杭州刚需楼盘「刚需板块全面大户型化杭州门槛越来越高了」

郊区户型越做越大，刚需真的太难了！

最近，临平星桥天都城沁源公寓对面的住宅用地规划公示，差点让我惊呆了：

住宅建面71800㎡，总户数约608套，户均面积竟然达到惊人的120㎡，总价门槛开始大规模地超过300万！

参考板块近期容积率、地块品质、地段不同地块25500-28300元/㎡的梯度限价，未来该项目主流户型总价门槛也一下子蹿到300万以上！

300万啊！要知道，这可是杭州曾经最具代表性和传奇色彩的刚需板块。

除了老四大苑和别墅户型面积大之外，整个天都城开发商近八成房源都是120方以下的小户型。

从前门槛基本上就是200万级，甚至到现在还囤积了少量20多方、总价50多万的的超级迷你户型，二手房也有一大堆100-200万的等着出货。

就是这样刚得不能再刚的板块，规划120方以上大户型为主的“改善”项目，旁边还紧挨着高压变电站和高压线

这种户型和板块定位的严重错配，是梁静茹给的勇气吗？

这两年户型越做越大，我相信大家已早有耳闻。

钱二、世纪城、文教、申花、滨江、龙坞、湘湖等，高层和低密产品140方以上甚至200方以上比比皆是，而且户型越大还越受欢迎。

望翠蓝庭起步175方，潮映彼岸轩、揽涛彼岸轩预计基本在200方-330方，去年傲世邸即清一色204方后，后来的中天和中粮项目面积也基本是200方朝外；

绿城馥香园、德信桥西、江澜印象府项目，也分别是175方、165方和147方起步，清一色大户型。

除了高端改善，艮北、未科、市北、金沙湖核心、运河新城、双浦等改善和首改板块，主力户型也基本都是139方左右甚至以上的大户型。

中天艮北项目最小户型130方以上，未科滨江项目传言最小户型176方，金沙湖湖翠里基本上也是138方和166方的大户型。

改善板块配改善大户型还说得过去，可怕的是这种大户型化趋势还不断向刚需板块蔓延。

其中让我印象最深的是临平。上面提到的星桥住宅规划大户型只是冰山一角。最近杭州一众刚需板块规划大户型好像有点上瘾，甚至魔怔了：

位于临平新城核心区的杭政储出【2023】7号地最小户型不小于140方，160方以下户型不得大于总套数的15%，190方以上户型不得小于总套数的40%；13号地起步户型更大，最小户型170方，主力户型195方以上！

除了临平，萧山、余杭、钱塘的情况也比较类似：

闻堰洋房户型118-162方，100方左右三房几乎绝迹，闲林曜珹里做了叠墅差异化产品，最小面积140方，北部新城中豪项目重大户型约168方……

另外主城区的非核心板块如丁桥、双浦、三墩北等，大户型化更是大行其道：

大家丁桥低密改善项目规划公示，看效果图基本上是大户型；双浦虽然单价很“刚需”，但总价却很“改善”；三墩北如澜邸虽也有小户型，但主力户型依然有早先传出的170方……

如此看来，刚需、普改板块全面大户型化，2023年基本进入白热化阶段。

为什么开发商如此沉迷于大户型呢？

从开发商角度看：1、小户型需要建更多的地下室、卫生间和厨房，做大户型可减少建安成本和精装修成本，少则千万，多则数亿。

2、建大户型工期更短，而对于开发商来说，时间就是生命，效率就是金钱。

3、开发商方便以钱筛人，方便减少车位销售压力甚至绑定车位，也方便后期物业管理。

从购房者角度想：大户型未来更受欢迎，单价也比普通小户型更高，加上户型面积更大、总价更高，收益更可观。只是相对局限于摇号难度高的热门改善板块。

需注意的是，这种规划上的“一厢情愿”，带来的风险也不小。

试想一下，200万价格段的临平刚需，突然朝着300万甚至400万级迅速跃进，门槛也一下就拉高了大几十万甚至上百万；

萧山和余杭300万级刚需板块，正朝着四五百万甚至800万以上“狂飙”。

刚需、刚改板块正全面大户型化，杭州门槛越来越高了！

另外据我了解，杭州现有含89方小户型的在售和待售项目，总共才17个，总套数也是少得可怜。与刚需大户型化相对应的，是小户型的几乎全面撤退。

这不免让我替它们捏了一把汗。楼市火爆行情＋高倒挂热门板块，做改善大户型或许还能“皆大欢喜”；

但对于刚需、普通改善板块来说，这种户型和板块定位的严重错配可能会导致：（刚需）看得上但买不起，（改善）买得起但看不上。

比方说，前面提到的临平核心区2个大户型改善项目。

要知道鼎湖未来社区190方住宅大平层的地段是绝无仅有的，且大户型占比不高，又有政府背书，这样对本地改善客群还是有吸引力的。

但良熟规划这么多大户型，限价又客观上提升，本地改善客群前期已消耗很多，主城购房者对临平的认可度也不是很高，临平今年供地量又大的情况下，上哪里去找那么多的改善？

参考良语云缦和香悦和鸣，普通的大户型去化并不快，后面销售压力应该也不小。

这种担忧并不是毫无根据的，试想会有多少改善愿意自降身份，到刚需板块去淘宝？

去年双浦单元的锦翠栖源府，全盘只有一个245方大户型，102套房源一把全开，最终只有37户家庭登记；市北某本土房企最后一次推盘，结果让人大吃一惊，买房热情迅速降温。

连这种偏向于刚改和改善的项目都差点“翻船”，更别说去年多个刚需项目120-140方四房大户型卖得并不容易的临平、萧山、余杭的一些郊区板块了。

刚需板块大户型入手还是要小心。

别好了伤疤忘了疼，便宜了总价门槛更低、户型得房率更高的次新二手房。

这像一场赌局。

产品稀缺，品牌背书，更靠近市中心核心区，遇到行情好，刚需、普改板块大户型或许还能支撑，无非去化时间长短不同；

一旦行情不好，缺乏核心竞争力，对开发商和购房者来说，都可能成为一场梦魇。

有时总价鸿沟，远比单价差距来的更加惊心动魄。板块想要突破总价限制，还得讲究个天时地利人和。

到头来你可能会发现，几乎没有了倒挂的刚需、刚改市场，似乎并不需要那么多大户型。

刚需板块的大户型热，是时候该冷一冷了。