静安区兴业太古汇「松江洞泾住宅版兴业太古汇要来了」

在2021年11月30日，香港兴业国际以8.304亿元竞得“2021年129号公告松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块”（以下简称“洞泾地块”），楼板价是25528元/㎡，溢价率是8.63%。

香港兴业国际在上海比较著名的项目是兴业太古汇、香港兴业中心、兴业大厦。

兴业太古汇是香港兴业国际和太古地产共同开发运营的城市综合体项目，体量32.2万方，于2016年分阶段开业，在2019年被评为国家五星购物中心，主力店有迪士尼商店、上海总会等。而香港兴业中心是兴业太古汇的两栋甲级写字楼，荣获美国LEED铂金级认证。而兴业大厦是位于北京西路的一栋6万方的乙级办公。

兴业太古汇实景图

都是商办类项目，几乎没有涉足上海的住宅项目，小想调研了下该企业，发现其公司布局主要在香港本地及嘉兴、杭州、日本、泰国，主要是开发低密豪宅项目的，如香港愉景湾：整体容积率仅为0.15，占地650公顷(650万平方米)。为亚洲著名绿色环保城，是香港政府一次性批出的较大面积的土地，香港度假式住宅项目。还有杭州耦园等。

杭州耦园效果图

那小想就很好奇，本次兴业拿下的洞泾地块也会被打造成低密豪宅吗？售价又会是多少呢？

先看一下项目地段和交通、配套。

距离地铁4.9公里、

商业配套有G60科创云廊

1、地段普普

项目所处洞泾板块并不是传统豪宅区，洞泾东连新桥镇，西傍佘山国家级度假区，南邻中山街道，北接泗泾镇。板块内确实有一些别墅，比如长泰西郊别墅、海欣别墅等，不过也有一些工业厂房。即没有绝佳生态资源，也不是重点发展的商务区、新城。

2、交通配套

项目离9号线洞泾站直线距离达到4.9公里，很远。

3、周边配套还行

商业：目前有同乐生活广场、新九广场、乐家购物中心。另有G60科创云廊，距离地块4公里，一二期总建面43万方，是22栋高80米建筑群。其中1-3层是综合体，4层及以上是5A写字楼、五星级酒店，一期已经开放。

云廊已签约主力店除了中影泰得电影院、醉辉皇酒楼、筱爷叔外，还有高端女性时尚品牌之禾/卡芬松江旗舰店、1700平的食通天美食广场，麦当劳、星巴克、加拿大国民咖啡Tims Coffee松江旗舰店、POPEYES、真功夫、谷田稻香、中国联通等。

G60科创云廊效果图

教育：地块对面就是松江区洞泾学校（九年一贯制），以后大概率对口；幼儿园有新农河幼儿园（一级，在建中）建面6500㎡、洞泾中心幼儿园（一级），距离地块都是900米。

医疗：500米处仅有1个洞泾镇社区卫生中心；松江第一人民医院（三甲）和闵行中心医院（三乙）都在距项目7公里以外，不能算是周边配套了。

公建：体育中心（规划中）6000㎡左右，文化中心（规划中）6000㎡左右，菜场（规划中）6000㎡左右，这三者目前是光明云庐售楼处所在位置，距离项目900米，但建成日期未知。

公园：周边3-4公里处有松江青青旅游世界、新桥公园、泗泾公园、九科绿洲。

较低密度小型社区，

未来均价5.06万元/㎡

先来看看香港兴业国际在杭州、嘉兴的三个项目情况，如下：

可以看到，该企业项目容积率都较低、体量也不是特别大、产品高低配、面积段基本是100㎡以上的，而且无论是普通住宅还是别墅的均价大多都是高于当地城市平均水平的30%以上。

接下来，看看洞泾地块的经济指标：

可以得出以下结论：

1、社区规划：洞泾地块未来应该是建筑总高不超过6层的较低密度小型社区。产品搭配应该是多层和联排，多层主力面积应该在100㎡左右3房，精装修交付；而联排应该在150㎡左右，毛坯交付。建筑风格应该是延续兴业一贯的中式现代或者新亚洲风格。

2、公建：没有强制规定邻里中心等配套，但根据兴业往期产品来看，大概率应该是会配置会所的。

3、价格：周边的二手房次新房（普通住宅）价格在3.7-4.1万元/㎡之间，二手房别墅价格在4.9-5.4万元/㎡之间。新房市场中，距离洞泾地块1.2公里的尚云里，小高层均价4.3万元/㎡，联排均价6.1万元/㎡，整盘均价4.7万元/㎡，去化情况喜人。本案的房地联动价50600元/㎡，以后开盘均价大概率也是这个数，高于尚云里整盘均价，不过依托品牌光环和产品力加持，未来的去化应该不在话下。

总结

洞泾地块未来是一个较低密度的小型社区，由香港兴业国际打造。产品搭配应该是多层和联排，多层主力面积应该在100㎡左右3房，精装修交付；而联排应该在150㎡左右，毛坯交付。整个社区预计有300套左右房源，可能会分1-2批入市销售，单价大概率是5.06万元/㎡。地块所处洞泾板块内，距离9号线洞泾站4.9公里，周边配套尚可。明年关注松江低密品质住宅的朋友，这个项目可以关注一下。