南沙二手成交量「二手成交创今年新低南沙我做错了什么」

时间打脸的确挺疼。

犹记得在2018年左右，黄埔还没彻底火起来，广州“东拓南进”策略讨论得正热，增城和南沙唱主角。

对于那时手里拿着差不多钱，纠结买增城还是南沙的刚需，业内给出这样的回答：

5年看增城，10年看南沙。

一晃3年过去了，增城剩下的，是不知道何时能建起来的凯达尔TOD和朱村教育城，还有地铁21号线沿线打骨折的房子。

毋庸置疑，至少目前来说，增城楼市基调是冷的。

至于南沙，抛开“10年战线”不谈，目前楼市特别是二手房也进入了速冻期。

这几年凭借大湾区概念和自贸区光环甩开增城好几条街的它，到底还剩多少想象空间？

01 仅172套！南沙二手房成交创新低

“哎，现在一个月开一张单都难啊。”

广州中原数据显示，11月全市二手房共成交6044套，环比回升15%。11个区，只有南沙成交环比下跌，仅172套，跌幅为8%。

大市向好，南沙却逆市而行，二手房中介叫苦连天。

实际上，回顾今年以来南沙二手房成交数据，基本上呈现断崖式下跌。

其中5月成为明显的转折点。由于广州在4月底出了新政，二手房增值税免征年限从2年延至5年，遍地次新房的南沙马上躺枪，5月成交跌到剩309套，跌幅近7成，比春节月还要“凄凉”。

之后的月份也呈现一蹶不振的状态，基本每月成交只有200来套，11月更是创下新低，仅172套。

这是什么概念？

无意冒犯，但11月的从化二手房也卖出了266套。

02 调控下，标杆小区被迫降价

二手房成交大跌的原因，前面也提到，诱因是二手房增值税调整。

目前在贝壳找房网上，南沙共有4043套二手房源（住宅 别墅）挂牌，其中，满5年的只有1552套，占比不足4成。

这个占比率，放在广州外围五区中，也是垫底的。

同时，目前南沙二手放盘量也不多，由于之前买入南沙的大多为投资客，受现在市场大环境不好，投资客也不想“贱卖”房子，所以干脆不放盘。

投资客不卖了，购房者因选择少 不想承受高额税费接盘，看来看去，苦的还是那些真正想置换的二手房卖家。

有南沙中介向乐居透露，目前南沙二手楼市正遭遇“十年难得一见”的降价潮，如果遇上急售的业主，成交价还能比挂牌价低20-30万元。

乐居翻查了今年初统计的南沙各大版块二手房源挂牌均价（相关报道），发现不少标杆小区房源挂牌价都有较大跌幅：

叠翠峰：2月挂牌均价：4.08万元/㎡；12月挂牌均价：3.43万元/㎡；↓16%

龙光棕榈水岸北区：2月挂牌均价：2.82万元/㎡；12月挂牌均价：2.68万元/㎡；↓5%

阳光城丽景湾：2月挂牌均价：2.25万元/㎡；12月挂牌均价：1.96万元/㎡；↓13%

碧桂园天玺湾：2月挂牌均价：2.8万元/㎡；12月挂牌均价：2.66万元/㎡；↓5%

越秀滨海御城：2月挂牌均价：3.32万元/㎡；12月挂牌均价：3.15万元/㎡；↓5%

“就算你买了证满五年的房子，到出手时，你房子已经有十几年楼龄了，很难卖掉的。”中介说道。

另一位在南沙居住多年的地产媒体人也向乐居分享道，二手房降价固然吸引，但现在的南沙，连一手房都在降价。

“像阳光城丽景半岛，上次开盘2.5万元/㎡就能入手了，周边的二手房挂牌价都要比它高。还有星河东悦湾之前加推，最低也才3字头，那周边3万 的叠翠峰二手房还能卖得动吗？你买房范围都已经选到南沙了，谁还会考虑那些证满五年的旧房子，还不如买新房呢。”

|叠翠峰小区内景

03 南沙还能不能买？怎么买？

的确，目前的南沙，就连中介都不推荐买二手房了，对比之下，新房市场还显得热闹一些，特别是在工抵房这一块。

比如南沙金洲板块某盘，一套位于20楼的108㎡工抵房，单价2.45万元/㎡，总价260万元就可以拿下；而庆盛板块的某盘，还打出18888元/㎡不分楼层、不分付款方式任选房源的口号。

而正常房源方面，在刚过去的双十一，南沙不少新盘都开始“割肉”，打折促销，双十二也不例外，最低65万元可以拿下一套四号线旁公寓，277万元拿下一套万达旁的三房。

不过，这里所说的“南沙新房市场好”，也仅是与二手成交对比来说，毕竟从数据来看，从今年8月开始，南沙新房成交已经跌破千套水平，区域排名也从之前的全市前三跌到中下游位置。

之前很多“高傲”的新盘，也开启了中介渠道推货模式，但中介也表示，买房的人明显减少很多，大家都在观望。

那么，现在去买南沙新房，会不会很傻？

从宏观上说，其实整个广州楼市已经出现“紧中有松”的苗头。就拿这周央行降准来说，约1.2万亿元长期资金将会被释放，业内普遍认为降准会导致房贷的放松，大家更容易拿到钱买房了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，到明年一季度，部分项目结合宽松的房贷条件，销售节奏会加快，对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。

也就是说，今年底对于刚需来说，可能是一个比较好的入手时机，如果明年楼市开始活跃了，开发商的打折力度也就没现在这么高了。

一位业内人士也向乐居透露，其实今年自地铁18号线开通以来，很多在珠江新城上班的，但预算不够的群体，都会考虑在横沥站周边买房，特别是小户型特别受欢迎。据悉该板块限价3.6万元/㎡，如果买80㎡左右的小三房，首付不到90万元。

此外，该业内人士还称，尽管今年南沙卖了很多宗地，明年或会迎来一波供应高峰期，但同样是天量供应，南沙跟增城还是有天渊之别的，毕竟南沙还带着自贸区光环，有能“吹”的概念，有想象空间。

“我之前接触过不少深圳的客户，他们是真的因为买不起深圳，才跑来南沙的。”

所以说，南沙的新房，现在还是可以买的，但具体怎么买，我们还是得把地段放在首位。

有南沙中介认为，现在在南沙买房不能像以前那样随便，看到谁火买谁，现在还是比较建议买金洲蕉门河一带，预算充足的，可以考虑明珠湾或者万顷沙等地铁18号线沿线楼盘。

地产学家邓浩志更是直言，南沙楼市新的底部最终确认，观望已久的朋友可以出手了。他指出，在南沙买新房，主要把握以下三点：

1、 临近轨道交通站点。这里重点提示一下，必须是建成或在建地铁站，规划线路很可能是遥遥无期的。

2、周边配套成熟，能住人。太新的板块，应该至少5年后再考虑出手，否则房子都放旧了，还不能住人。

3、性价比有优势。过去，南沙个别板块借题材炒作，价格累积涨幅过大，开发商已经明显吃掉了投资者未来的利润，这些需要回避。

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文章来源:乐居买房