武汉该不该买房「武汉楼市专家建议请别在武汉买太多房子」

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000 人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：小姐姐，您好，在圈子看到您给别人建议武汉建仓不易太多，不明白为什么，盼望指点，谢谢您

回答：中国的城市格局正在悄悄发生变化，城市化不是目标，大城市化才是最终目标。 未来中国将出现4个人口3000万的超大城市，5-10个人口2000万的大城市，十多个人口1500万左右的中型城市。 武汉这种便宜又有潜力的2000万人口大城市 长线看好，20-30年都不觉得会有问题。 但是房产是要均衡配置的，不代表全放在二线，也不代表全放在一线。 最理想的是一线三分之二，二线三分之一。

提问：新人首问，房姐好。我刚刚买了一套二七滨江区长江十里的房子，自住。贷款首套房，付了30%首付买的。买完现在手上还剩80万。我现在纠结： 1. 我应该再买个那个盘的车位吗？（30-40万，车位比1:1.11，70年产权，车位开盘后只有第一天可以保证买到一个） 2. 还是再贷款（需要50%首付，现在钱不多了，很多光谷的二手房付不起首付）买一套光谷东的？(左岭那边的还买得起，不过生活会有压力) 3. 还是把剩余的钱提前还款减少月供？（因为贷款利率很高，剩下的钱买理财所得的利息不还款如利率） 4. 还是先存着这些钱，攒多点了再投资？

回答：你好，现在的市场上，任何一手新盘，绝大多数自住买家，在车位开售时，都会买至少一个。如果你不买，就是非主流。 但非主流一定就不好吗？ 也不一定。 自住，可以租好位置的车位，甚至比买的位置可能还要好。 我有多个产权车位，但我自己租的车位就比在其他小区买的位置还要好，电梯一下来就是，而且很宽敞。 现在很多新一点的小区都能达到1:1车位，这个车位比下，车位其实不那么紧张，完全有机会租到好位置。 投资，租客是否需要车位，要根据房子本身的性质而定。 小户型很少需要车位，大户型分租也不需要，大户型整租通常需要。 为什么这么计较买不买车位呢？ 因为有买车位的钱，可以在武汉再付一套首付了。 如果要精打细算一点，通常可以不买车位。 如果以后卖房前想再买车位配上，对于1:1车位的小区而言，也完全做得到，卖的人多得是。当然，如果预算充足，买一个车位也没什么大不了的。 和房子相比，车位的总价并不高，而且其实也可以付清后倒做贷款，至少5成是贷得到的，利率现在也不超过6%。

提问：新人首问。房姐好！武汉F天下的别墅是否值得入手，投资加自住，什么价合适？谢谢！

回答：你好，别墅和高层价差30%之内可以自住兼投资，三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。 F天下只适合生活半径在附近的人自住，不具备稀缺性。 富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼

提问：亲爱的房姐，一线城市真没有办法弄到房票了，现在武汉可以有3-4个房票，现在子弹大概180，买完后还有一套抵押贷大概可以有100，最近看了绿地星河绘，月亮湾一号，关山大道二手，还有花山的瑞园，请问房姐，纯投资，我怎样的配置比较好，可不可以全买绿地？谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 子弹充足建议入手：月亮湾 绿地星河绘 看好武昌滨江未来的发展，月亮湾是少有值得买的盘，上限也比较高 花山未来房价属于光谷东的第二梯队，子弹充足先选择核心区，绿地性价比不错，可以入手

提问：【新人首问】房姐您好！我在杭州未来科技城有一套按揭房，文二西路以南，地铁四月底开通，但距离地铁最近的一条路还没开工（据称要等附近的综合体开建再一起规划，建成也要走1.3公里左右），现在则需要绕路走3公里多。未来科技城已经横盘一段时间了。最近想卖了转入其它投资。长期我看涨未来科技城，但估计要3年以上的时间。我的问题是：1）未来单价有可能涨30%以上吗？需要几年？想知道您的看法；2）如果自己操作卖房的话（不通过中介），可否使用买方银行资管账户里的首付款来还清我的按揭，赎出房证？3）卖按揭房自己操作的可行性您怎么看？谢谢！

回答：杭州今年新增55万人，其中29万都在余杭的未来科技城，长线看好。 接下来要看杭州的政策面，有利好刺激，很快就涨起来了。 不建议卖，横盘越久，赢面越大。现在出手，除非你能找到确定性更高的投资产品。 不通过中介，就自己跑手续，其实也不复杂，现在购房资格审核可以自己在家里网上操作了，房屋核验可做可不做了，贷款的话自己找银行，然后自己约缴税、过户 为了资金安全，最好做一下资金监管，很多银行都提供资金监管服务，比如我在光大银行做过 可以通过下家的首付赎楼。

提问：房姐您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：一是有学区满足孩子上学需要，二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。 刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源，目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。想问下美丽的房姐： 这个价格的清江山水是否适合入手？ 前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级，中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片，不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。大娃2023年入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？一旦入手了是否有可能还会被转学区？ 今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？

回答：你好，感谢大额付费！

光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。 我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。

对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢? 要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。 所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走； 所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式； 而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。

从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。 光谷十小和光谷一小都是由托管的。 2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。 7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。

清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。 如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如知识星球内推荐的楼盘等。

提问：房姐好！ 四年前在陵水买了钻石海岸一套400平米的别墅，应该2019年年底交房。但是一直没有通过住建委验收，直到现在还未能交付，故决定退房。目前在看雅居乐。由于家里人较多，需要至少四个卧室，现在在大平层和别墅之间纠结，大平层价格1000-2000万，别墅在2000-3000万直之间。另外作为度假房产是不是没必要买这么贵的。谢谢

回答：你好，感谢大额付费！ 楼市存在的前提是人口，不管是自然人口，还是政令或行政导向下增加的人口。 海南作为大岛，本身和大陆孤立，不利于大规模经济活动的开展，更多的是作为旅游度假区，海南本土人口依旧有限，以本土人口作为支持，那么合理价格应该相对弱于大陆弱省会的价格，例如长沙。 而海南现在的价格，已经远远超出了这条线。​ 养老度假房产，真的只是消费品，不用再指望价格。 超过1000万，应该首选一线城市，陵水租房即可。

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