福州200平方大平层「福州超200平项目盘点大平层PK别墅你看好谁」

昨天看到泰禾福州院子别墅备案，加上之前分析海月江南的时候，同样存在249平米的大平层。对于福州今年改善盘不少，但是大部分的上限都不高，存在超200平米的楼盘并不多，今天就正好，继上次盘点超高层住宅后，盘点看看这两年的超200平米的楼盘。

大平层住宅

1、融侨外滩壹号

项目位于南江滨，北向看江，对望闽北CBD，白色外墙 蓝色玻璃幕墙的超高层，现代感实足。

从2020年10月开始至今，备案三栋住宅，合计323套，目前网签249套，本月备案的2号楼也已经网签过半，项目备案均价4.3W，户型集中在230-367平米，高楼层复式面积达到550-700平米，其中位于2号楼顶楼的3801单元独户，面积701平米，备案总价3462W，可以说是最强的代表。

对于项目而言，从开盘至今，传出看盘不仅需要验资，还需要身份验证等，整体的项目对外也比较神秘，没有流出太多资料。

目前备案价也仅仅是形式，隔壁的外滩D区二手成交已经高达8W，虽然作为头部豪宅，也受到不少质疑，但是从市场的价格走势来看，依然还是得到较大肯定。

随着两江四岸供应被限制之后，作为江滨豪宅新盘，门槛也是这两年新盘里面最高的，可以说自身的稀缺性，也造就了项目自身的定价权。

2、世茂帝封江

项目位于帝封江，定位三线交汇，打出的口号是福州外滩，对于项目而言争议也比较多，项目由于地块较大，分割成了多个区域，其中A、B、D区的住宅产品相对刚需（D区也有叠拼），H、I区，定位改善产品。

其中南向沿街头排，定位看江大平层，超过200平米的楼栋，目前也仅位于H2东端头，I2、I3楼栋，面积都在230平米左右，均价3.89W左右。

目前项目除了最早开盘的A区做到高去化，剩余4个区去化情况都相对一般，其中H、I两个区，合计去化180套，去化率36%。

从房源的去化分布来看，基本都位于楼栋的中高层，可以说剩余房源在少了江景加持后，依然打算卖到4W左右的价格，难度太大，当然项目近期基本各区都在大力度优惠。

3、建发养云

项目位于东二环，鹤林公园东侧，定位改善小高层，目前一二期商品房都做到了高去化，户型分成3个段位：147、175、205（218）。

不管一期还是二期，200平米以上的大平层基本都位于社区西侧，户型也分成两种，其中一种主打公园景观。项目备案均价3.85W，其中200平米的楼栋备案均价4W左右，当然实际售价也存在溢价。

项目靠着建发中式园林 东二环联体公园，在今年的改善盘里面去化也是第一档。相比而言，虽然项目的门槛无法做到融侨外滩壹号这么高，不过相比目前市场其他项目，整体圈层相对更佳，当然不管一期还是二期，都存在配建房，也一定程度影响了项目未来的走势。

4、海月江南

项目位于江南CBD，除了商业别墅规划大面积外，D地块住宅部分，也规划了一栋249平米的大平层产品，不过项目社区偏小，4栋住宅，起步95平米，门槛也不高。

目前也已经备案，均价2.75W，相比于其他大平层产品的价格，可以说算是较低的。不过目前也不对外销售，宣称是房企内购。

5、三盛国际公园香缇时光

项目位于五四北，并非这几年的新盘，不过在2020年12月，项目领取了6号楼的备案，均价2.1W，位于社区中央，25层住宅，面积201平米，目前已经全部网签。

6、泰禾金府大院

项目位于东二环，同样不是这几年的项目，不过备案网正好有多套房源未网签，就顺便聊聊。

其中8号楼31层高层住宅，主推258平米，备案均价3.5W，其中顶楼与外滩壹号类似，仅一户，517平，总价2011W。

虽然项目区位较好，同时定位改善产品，奈何泰禾风波，导致这个东二环当初的头部产品，也面临延期的问题。

顶楼复式

1、世茂同晖府

项目位于台江区，定位高配比安商房，规划D地块做小型纯商，去年备案上市，定位18层小高层，主推142平米户型，其中18层顶楼定位221平米复式产品，备案均价3.8W。

2、首开国仕府

项目位于螺洲，这两年的典型滞销盘，户型区间在95-145平米，虽然当初项目也以改善盘定位，不过随着去化艰难，价格也持续走低，目前看除了有赠送空间等优势外，也不太具备改善项目的底蕴。当然对于项目而言，依然存在超200平米的房源，同样位于顶楼的复式。

分析：对于这种顶楼额外的设计，近年也不少见，比如东二环的观湖郡，五四北的中庚香山新时代，三江口的泰禾福州湾，都有同样的设计，当然这些特殊的大面积顶楼复式，从设计来看，大部分也是内销不对外。

别墅产品

1、登云湖

项目位于东三环外，登云水库边的2500亩的超级大盘，由象屿 阳光城联合开发，地块分了多个区域，首批主推登云水库北侧的望云地块，近期推出了登云四季，对于项目而言，主打小高层、洋房、叠拼、联排等。

其中超200平米的产品，位于首期的联排206平米，位于二期的双拼243平米，备案均价在4W左右，从别墅的定位来说，对比市场的叠拼产品，这些项目肯定更符合对别墅的定位。

2、金茂府

项目位于鼓楼区三环边，其中A地块定位叠拼 复式小高层，备案均价3.5-4W，其中下叠面积211平米。

项目虽然位于鼓楼区，不过二期在三环边，从2019年11月开始领证，已经过去2年，备案660套，网签492套，去化情况总体来说也不算太强，目前看唯一的优势，鼓楼区新盘供应短缺，可以靠着时间周期默默消耗。

3、龙登山居岁月

项目位于桂湖，定位洋房 叠拼，备案均价1.8-2.3W，其中位于叠拼一层的房源，面积230平米，单价高达2.79W，总价643W。

虽然备案价不低，不过项目2020年领证至今，近2年时间网签9套，可以说是福州滞销的典型。

4、琅岐山语城

项目位于琅岐桥头堡，主打高层 洋房，户型面积88-147，其中有一栋29号楼，规划双拼别墅，318平米，单价2.2W，总价729W，从销售来看，预计也是内购。

目前琅岐楼市较差，项目2018年开盘，虽然目前已网签981套，不过依然有512套未售，去化难度依然不低。

5、旧盘库存

除了这几个超200平的别墅产品外，目前市场还有比较早期的项目遗留下来，其中有位于上下杭的融信海月江潮、位于淮安的金辉半岛、位于螺州的东方威尼斯，泰禾福州院子。

作为早期的项目，这些产品定位相对更成型，基本整个社区都以别墅群为主，与目前市场新盘的叠拼等伪别墅还是有较大差别，不过这种双拼或者联排定位，户型都较大，个别高达550平米以上，备案总价基本在1000W以上。

未上市大平层

1、龙庭路95号

项目位于鼓楼区五一广场附近，2016年的地王项目，时隔5年后，商品房部分正式开始对外，规划了两栋联体高层住宅，仅88套，面积235、283平米。

对于项目而言，优势在于市中心大平层定位，虽然没有特别的景观加持，不过靠着目前市场的稀缺性，同时打造235平米起步的门槛，整体的圈层也相对目前在售的改善盘更纯粹。

2、绿城美的桂语映月

项目位于五里亭，今年开盘的改善盘，目前主推135、155、175的产品，其中B区楼王规划了245的大平层产品，定位三梯两户，目前还未备案上市。

虽然目前项目整体去化不理想，不过对于245平米的户型，由于只有一栋，依然存在一定稀缺性，当然对于这样的产品，目前看整体定位并没有特别出彩的地方。

3、大东海天樾

项目位于金山绿轴，大东海开发的小型地块，主推151、193、205三种户型，目前还未上市，同样需要验资看房。

对于项目而言，205平米户型定位两梯一户，主打小型人工湖景观，目前看虽然产品面积够大，但是市场对于这样的区位接受度依然存疑。

4、国贸天琴公馆

年底土拍，国贸摇号拿下的小型地块，位于闽北CBD，楼面价30805，指导价43890（土拍溢价上浮），同时地块要求100%精装，未来的备案价预计高达4.8W左右。

由于目前项目还未对外，从地块要求第四代建筑来看，定位大概率也是大平层产品，至于是否会以超200平米的户型出现，目前看概率同样不低。

盘点总结

对于这两年福州的改善项目不少，但是超200平米的项目并不多，从分类来看，大体分成高层大平层、别墅、顶楼复式。

从楼盘的构成来看，不少存在超200平的项目，依然存在刚需户型，目前看也只有融侨外滩壹号，以及早期遗留的别墅社区，起步门槛较高。

对于未上市的项目里面，基本都是定位大平层住宅，其中三个项目的户型设计，可以说有异曲同工之妙，基本都是主打客厅大观景的布局，与日常主流的布局有一定差异。从圈层定位来看，目前也只有龙庭路95号，靠着小型地块做到了比较高的门槛，国贸天琴预计也有可能。

对于福州的市场而言，这些超200平米的房源，大部分都不以备案价销售，都存在较大的溢价，从而导致总价也破千万，当然对于这样的总价是否在值得在福州购房，每个人都有自身看法。

从这两年的新盘来看，虽然今年改善盘很多，但是超200平米的房源并不多，特别是大平层新盘，整体的供应也是相对稀缺，至于未来这些楼盘是否能在二手市场走出独立定价，目前看大部分难度都不小。