重庆主城2021年房价走势「从重庆2022上半年254个在售项目中看城市居住发展趋势」

根据铭腾机构数据，截至今年6月底，重庆主城区主力在售项目共254个，其中高层、小高层121个，洋房、洋楼154个，别墅66个，大平层9个。（同一项目或包含多种业态）

如果将所有项目分为高层、小高层、洋房/洋楼、别墅四大主力业态来看，它们在主城九区的分布呈现怎样的规律？各大业态多集中在哪个板块？未来城市居住发展趋势如何？

实况时报半年总结对此进行了统计，一起来揭开谜底。

（实况时报统计 数据源自铭腾机构）

01高层

目前主城区主力在售高层项目58个，占到所有项目的22.8%，作为5年前重庆楼市的主力业态产品，如今高层的稀缺性已越发明显。

从分布区域上看，江北、渝北、巴南、九龙坡四区高层分布最广。原因不难理解，江北、九龙坡区供地基本多在核心一带，核心区寸土寸金，土地容积率几乎都是3.0以上；而巴南区目前还是刚改产品的主场战，需要高层降低置业入门槛。

板块分布上，基本以核心或成熟板块为主，如渝中半岛目前在售仅6大项目，均为高层（含大平层）；此外，观音桥、大石坝、九龙半岛、石桥铺、弹子石、龙洲湾、鱼洞等板块也是高层聚集地。

（观音桥商圈 图源网络）

这里面，除了渝中半岛多年未供地外，其他几个极核板块基本都有老城拆迁地块供应，但多为小体量地块，因此诞生的项目多是高品质的高层项目为主，如启元、D10天际、观音桥1号等。

由于高层占比大的区域多为核心或成熟板块，目前来看这些地方供地量小，城市界面与基建配套等已完全成型，几乎无法像新区板块那样实现“跨越式”的突破。

因此从一定程度上讲，高层集中的板块居住发展趋势位于4大业态最末，只有锦上添花没有突飞猛进。

（石桥铺 图源网络）

值得一提的是，高层购房客群将呈现两种极端现象，要么是买得起启元那种级别的高净值人群，要么是首套住房偏刚需为主的人群，他们满足基本居住需求即可；后者占比更大，因此如龙洲湾、鱼洞等板块的高层会受更多人青睐。

02小高层

再来看看小高层，目前主城区主力在售小高层项目78个，占到所有项目的30.7%。小高层也是近几年才流行起来的一种居住业态。

从分布区域上看，渝北、巴南、九龙坡三大区小高层占比最大，这一点与高层类似。因为小高层已带有初级改善属性，而目前最大的改善市场在渝北区，因此渝北小高层项目总数达到了26个，远高于其他主城八区；至于九龙坡区和巴南区由于幅员广阔，部分次核心区域地块密度也在逐渐降低，可承接部分小高层项目。

板块分布上，小高层最为集中的板块有礼嘉、悦来、空港组团、九龙半岛、老沙区、高职城、龙洲湾、钓鱼嘴等。

（悦来板块 图源网络）

这其中有部分是早期发展起来的改善板块，如礼嘉、悦来等，在板块发展的早期，这里也是从高层/小高层起步；另一部分则是核心旧改延伸出来的板块，如九龙半岛、老沙区等，这些板块拆迁较多，且地块容积率可控。

代表小高层项目有华侨城、和光尘樾、美林美院、清水甲第等，均为目前市场上较为热门项目。

鉴于目前楼市已进入新周期，低密产品开始逐渐回归核心，小高层将首先受益；再加上目前重庆城镇化率已达到70.32%，新区开发脚步会稍有放缓。

因此，传统商圈周边5~6公里范围内小高层集中的“次核心”板块价值将被逐渐被挖掘，未来这些板块的发展进度或将超乎想象。

03洋房/洋楼

小高层之后就开始正式进入以洋房/洋楼为主的改善市场。目前主城区主力在售洋房/洋楼项目154个，占到所有项目的60.6%。

区域分布上看，除了近两年供地量较少的江北区、南岸区、渝中区外，其他6区均有超10个洋房项目分布。

由于洋房是标准改善主力产品，也是未来楼市大趋势，各大开发商也都在积极抢占洋房市场，因此大部分区域都有分布也实属正常。

（洋房效果图 图源网络）

从板块分布上看，几乎目前正在发展中的板块都有大量洋房产品。

北区主要集中在蔡家、礼嘉、悦来、中央公园、空港这五大板块，蔡礼悦“抱团式”发展加上中央公园这个北区新核心，基本占据了主城一半左右的改善洋房市场。

尤其是中央公园板块，随着两江国际商务中心的开业，已正式兑现价值，未来地块容积率几乎都在1.5以下。

目前在售项目包括公园大道、云瑶玉陛、天珺、森林公园、瑞府等13个，其中仅3个高层/小高层项目。

西区的洋房项目多分布在华岩、西永、大学城等板块。这其中，科学城核心是重点发展区域，诸如渝天府、禧悦学府、学宸名著等都曾有过亮眼销售表现。

而南区洋房项目则集中在弹子石、李家沱、龙洲湾等板块，代表项目有麓谷林语、千江凌云、理想城等。

（弹子石板块规划图 图源网络）

从目前的供地趋势来看，热门板块容积率几乎不超1.5，蔡家、中央公园、悦来、西永这四大板块依旧会是未来几年供地“大户”。

而这些也正是当下洋房集中分布的板块，是重庆未来5年重点发展区域，因此居住发展趋势也是所有4大业态集中分布板块中最快的。

04别墅

别墅是终极改善产品，原本在市场上并不多见，但源于各大房企对于别墅业态的“不断升华”，延伸出独栋、联排、叠拼、洋墅、合院等多种细化形态，因此目前主城区主力在售别墅项目也达到了66个，占到所有项目的26%。

别墅在分布区域上与洋房有所区别，除了渝北区依旧占比最大外，仅有北碚区、南岸区超过10个项目。

原因很简单，别墅一般容积率均在1.2以下，渝北还在一路向北，有足够多的低密新区承载别墅业态，北碚区也是这个道理；而南岸区因为有南山山脉的天然优势，自然也成为别墅聚集区。

（南山 图源网络）

板块分布上，北区至照母山开始向北，几乎所有板块均有别墅业态分布，尤其是蔡礼悦湾区一带，仅嘉陵江沿线便有多个别墅项目分布。如嘉粼融府、华侨城、壹江郡、乐府等。

而南区主要集中在南山及茶园组团，代表项目有南山郡、山晓、南山院子、麓宸、漫山等。值得一提的是，南岸区目前在售项目总计18个，其中别墅便占据10个。

总体而言，别墅集中区有两大特性，一是次核心的传统富人区，如大礼照，这些板块居住趋势基本成型，不会有太大的蜕变；二是新组团的发展边界，如中央公园北、茶园，这些板块也很难再继续外延。

（中央公园北卫星图 图源百度）

再加上别墅业态要么总体量小，要么位置偏，销售周期又长，因此别墅聚集的板块从居住发展趋势上看不会有太大的变化，仅大于高层所在的传统核心板块。

结语

四大常见业态，从城市居住发展趋势上看应该是洋房聚集板块>小高层>别墅>高层。

不同产品业态有不同客群定位，在单价和总价上也有明显区分。对于购房者而言，当下楼市进入新周期，应优先考虑居住价值及资金预算，再选择产品业态，选对了业态在一定程度上也是遵循了城市居住发展趋势，可将居住价值最大化。