感受到浓郁的法式风情：建筑造型讲究对称，气势恢宏又不失浪漫，屋顶采取孟莎式，有精致的老虎窗……

建筑外立面采取经过亿万年深海沉积的全进口莱姆石加工干挂。每一块石头，都在原产地精心挑选，根据与外立面的最佳比例，进行加工、编号、排版，以保证石材颜色统一、拼接紧密。

园区地面采用全石材花岗岩铺装，以与室内精装相同的标准，预先进行CAD设计，每一块石材都预先在工厂定制，规格要均匀统一，尺寸与图纸相同。现场铺装缝隙要求精确到毫米级别，保证拼花的完整、对称和居中。

复康路十一号的园林占地面积近5万平方米，围绕十字形空间轴线展开，串连一些广场、花园、喷泉水池、绣边花坛等法式园林元素。除了中央有一个近万平方米的简洁开阔、更加强调仪式感和气势的景观区，每个宅间庭院还为业主提供了就近休憩的园林活动区。

整个园区保留了手表厂数十株近百年原生树木以及原工厂大门，同时又运用多种名贵的成年大树，保证全冠移植。而且为了整体效果，已施工完成的花岗岩景观树池，拆除掉换成莱姆石。

由于复康路是毛坯交房，因此观楼君只是注意了几个建筑标准的细节。比如，双大堂精装交付，石材拼花地面，水晶吊灯；入户大门外侧采用铸铝材质定制復康路十一号标识，内侧选用胡桃木材质，入户门锁选用耶鲁顶级系列产品，整体入户门造价将近3万元；外窗采用三玻两腔铝包木窗；24小时太阳能热水系统；采用吉博力排水系统……

样板间由台湾设计大师邱德光操刀。

下沉式私人会所“时光汇”，依照法国巴黎乔治五世四季酒店风格建设，提供健身、休闲、会客、私人PARTY服务等功能。

后记

复康路十一号应该算是近几年来天津豪宅市场中最成功的案例之一。但是观楼君认为，它的成功也有其特殊性：首先就是正好赶上了楼市一波大牛市，其次就是占据了一块得天独厚的好地块，第三就是产品形态在所处区域中极其稀缺。

实际上，观楼君坚持认为，复康路十一号还能做得更好，起码在精装修方面还可以做更多尝试。在一些细节的把控上，也可以多向上海、杭州等城市的豪宅项目学习，加入更多人性化的元素。

当然，这也仅仅是一个看盘爱好者的一点小期望。

不论市场发展到任何阶段，产品本身仍然是关键，房子总要回归到居住属性上来。对于那些高净值客户而言，高价就要有打动他们的理由。尤其现在越来越多的面粉贵过面包，产品的附加值就更加重要了。

真心希望天津楼市今后能够涌现出越来越多的优秀项目。

2016年7月13日