慧盖房 江东新楼盘「别吵别闹55万选江东还是老城区踩个盘不就知道了」
最近写了几篇规划分析和板块分析，有的小伙伴对我有误解。
西海岸是不错，可是西海岸确定性很高，确实也贵。目前，秀英区的整体房价在海口四区中也最高。
而且，我也提到了，现在海口其实并未形成很明显的价格共识。如果说产品力相同的情况下，江东卖价和老城区一样，那是有价格透支的。
但如果比老城区便宜呢？
今天我就带大家去探探最近很火的一个盘——千江悦·东汇，就连我码字的时候，都有小伙伴不停在问。
有说路没修好的，有说学区不行的，还有说年限有问题，但不少人还提到了便宜。我们去看看，这楼盘到底行不行？
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探访售楼处
千江悦·东汇在江东新区，琼山大道和椰海大道的交汇处。
跟朋友在日月广场约饭结束后，开车一路来到千江悦，大约花了15分钟。“路都没修好”？不存在呀，琼山大道这一段是挺排场的八车道。
| 和风家园，楼Sir摄
不过开过来有点儿荒，周围除了一个已经封顶的和风家园，没什么印象深刻的了，听说它是省GW员小区，将来要住七八千户，规模真不小。
到了千江悦地块，实在有点大，找了半天，从一条小路来到了千江悦的售楼处。
| 楼Sir摄
小区的园林中规中矩，上图中后面黄色的房子是2013年的小区（不是千江悦），和售楼处所在的2017年的千江悦一期相比，颜值好像差了半代。
进到内里，装修得很大气，果然售楼处都舍得砸钱，人也真不少。
| 楼Sir摄
等了快半小时，终于安排到一位帅气的售楼小哥给我介绍情况。
骑墙江东和老城区
千江悦这个位置，你说远吧，国兴开过来也就15分钟，你说不远吧，确实有点儿荒。江东新区嘛，老规矩，先看看规划吧。
鸟瞰图上有不少过江通道，还有个很高的地标。本来以为又要应验那句“北上广不相信眼泪，海南岛不相信规划”。
但查了查发现，不光文明东隧道通车了，连红城湖隧道和凤翔东隧道都安排进2022重大预备项目了，两项总投资约73.6亿元。
这让我想起上海，从1991年第一座跨江的南浦大桥通车，到去年年底江浦路隧道通车。30年时间，仅内环范围内，就陆续建造了6条越江隧道。这些隧道见证了浦东的成长，也见证了浦西的繁盛。
饭要一口一口吃，隧道要一条一条修。城市化进程是逃不掉的大趋势，不管你信或不信，它都在那里，快点或慢点而已。
| 文明东隧道，楼Sir摄
撇开规划，我们看看周边现有的配套：
学校——南渡江东岸小学（市直属，9月已招生）、北师大海口附属学校
医院——省中医分院（试运行中）
超市——旺豪超市（明年五一开业）
交通——位于一江两岸风貌区，毗邻滨江活力国际中心CAZ。距离美兰机场约10公里，高铁东站约8公里，国兴商圈约7公里，江东CBD约10公里。
现在住，确实有点不方便。不过两年之后，还真说得过去。既有江东的前景，又邻近老城区。骑在墙头，两边受益。
体量很大，容积率很小
据销售小哥介绍，千江悦总占地964亩，总投资约125亿，分三期开发，规划住宅、酒店、商业街、幼儿园等。
目前，一期1AB区及1D区已交房，23D区售罄；即将销售的是23A区，也就是马上要开盘的千江悦·东汇。
东汇的住宅预计于2024年底交房，东汇北部自带的6万方商业预计于2025年开业。
千江悦·东汇计容总建筑面积约28万方（其中商业6万方，住宅约22万方），容积率1.5，含24栋12~15层的小高层，面积段在98㎡-126㎡三至四房。
【用地面积】18万方
【容积率】1.5
【绿地率】40%
【项目总户数】2030户
【车位比】1:1.6
【物业费】4.8元
乍看这个楼栋图，感觉平平无奇，但它仅有1.5的容积率。仔细想想才明白，楼层仅有12~15层，所以差不多的排布密度下，容积率比二三十层的住宅小区低了许多。
不仅采光轻松无压力，而且小抱团的错落分布使得户户有不同的景观，算的上真正的园林低密居所。
除了园林，二期东汇还设计了不少游戏健身区，一楼架空层的绝大部分，做成了各种艺术文娱空间供业主使用。
我问小哥，容积率这么低是因为航空区域限高限容吗？小哥说，飞机不从我们这走，容积率低是因为拿地早，我们开发这么大片区域，也就剩这一块地是1.5了，市面上也几乎绝版了。
忽然想起小伙伴们很焦虑的那个土地年限问题，我去查了查，2020年的《民法典》规定：
商品房面世至今也就三四十年吧？这个事情影响面太大了，毕竟住宅不是商办，相信国家会有很妥善的处理。与其操心这个，不如看看十年八年后，你要换房子时候，这房子是不是依然漂亮。
看了下二期的外立面效果图，比一期更漂亮些。
事实上我们的房子设计年限才50年，所以，我们要考虑更多的可能是，选一个不那么容易变旧的小区。
水景加持下的工地现场
本来在售楼处时，我觉得这完全就是一个平平无奇的楼盘。就算一期已有五年的外立面挺新，也是小砖上墙，但是，也并非什么一见钟情的那种。直到被七座商务车拉到对面工地现场，我才发现我错了。
| 楼Sir摄
二期东汇的园林设计不仅有水景，而且非常多，全是money的味道。
之前销售小哥说，楼盘已经全部封顶，但为了精益求精搞园林和装修才2024年底交房时，我心里还满满diss：销售说辞嘛，听听就算。
结果来到现场，不仅能看出园林设计的用心，并且，它目前只是一个工地啊，这么干净的工地我真的第一次见。
| 楼Sir摄
最夸张的是，上图那个白蓝色通道已经挺好看了，销售小哥居然说还要翻新重做。
他说，之前的千江悦一期还有许多类似趣事。有次，好些个树被挪来挪去，业主电话打到12345说：有人偷树！物业查了之后才发现，原来是老板自己在改设计、重新做园林。
不得不说，香港人确实有点讲究。
惊着我的公共区域
本想着样板间嘛，再怎么涂脂抹粉也就那样。结果，才进公共区域就把我给惊着了。
| 楼Sir摄
你敢信吗？这是18500元起价的刚需小区底楼大堂！深木色的格子是信报箱，还设置了休息凳。
我特意问了问，这些装标是不是只有样板间所在的楼栋有？小哥说每栋都是这样，整体效果保持一致，只不过有些整块大理石会替换成小块拼接，小部分艺术涂料考虑到后期保洁会更换成铝板。
更诧异的还在后面，你见过把车库入户做成艺术馆的吗？这就有！
| 楼Sir摄
车库入户处，不仅线条流畅设有休息长凳，甚至还在过厅里，单独设置了带沙发茶几的会客区！
| 楼Sir摄
满眼都是弧形工艺，奶色和咖色互称，温暖又克制。楼Sir觉得很多豪宅都达不到这个审美，只会单纯地铺陈昂贵材料。
这可是地下车库，没给你弄得到处漏水、漆黑一片的，都已经算良心小区了！
| 楼Sir摄
我这个颜控是真的没法抗拒了，忽然开始后悔去年把购房名额都用光。
不错的得房率
他家的户型有十几种之多，设计师真是不嫌麻烦……
样板间户型是118㎡，3 1房2厅2卫的D-2户型。
仅118㎡的空间内，赠送了入户花园和一个8.3㎡的可改造阳台。客厅面宽达到4.2米，四开间全部朝南，卧室开间全部在3米以上。不仅客厅南北通透，连主卧都是南北通透！
户型上粉红色的飘窗是全赠送的，但不寻常的是，主卧和一个次卧的飘窗是可拆除的，竣工验收时会用木格栅稍作遮挡，不用自己花大力气拆除。
拆除飘窗后的主卧效果如下：
拆除飘窗后的次卧效果如下：
空调室外机位置的飘窗效果如下：
可改造阳台被封闭后的效果如下：
样板间内部是豪装的，交房时候是基础装修，厨房、卫生间全含。
台下盆、壁龛，这些小细节都有了。
之前看了他家售楼处放的合同范本，瞄了一眼装标是单层玻璃封窗，到现场发现是玻璃是双层的，问了小哥，他居然说是Low-E的，而且二期都是这样的。
原来不单是园林给免费升级，连装标都有小惊喜……
看过样板间，我们再来看个最小98㎡的A-3户型：
这个98㎡的2 1房2厅2卫户型，带入户花园和8.3㎡的可改造阳台。主朝向面北。看了下楼栋分布，好在景观面非常开阔，没有任何遮挡。
不足百平米的最小户型，不仅带个套房，连客厅面宽都达到了4.1m，阳台进深还有1.8m，非常好用又不影响采光。
厨房是U型的，操作台面够用；两个卫生间都是干湿分离、朝南带窗的，有利于干燥通风。甚至有一个卫生间还带了转角飘窗，赠送的空间可以设置成座位，方便老人坐浴。
楼Sir大体算了下，千江悦·东汇的每个户型，都送可改造阳台的赠送，不少户型还有入户花园，外加上他家的飘窗是可以砸的真·赠送，总体得房率在95%以上。
白菜价格，不绑车位
千江悦·东汇的单价在18500~19800元/㎡，已接近安居房17300元/㎡的锚定价了。
东汇的差价区间非常小，可以尽情挑选户型和楼层，再也不用纠结楼层“有没有4”、“有没有8”这些奇奇怪怪的问题。
以18500元起价来买98㎡计算，总价181.3万元，54.4万元就能轻松上车江东。
最最关键的一点，不绑车位。
一个车位一二十万，有些贵的要近30万，门槛高了不是一点半点。对于总价不到200万的房子来说，一个车位要用掉十分之一也太肉疼了。而且千江悦·东汇不仅可以不绑车位，将来也真的不用买，1:1.6的车位配比，妥妥够用。（不知道会不会被开发商打…）
后来，我又查了查贝壳上千江悦的二手房：一方面价格坚挺，去年五六月份才1万7，今年已经2万3；另一方面成交旺盛，对于以7000元入手千江悦一期的小伙伴来说，真是赚麻了。
二手房真的在跌吗？可能只有不好的房子在跌。
最后，我在售楼处的示范合同，还替小伙伴们翻到了预售资金监管账户。
销售小哥说，资金肯定是进监管账户的，而且香港老板的钱带不出去，只能不停开发，还都是自有资金。
如果这么说的话，我觉得晚两年交房也是可以接受的。外加上明年五一就有旺豪超市，交房后自持的6万方商业配套也都起来了，符合我说的潜力板块：目前可用，未来更好。
哪怕不看他6万方的商业，至少确定有旺豪超市，还有GW员小区七八千户，人那么多，配套总有的。
买房子有时候就像谈恋爱，只有深入了解后，才知道能不能谈婚论嫁。
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