一年降准几次「一年降三成东区住宅成不能说的痛」

临近年底，

各种交付即维权、二期价格跌出开盘价的声音持续“火热”，

同遇冷的房地产市场成鲜明对比。

除去新房的“口舌”热度外，

二手房价格遭遇“冰冻”期也上了热搜。

其中北龙湖龙之梦东苑120㎡精装 车位 储藏室小高层，

单价仅售25000元/㎡，

较年初33891元/㎡的均价跌了8891元/㎡，

跌幅近30%，

而且，就这样的价格，

在中介店面 各大房产网挂牌多月仍无人问津。

除此之外，记者调查了东区农业路、东风路沿线热门二手房房价，

均价都有2000元~5000降幅不等，

曾经的“豪宅”一条街如今也逐渐跌下神坛。

根据某数据研究中心监测，

截至2019年12月1日，

郑州市二手房市场均价为13360元/㎡，

同比去年同期跌幅1.63%，

限购限售政策、

房贷利率上浮，

再加上供应大的新房拼命促销跑量，

更加剧二手房“速冻”。

01

东区老核心区地位跌下神坛

今年，全国二手房市场持续遇冷是不争的实事，

上周郑州市累计有4815套二手房调价，

降价房源4218套，环比增加3.4%。

记者今日走访多个“豪宅”项目，

感受更为冷峻。

从表格中我们可以看出，

众多备受关注的热门二手房价格跌幅可谓是“可怕”

绿地老街郑东新苑下跌6489元/㎡；

中凯铂宫下跌6645元/㎡；

中油运河上郡下跌6576元/㎡；

龙之梦跌进了2万

一直很坚挺的银河丹堤二手房中介几乎不推荐，

多个房源无人问津，

曾出现一个中介店面半年仅卖出一套银河丹堤。

中信嘉苑、豫航泊郡、中义阿卡迪亚、聚龙城

这几个项目房价跌幅相对平庸，

均为2千多。

“银河丹堤的价格完全可以去买北龙湖新宅了！

善水上境精装修，我这里也有房源，

你要不要去看一眼？”中介极力推荐。

中介转身卖新房，

二手房东遭遇尴尬——

上个月，记者关注了龙之梦某房源，

137㎡三室两厅两卫，

精装修 停车位，

售价410万元，

“房东表示还可以再降价，但唯一要求是一次性全款”

差额税不算高，20多万，（龙之梦平均差额税在80万左右）

与动辄500多万一套的其余房源相比，

性价比已然十分可观。

一个月后的今天，

记者再次关注该房源，

两周前“房东已经同意按揭买房了”

但该房源依旧高悬。

另外，北龙湖的亚新茉莉公馆和恒大悦龙台项目目前还是在售状态，

但在一期已交付的房源中，

二手房均价为32587元/㎡、29148元/㎡，

其中出现了30657元/㎡和25714元/㎡的特价房，

记者从相关中介了解到，

该房源不包含车位，

单单车位市场价就高达35万~45万。

中介小姐认为：

“临近年底，不少业主急需变现，

调低价格，属正常现象；

小区附近北龙湖新房价格调整较多，

二手房交易税很高，影响房价”

然而，市场并不尽然，

看似高昂的差额税阻碍了买房者，

拥有4、5百万的房款的买房者选择非常之广，

北龙湖新房供应也正在挤占其二手房市场，

价位甚至比二手房更加实惠，

在选择房源时会理性比较，

进一步稀释了二手房准客户群，

这个农业路、东方路片区

如今也失去了曾经的豪宅地位，

优质核心住宅区的转移，

从九如路、众意路到如今的朝阳路，

真正的北龙湖住宅区逐渐开始交付，

老核心区被挤出价格第一梯队。

当老核心区二手房价格动辄在3万

认可这个价格的人，

不会是刚需客户，

不会是考虑140㎡以下的房源的刚改人群，

这也就是北龙湖为什么定位的时候，

只有180㎡以上的户型，

后期才逐渐放松，

银河丹堤那么坚挺的房价，

半年就售出一套160㎡、售价630万就是同样的道理。

02

买房者：观望

卖房者：量多价低

中介：转型卖新房

郑州其他区域二手房不同程度的遇冷，

在不少中介店面感受较为明显，

虽然房价下跌厉害，

但记者调查发现，

房产中介成交量数据却不是很乐观。

“之前行情好的时候，

每天能接待4、5个客户，

现在一天一个客户的情况都很难遇到。

而且客户比之前更加挑剔了，

会拿出很多网站的价格来对比，

还认为房价还会继续下跌”

黄河路某中介说，

“现在的二手房市场已经由之前的卖方市场变成了买方市场了，

卖房者多，买房者少。”

这边的卖房者遭遇也很尴尬，

上周，相关数据显示，

郑州市累计有154365套二手房挂牌出售，

环比前一周增长9%,

环比来看，各城区二手房挂牌量均有不同程度上涨，

其中经开区涨幅最大，为18%。

市场下行，

记者身边不少朋友着急挂牌出售自己的闲置房源，

朋友位于中原路的某处房子，92㎡，挂牌了半年多，

总价从170万元降到了150万元，

几个月以来中介带看的仅有两人，

中介劝她将价格降到140万元。

“我不愿意降价，现在只能暂时放弃买别墅的打算了。”朋友说。

像朋友这样遇到卖房窘境的人大有人在。

“如今，购房者观望情绪浓厚，

在‘买涨不买跌’的作用下，

二手房的价格越降，成交量越是下滑。”

记者在此次调查走访中发现，

临近年底，尽管部分业主急于回款或受新房促销带动作用，

市场中降价房源持续增多。

但以目前的成交数据来看，

很多中介纷纷转型开始卖新房，

新房销售代理实际已成为不少门店主要的业绩来源，

甚至有些门店七成销售额来自于新房。

而买房者除了观望不止外，

受新房优惠、税费政策、限购等原因的影响，

使得买房行为愈加理性。

03

二手房价在下跌 二手房买卖在增长

（信息来源：郑州市政务服务网10月数据）

在上述如此尴尬的郑州二手房一线市场面前，

官方数据却显示11月郑州二手房交易量同比大幅增长。

根据郑州市政务服务网公布：

10月份郑州全市二手房共成交4930套（间），

其中住宅二手房共成交4751套，

11月份郑州全市二手房共成交7073套（间）,

较去年同期上涨了17.08%；

成交面积为68.75万平方米，

较去年同期上涨了17.92%。

真正的市场现实是怎样的，

一方冷一方暖，

也只有当事人冷暖自知。

（图片来源：360房产网）

郑州以外，

北京——一路下滑，整体跌幅不过3000元，

占总房价的5%。

天津——跌幅3000元，

然而作为均价只有二万多的天津市，

这个跌幅不能算是小。

广州——从38000到32000的挂牌价，

6000元的跌幅，

是全国最大的跌幅，“急降40万”房源频现

杭州——二手房也是一路下跌。

杭州小阳春楼市稍一抬头，马上就被打压。

专家表示，全国多数城市二手房市场

受限购政策、房贷利率上浮等因素影响，

价格持续下跌。

且很多购房者介怀二手房交易流程烦琐，

总担心遇到业主违约和“黑中介”。

同时，新房供应量大也正在挤占二手房市场，

新房开发商在拼命促销跑量，

价位甚至比二手房更加实惠，

在选择房源时，

购房者会理性比较，

这就导致很多入市的新房项目进一步稀释了二手房准客户群。

二手房市场呈现“有价无市”导致价格持续下跌十分明显。

一位从事房地产行业多年的业内人士说：

“受新房优惠、税费政策、限购等原因的影响，

整个楼市呈下行趋势，

从目前用户选择户型和价格段的情况来看，

房子本身的实用价值越来越被看重，

住房需求渐渐回归居住属性，

这也推动了房地产市场更趋理性。”