郫都区房子升值空间大吗「郫都区房价破2万留给刚需的上车机会不多了」

继双流和龙泉驿区之后，郫都区成为第三个住宅新房单价破两万的二圈层区域，广大刚需不仅虎躯一震，难道连不怎么看得上的郫都区这趟车都上不去了吗？

郫都区地王的诞生

(远洋朗基国宾御府位置图)

捅破2万天花板的项目是犀浦板块的远洋朗基国宾御府。该项目由朗基和远洋地产于2017年8月联手拿下，楼面价10200元/㎡，这一价格刷新了郫都区地价并一直保持至今。拿地不久项目开始动工，并于2018年10月取证，由于受新房限价政策制约，首批次清水高层房源单价13800元/㎡-15500元/㎡，虽然这个价格对开发商来说是血亏的，但还是刷新了当时郫都区清水高层的单价。

紧接着11月份洋房取证，继续是清水，单价区间为17000-18900元/㎡。不难看出，受限价政策影响，开发商做不了装修，但是清水房的单价在一步步升高。当然，有人说前一批次是高层住宅，这一批次是洋房，价格当然要高。但是，这个价格开发商还是没有回本。于是2019年4月，远洋朗基国宾御府项目第三次取证，仍然是清水洋房，但是单价区间提升到17000-22000元/㎡，由此，项目本身的价格露出水面，这个单价一出刷爆了置业顾问的朋友圈：犀浦新房单价都上两万了，你还在观望吗？

（碧桂园锦熙府区位图）

有人会说，这只是个例，毕竟楼面价拿那么高，而其他的项目也还是在理性价格内的。但是，房价永远不会如大部分人所愿，犀浦板块另一个纯新项目碧桂园锦熙府预计将在5月取证，这个楼面价只有8250元/㎡的纯住宅项目将做装修房，高层的清水申报价在一万七八，洋房清水价2万 ，如果再把装修标准加上，这个项目最终的预售价会是多少？只会比远洋朗基国宾御府还要高！

即将失守的犀浦板块

（郫都区三大热门板块）

目前，郫都区新房比较集中的三个板块是犀浦、红光和郫筒。犀浦由于处在绕城内，离金牛区和三环路较近，加上有2号线、6号线、成灌快铁、有轨电车加持受到的关注最多，目前犀浦新房价格根据拿地价格分为三个梯队。

一梯队单价一万三左右，代表楼盘滨江彼岸、圣沅红星城市广场、乐视界广场，不过这些项目都处在尾盘阶段，从十几套到几十套剩余房源不等，售完后期无加推。另外还有个成都后花园蝶院项目还剩最后一栋高层住宅未推出，开盘价格也会在这个梯队。它们的共同点就是尾盘，卖完就没有了。对于刚需来说，这或许是在犀浦置业的最后机会了。

二梯队单价一万六七，代表盘为华邑姊妹篇，宸居和宸熙，这两个项目由于体量小，虽有部分洋房，但对刚需来说价格太高买不起，对改善来说配置不高看不上，目前定位尴尬，去化率不高，只能慢慢卖。当然，这两个项目的房源也不多，只有一百来套，并且是全部房源一次性推出，后期没有加推。

三梯队单价2万 ，目前为代表的就是远洋朗基国宾御府和碧桂园锦熙府，前者在售中，后者即将取证。以目前犀浦的环境来看，2万 的单价还是超出了购房者的接受程度。想开盘卖完是不可能的，但是随着犀浦板块更多高地价项目入市，以后2万 的房子将成为常态，现在买不起以后也更买不起，刚需购房者可以撤退了。

刚需选择屈指可数的红光板块

（红光板块在售项目位置图）

再来看看红光板块，目前在售项目仅有三个，除了尾盘在售的荔园悦享花醍外，互为邻居的万科时光润园和领地金科蘭台府为主力在售项目。

荔园悦享花醍一万四左右的洋房相对于另外两个项目来说价格有优势，并且项目离6号线地铁站更近，但是目前仅十余套房源在售，选择不多，并且之前由于主卧窗户太小导致室内黑暗与宣传不符等问题引起了业主的维权，也是掉粉不少，剩下的房源还在等着不介意的买主下单。

万科时光润园均价13700元/㎡，面积只有90和110㎡两种可选，对于刚需来说偏贵，对于改需来说面积偏小，不过项目时不时会有优惠活动推出，刺激刚需再多凑点首付款出来上车。而时光润园隔壁的领地金科蘭台府则显得有些惨淡，项目户型整体偏大，高层和洋房均价在一万六七，针对改善购房人群，特别是在高新西华为、富士康、京东这类大型企业里工作的高管和高精尖人才，但是，人多却不一定都会买这里，特别是一万六七的价格感觉也能到主城区去捡捡漏或是在郫县温江周边看看别墅类的改善产品，横竖都感觉蘭台府不是最优选择。

（铂悦郡一期洋房实景）

对于想在红光板块上车的刚需购房者来说，目前还剩最后一个机会——铂悦郡，铂悦郡体量较大，前面一期已交房入住，目前二期还剩最后一批次房源未推出，包含高层、洋房和别墅产品，虽然还未取得预售证，价格也未出，但上一批次的高层带装修价格只有九千出头，面积有八十多、九十多和一百零几平，也就是说总价不超出100万就能买套房，对于刚需来说还是值得关注的。

（中航城楼栋实景）

另外一个行政上属于红光镇但位置更靠郫筒镇的中航城目前被蓝光收购，还剩400余套高层和洋房现房预计下半年推出，根据蓝光的特点，这批次房源会做成装修房，现房 装修价格差不多也要一万左右，不过高层面积在77-92㎡，对于刚需来说面积适合，至于最后是否上车就要看最终的预售价格能不能接受了。

刚需最后的坚持郫筒板块

（郫筒板块四块高楼面价地块位置）

最后再来说下郫筒镇板块，虽然是三个板块中离成都市区最远的，但是地价却越来越高，先是2017年8月，金隅大成以7100元/㎡的价格刷新郫筒镇地价，然后是2018年10月时代地产5050元/㎡拿地，接着2019年1月龙湖6200元/㎡再入郫筒镇，2019年3月正黄置业8400元/㎡拿地刷新金隅大成创造的最高楼面价。目前这4个地块都未亮相，不过从楼面价来看，这几个项目的新房价格都不会低于一万二，个别项目将达到一万六七，细思极恐，难道连郫筒镇都要无刚需的立身之处了？

（中铁奥维尔将推楼栋实景）

目前郫筒镇板块内无新盘在售，待售中的6个项目分为了两个阵营。清水和装修，价格相对来说都比较温柔。先来看清水，中铁奥维尔、中铁天宏康郡和润弘丽都。其中润弘丽都虽然是现房但涉及产权办理问题这里就不做推荐，重点来说一下网红盘—中铁奥维尔，位于成灌快铁郫县西站旁，有轨电车蓉2号线也从这里始发，离6号线起始站望丛祠站约2公里，交通上来说优势比较明显，由于项目开发商周期长，体量大，地价便宜，推出的清水房价格非常吸引人，预售价预计在6500/㎡左右，面积区间86-89㎡，可能会在5月份取证，共840套房源，对于刚需来说，这是上车的最好机会。另外离奥维尔不远的中铁天宏康郡项目也将在近期推出最后一批次清水房，面积区间为70-120㎡，单价和奥维尔差不多，对于刚需来说面积选择的空间比较大，还可以一步到位买套大一点的。

（蔚蓝卡地亚云墅园林景观）

说完清水再来说三个带装修的项目，蔚蓝卡地亚云墅项目走的是改善型路线，户型面积较大，主要为高层、叠拼和联排，前一批次高层带装修均价10400左右，叠拼清水均价14000，对于改善购房者来说，犀浦高层的单价在郫筒镇能买叠拼，而高层单价一万零点还带装修，性价比较高，一批次房源已售完，二批次预计五六月取证，价格在一批次的基础上可能会有涨幅，但不会很大。

（鑫苑城整体沙盘规划）

另外一个守着6号线地铁口卖的鑫苑城是收购了五彩城地块重新打造的大体量综合体项目，分几个地块开发，前面卖完的房源面积跨度很大，有46-70㎡的小套一和套二，也有80-139㎡套三、套四，整体带装修均价9000-10000元/㎡，适合刚需和首改购房者。项目后期还有住宅房源推出，价格跟前批次差不多，想买装修房的刚需可以上车了。

（保利熙园规划图）

第三个是新亮相的保利熙园项目，是保利地产于2018年通过合作方式获取的一块132亩住宅用地，将打造3栋高层和30栋洋房，走改善型路线，至于最后开盘的高层价格和面积段能否允许刚需再上一波车，只能等预售下来才知晓。

刚需请抓住郫都区最后的上车机会

总结起来，想在郫都区上车的刚需机会越来越少，要么现在去尾盘捡剩，要么碰运气摇网红盘，要么再加点首付款买套面积大点的户型一步到位。总之，相对低价的房子卖一套少一套，当后期高地价项目陆续面世，整体价格抬高，如果刚需还想买郫都区房子只能追加首付款或者往周边城镇溢出。