昆山城投开发的楼盘2021「又是零溢价昆山城投124亿摘得城西商住地楼面价9415」

今日上午，昆山市本月挂牌的唯一一宗涉宅地块——昆地网 [2020]挂字12号地成功出让，打破昆山8月土拍市场的沉寂。

据悉，昆地网 [2020]挂字12号地位于巴城镇登云路南侧、古城北路东侧，面积约60050.2㎡（90.1亩），容积率1.8-2.2，规划为商住用地。地块起拍总价124382万元，起拍楼面价9415元/㎡，市场指导价总价128905万元，市场指导价楼面价9757元/㎡，最高限价10827元/㎡。

与今日同期出让的常熟梅李镇地块相似，八成12号地的竞拍情况也比较冷清，唯一的一轮底价报价还是上周五的挂牌期内出现的，正式开拍后没有新的报价出现，直接底价成交，成交总价124382万元，楼面价9415元/㎡，竞得人为本地房企昆山乐建住房开发有限公司（昆山城投）。

地块配套情况：

地块位于昆山市巴城镇，也就是昆山的城西板块，属于发展较为成熟的区域。城西的硬件配套可谓”强硬”，有核心区域的体育中心、文化艺术中心与森林公园；医疗建设方面也有西部医疗中心；在教育资源方面有昆山市第二中学（西校区）、娄江实验学校、昆山加拿大国际学校；商业配套方面有华润万象汇、新江南生活荟、西城后街商业广场、365购物广场等，一站式生活轻松实现。另外往西驱车半小时左右还可到达苏州园区永旺商圈、金鸡湖商圈等，等于说享有双重配套。

而12号地块就位于城西的通澄板块，地块2公里范围内有阳澄湖公园、昆山城市森林公园、莲湖公园、体育中心、保利电影院，还有江南生活荟、万象汇等商业生活配套，在建的西部医疗中心等，配套资源丰富。往西距离苏州园区仅5km，驱车约3.5km可上昆山中环西线，往北即到苏州绕城高速，往南可由苏州绕城高速至沪宁高速，往西可达阳澄湖高铁站，南侧相距在建的苏州市域轨交S1号线”莲湖公园站点”、”祖冲之路站点”直线距离仅1.2公里，交通十分的便捷。此外地块东侧1.7km处是昆山市城市生态森林公园、昆山市体育中心，西侧1.6km处是傀儡湖；周边品质成熟小区林立，配套齐全、生活便利。

· 商业配套：万象汇、西城后街商业广场、365购物广场、新江南生活荟

· 教育配套：昆山市正仪中学、昆山加拿大国际学校

· 休闲配套：昆山市城市生态森林公园、莲湖公园、康居公园、中心湖公园

· 周边楼盘：品院观悦、通澄花园、龙城雅居、金色森林、龙城雅居

图源土拍网

周边市场情况：

回顾近年来昆山巴城板块的土地市场动向，我们发现整个区域近些年出让涉宅用地很少。据土拍大数据统计，近5年来，仅出让2宗涉宅地块（不含安置房）。2017年12月，巴城镇湖滨路东侧地块成功出让，绿地集团竞得该地块，成交总价14.51亿元，楼面价5831.7元/㎡，溢价率7.8%。另外，2019年12月，祖冲之路东侧、临湖路南侧地块成功出让，平安以107555万元总价竞得，成交楼面价5581.6元/㎡，溢价率3.36%。

而这2宗地块分别位于本次出让的12号地块北侧9km、7.5km处，相距较远。相比较来看，本案地块位置更加优越。而从本案3km辐射范围内来看，近5年无涉宅地块出让（不含安置房）。因此目前来看，地块周边在售新房较少，龙辰院子住宅均价2W元/㎡，别墅均价2.5W元/㎡；恒源紫芸均价1.7W 元/㎡；伯爵大地别墅均价2.05W元/㎡。周边二手房（普通住宅）挂牌均价基本在1.65W元/㎡-2W元/㎡。

比较而言，12号地块本身地价定档就高出区域内此前出让的地块不少，根据统计，2020年1月至今，昆山市共计成交11宗住宅用地，其中3宗地块单价破万，多数地块以底价成交，本次成交地块单价位列区域成交前五，算是比较高的了，未来建成项目售价也不会太低，这与昆山近年来借助长三角一体化红利及近沪优势快速发展、楼市水涨船高有着密切关系。

图源网络

地块规划要求：1、建筑密度≤30%，绿地率≥30%。2、该地块住宅用地全装修成品住房应达到100%，住宅装修成本不低于1500元/㎡，由巴城镇人民政府负责审计。3、机动车出入口设置在学院路上。住宅机动车设置少量地面访客车位，其余采用地下停车。4、商业部分用地面积不小于总用地面积25%，商业部分地上计容建筑面积不小于20000㎡，其中社区型商业（包括小型零售、餐饮等）不少于5000㎡，科创办公不少于5000㎡。商业集中布置在地块西侧，商业、住宅同时建设，且商业及商业配套车库建成后全部无偿移交给巴城镇政府,竞得人须配合办理相关产权证并承担相应税费。5、建筑色彩与风貌与周边环境相协调，立面以浅暖色调为主；商业建筑立面以石材、仿石材、幕墙为主。6、 地块内住宅高度差异应控在最大建筑高度的40%以内，采用西低东高的整体高度布局。7、 地块不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。