2021年北京楼盘「2022年中总结北京楼市复盘快来看看你买的是滞销盘吗」

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

本文数据来源于：中指、营销人、克而瑞，部分数据会有统计差异，仅供参考。

开发商层面的点评、分析，可以参考这篇：

2022年中总结，北京楼市复盘，哪些开发商卖得好？

不分区域，不分楼盘属性，总榜前10，自然没有怂货。

融创学府壹号院，依然稳居第一，突破百亿，遥遥领先。因为有部分房源是在2021年网签的，因此这盘有点吃亏，否则夺得2022北京销冠几乎无悬念。

能对学府壹号院构成威胁甚至反超的，同样是来自海淀的选手中建壹品学府公馆，年底应该能到110亿左右。

（插一句：网签是有明显滞后性的，学府公馆5月就开盘了，当天基本售罄。但现在您在住建委官网查询时，依然显示大量房源可售。其他项目，也有这种情况。真没房，只是没网签完而已。）

前十名中，海淀独占六席。圆明天颂、滙德里、幸福里润园、幸福里，均有入榜。

这两年的京楼市场，只要是海淀新盘，似乎全部能冲入北京前十。

东城区入榜两名，分别是天坛府和永定府，这哥俩也是一时瑜亮。去化得都很快，奈何楼盘体量有限，否则这名次还能上升些。

“京楼常青藤”中海寰宇天下天赋，榜单中最老的面孔，非常特别。

中海寰宇天下天赋，这个明星盘的客观评价来喽

中海凭借这一大盘项目，垄断石景山市场，制霸京楼排行榜多年。寰宇天下曾两度问鼎北京年度销冠，其余年份基本也都名列前茅。相比榜单中的大部分项目都是开盘就卖得七七八八，出道即巅峰。而天赋和其他盘不一样，这哥们是持久稳定输出，细水长流。这点也很特别，难道，平平淡淡才是真？

城六区丰台好歹派出了一员大将，合生金茂东叁金茂府荣膺本次前十的守门员，要不然丰台这面子真要丢到姥姥家了。

一休小补刀：东叁金茂府，算是金茂历史级割韭菜的巅峰之作，这项目真的经不住推敲。

（如图，各区的销冠汇总。左边是金额销冠，右边是套数销冠。）

金额榜方面，西城没新盘，没讨论的必要。其余城六区的销冠都进入了全北京前十，唯独没有大朝阳。

为啥关注度颇高的朝阳沦落至此呢？

有人说朝阳供地太多，这当然是原因之一。可一休认为，最核心的原因不是多，而是供地太过同质化，太扎堆了。稍微分开点，也不至于这样。

绿城沁园金额和套数双料冠军，为什么这哥们能在朝阳区杀出重围？

其实并未涉及到比拼产品的层面，没那么复杂，主要是三个字“差异化”。王四营、崔各庄、金盏，都是三盘血拼，只有沁园孤零零。

今天，如果我们问绿城：“作为销冠，回看这一年多，能总结一条生存哲学吗？”

绿城恐怕会说：“胆子小点，也挺好”。

此话怎讲？

因为2021一批次中，起步户型普遍都是100多平，维独绿城做了小户型。所以，他是销冠，就这么简单。

丰台区虽保留了最后的尊严，可依然无法掩盖尴尬，金额第一是东叁金茂府，可套数第一变成了国誉万和城。

一句话：丰台缺少带头大哥，没有一枝独秀的选手，这种局面在全市拔尖排名中，很吃亏。

近郊区中，顺义也有类似丰台的情况，套数第一是公园都会，金额第一是和光瑞府。其他区基本都是带头大哥集权，DZ一肩挑。

（楼房住宅项目大排名）

套数方面，顺义公园都会和昌平龙湖云璟这俩刚需盘更占优势，跑量神盘。

「龙湖云璟」苦苦等来的良心好盘？未必

顺义仁和板块新盘踩盘——旭辉公园都会

一休分享一个重要细节：金额榜中，海淀项目确实占优，房价贵又好卖，容易理解。可套数榜中，依然有4个是海淀项目，这种情况其实不太多见。

简单总结：

目前的经济形势，对刚需购房者影响大，对改善或者刚改影响不大。高总价的房子，还是不愁卖，开盘就售罄的全是这样的项目，挺扎心。

（别墅项目大排名）

排在第一的，是万科的精工别墅观承大家。位置稍微有点尴尬，但很多人是冲着万科这俩字买的。

通州的格拉斯小镇，热度一直很高。这盘号称是全北京环境最好的顶豪别墅大盘，叠拼别墅1400万起步，合院和类独栋也有。硬件非常不错，0.3超低容积率，几乎是北京最低。小镇独占3公里老河湾，近24万㎡水域自然，涵养300亩原生生态湿地，这配置足以独占鳌头。

其他比较走量的项目，还有路劲御和院、中海丽春湖墅、万科云庐。

路劲御和院：大兴采育，勉强算亦庄了。缺点是远，优点是便宜，简单明了。单价两万多，适合亦庄工作的人群。

丽春湖墅：中海物业，央企现房，所见即所得，起步900多万，合院上下五层，400㎡使用面积。昌平线真临铁，6环内。适合在海淀工作的朋友们，这个价格在永丰滙德里和润园只够买110㎡左右。

中海丽春湖墅：北五环外，1000万起，刚需合院别墅，目标海淀？

中海丽春湖墅实景踩盘，北京入门级别墅，400㎡使用面积

万科云庐，位于丰台的青龙湖板块。这次1号线延长线预计能给青龙湖板块的大量滞销盘带来曙光。

每个区域的商品房成交排名，必然也要有，但东西城和怀密延平就不说了。

开发商层面的点评、分析，可以参考这篇：

2022年中总结，北京楼市复盘，哪些开发商卖得好？

（朝阳区2022上半年商品房成交排名）

朝阳区其实只有绿城沁园算是真正的突围成功，保利锦上依靠开盘最早和竞品自身问题，卖的也不错。

保利锦上二期：东四环临铁小户型的王者？

注意，跑得快的这哥俩都算是朝阳南部，北部被寄予厚望的东坝、金盏、崔各庄在上半年还真就表现一般，大部分的楼盘销量差异并不大。

中海首开拾光里，刚开盘时候卖的还真不算好，这产品的户型结构比较新颖，大部分人还是不买账的。但毕竟开盘早，比青云上府和朝阳壹墅占便宜。预计金盏下一个起量的项目会是青云上府，这盘的产品层面还是很不错的，130㎡已经可以称之为大平层的体验感了。

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东直门8号、懋源璟玺、润泽御府、首城珑玺，这四个是老盘了，位置不错，大面积改善盘，单套总价很高，普通购房者不必关注。

养云去年卖的不错，今年也该轮到和光悦府、龙樾合玺去化一波了。但其实最近这哥俩去化提升的原因还有一个，就是绿城晓风印月姿态太高，有点装大了，一些意向客户外流到了这俩盘，细节不说了。

「望京养云」实景看房：朝阳热度很高的望京养云咋挑？

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（海淀区2022上半年商品房成交排名）

圆明天颂拿地最早，但是开盘时间真是相当晚了。开发商海开集团刚开始傲娇的要命，这地段闭眼卖喽。

后来树村来了新地块，而且确定是融创操盘。海开也慌了，怂了，又不敢和旁边融创大哥硬碰硬。

一般来说，这种局面都是先拿地的盘加班加点，抢开盘。但海开思路清奇，干脆拖到你卖完我再卖，反正海淀不愁卖，我即便着急，速度还是干不过你。海开躺平之路开启，一休只能说，真是傻人有傻福啊。

颐和金茂府、融创香山壹号院都没房了，只是网签滞后，别问了，四季青这俩是去年业绩很不错的双子星。今年永丰的润园、滙德里，也有点这样的感觉，相爱相杀。

冠城大通百旺府，开发商终于熬到了今天，内心很高兴，前些年没人要，现在也成稀罕玩意儿了。挨着华润的海淀幸福里，去年截获不少想买现房的客户群体，一点广告都不用做，主动上门的大有人在。润园和滙德里让永丰今年更热了，接下来的土拍，F2地块又会引起最大的关注度。开发商躺赚，似乎印证了那句话：“拿地无技巧，全凭拿的早啊。”

海淀幸福里测评：海淀山后唯一不限价商品盘，有败笔吗？

世华龙樾虽然只是非典型海淀地段，但毕竟人家是海淀学籍。8号线地铁口的别墅盘，优越性还是很大的。十一龙樾分校这几年成绩真挺猛，预算够的话这盘真值得考虑。北京城建的最高阶产品，外观其实很一般，品质还凑合。

强佑府学上院，臭名昭著的海淀超大体量小区，槽点我能列举100条。一直走高佣金路线，一休能帮助大家操作超大额福利，但不建议一般买家入手。买这的人大多是奔着海淀户口和学籍，对自己够狠的那种才行。

「强佑·府学上院」一休侃新盘，海淀北五环清河纯商品房

（丰台区2022上半年商品房成交排名）

发现没？丰台卖得好的是高单价高总价盘，河西的那几个刚需盘去化速度还真不太灵。

青龙湖的燕西华府算是最特别的存在，是最便宜的那个小老弟。卖点如下：人大附丰台学校、1号线地铁规划、低密度别墅盘、环境好。

但之前买青龙湖的，全都站岗好多年了，也是典型的高佣板块，现在地铁春风要吹过来了，这板块的开发商似乎感觉自己快站起来了。

「西山金茂府」在西山吗？是府系吗？优缺点，一篇告诉你

「西山金茂府」实景看房：品质能否一如既往？

（石景山区2022上半年商品房成交排名）

融创长安和玺、华润长安九里，这俩老牌竞争对手基本售罄了，天赋无竞品，压倒性优势独霸石景山。

源山春秋，妥妥的豪宅。在中海之前，远洋曾是石景山最早的霸主，确实做了几个叫好又叫座的项目。

（通州区2022上半年商品房成交排名）

一句话总结：现房老盘集体拉跨，新房期房产品力更优。

金地壹街区的去化速度确实超出预期，金地还是比较用心的，营销端做的不错。

「金地北京壹街区」通州销量最好的网红盘，有啥缺点？

碧桂园和世界，也算是走量盘。7号线临铁，比保利锦上、绿城沁园远几站，环球影城旁，规划利好还是有的，具体可以看我测评。

「碧桂园和世界」实景看房，通州明星盘到底有啥配套？

「碧桂园和世界」东部临铁刚需盘，环球影城能助力多少？

（大兴区2022上半年商品房成交排名）

橡树湾最近势头很猛，西红门东迎来教育利好，地铁站也失而复得。对这个板块，一休还是很熟悉的，优缺点可以找我聊聊。

华润橡树湾，北京四环新盘，有普宅？

转眼间，河西最后的项目京叁也快没房了，中海现在把精力放在了兴叁。

中海京叁號院：亦庄河西顶豪，来割韭菜的？

「一休大实话」中海兴叁號院：四环外的明星顶豪产品，缺点也不少

未来云城这项目比较适合刚需通勤客户，产品挺不错，具备一些升值潜力，实际销量远超德贤华府。（但德贤华府的两居小户型，现在价格很给力）

（房山区2022上半年商品房成交排名）

扛把子依然是京西印玥，是后来者势头不足？还是区域客户已经消化殆尽？不好说。

「中海寰宇视界＋中建京西印玥」：房山区的刚需项目适合谁？

中海寰宇视界VS华发中央公园VS中建京西印玥，硬杠比拼

寰宇视界，某种程度来说，是中海的失败之作。但这盘小户型的话，倒是还有些价值。不定期有特价房，稻田板块的缺点也可以问我。

「中建学府印悦」临铁小户型刚需盘，普宅多多，提前预定销冠？

（门头沟2022上半年商品房成交排名）

老盘居多，新盘大多表现还可以。四道桥地铁通勤的逻辑还是能讲得通的，这板块和房山的稻田有颇多相似之处。

「峯范北京」长安街西延线，刚需临铁小户型，怎么样？

「龙湖揽境」实景看房：四道桥的抢跑者，去化到底咋样？

（昌平区2022上半年商品房成交排名）

汇智里后来者居上，势头很猛，这是目前昌平单价最低的新盘项目。

「中海汇智里」北五环外，单价5万的刚需盘，一休深度测评

北京风景在南邵地铁站旁，单价四万多，实景现房。未来公元在17号线，地铁上盖，精装科技现房。对这两个小众楼盘感兴趣的可以私信一休，有全套资料。

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（顺义区2022上半年商品房成交排名）

和光瑞府虽然没有预期的那么神，但销量也还可以，价格不错。

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仁和板块＋马坡板块的项目基本全部上榜，卖的都还行，北京刚需客群可以重点关注这里，四万出头的预算，产品都还可以。

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