慧盖房 八菱科技老板「高级割韭菜3万均价别墅估9万八菱科技敢不敢出来走两步」
“房住不炒”，是当前国家调控楼市的一个重要基调。
随着政策的收紧，楼市预期开始出现分化，一部分炒房者开始选择抛房变现。
如果你想把房子快速高价卖掉会怎么办？
找房产中介？网上发帖？
都太low啦
今天给圈友介绍一位大神，哦不是，应该是几位…
来看看人家是怎么卖房的
先说结论吧：人家卖给上市公司，大家一起割韭菜！
先来看一下房子的照片
你没看错，这可是别墅哦
小区的名字是北京绿茵花园别墅，位于北京市大兴区魏善庄镇李家场公交站旁。
请不要好奇，这里是北京六环外了，只比七环少一环…
从北京南站到这里37公里，开车需要40-50分钟。
好奇的小编搜了一下，从京沪高铁廊坊站到这里34公里，和到北京南站的距离相近….
那么，怎么去这个地儿呢？
如果从北京南站出发，乘坐地铁4号线（坐9站），再转841路公交车（坐26站），大约2小时可以到达。
对了，841路半小时一班，末班车是21点结束哦。
这六环外的别墅，售价贵不贵呢？
董小秘搜了一下链家，目前挂牌均价在3万多。
小区附近的中介介绍，由于小区距离北京大兴国际机场15公里左右，加上机场运营在即，因此好点的房源卖4万还是可以的。
不过由于有的别墅建于90年代，有的建于2000年后，质量水准参差不齐。加上距离北京市区较远，空置率相当高。
董小秘在小区逛了2小时，不禁发出感叹，真大真大真的很大…
但是也发现一些问题，小区无保安站岗，门卫除了负责停车杆抬放，其他都视而不见。
小区内有很多人骑着电动三轮车进出，地上随处可见建筑垃圾、生活垃圾，刚下过一场大雨，个别区域出现积水，真是杂乱无章…
董小秘问路人区域分布情况，很遗憾无一人知晓，因为这里的大部分人是租客。
那么圈友们猜猜大神们卖了多少？
5万/平？
原谅我我只能呵呵
好了，告诉你们吧
王者大神一出手，9万一平有木有？！
哇，怎么做到的呢？
董小秘开始扒一下上市公司是如何收购（shouge）的
我们先来了解一家上市公司，这家公司是位于广西南宁的八菱科技（002592），本来只是一家做汽车零部件的企业，2011年在深交所上市。
可是上市后主营业务就“王小二过年，一年不如一年”。
怎么办呢？
一个主业不行咱们多搞几个主业不就行了…
于是，八菱科技开启了疯狂“集赞”模式，哪里有风去哪里！
从2014年开始，八菱科技通过跨行业投资并购，进入新材料、文化演艺、网络游戏、智慧厕所、工业大麻、生物细胞技术等行业。
看这样子，当时起名叫八菱科技时就想好了。
就是不知道集齐八大主业是不是可以召唤神龙？
连交易所都看不下去，隔三岔五就给八菱科技发问询函、关注函，最多的时候一个多月收过三封。
如果评选A股最忙董秘，八菱科技的董秘估计能够入选，天天忙着加班回函了…
到处蹭热点，结果却都不理想。这不，2019年中报又预亏了….
眼看着日子又不好过了，怎么办？赶紧再吃一点
这次吃下的是一家叫北京弘润天源基因生物技术有限公司（下称弘润天源）
弘润天源官网是这样介绍自己的
成立于2004 年（工商登记显示该公司实际成立于2009年2月1日），由美国密歇根大学和北京大学联合搭建技术团队，专注于创新细胞生物尖端技术研究，并拥有多项专利的高新技术企业，是集细胞技术与服务、转化医学研究及生物样本库等为一体的技术服务平台。
高大上是不是？
看不懂有木有？
没关系，董小秘帮你捋一捋…
八菱科技在回复深交所的中提到弘润天源主要产品分为两大类：
一是细胞技术服务，具体包括：免疫细胞储存、成纤维细胞储存、胎盘/脐带干细胞储存、细胞/原生蛋白委托培养等；
二是健康管理服务，具体包括：健康评估检测、肿瘤预警检测、肠道功能初级评估检测、器官功能调理等。
简单说就是帮你储存干细胞及委托培养和健康评估及功能调理吧！
这是两项非常赚钱的生意，2018年营收如下：
（数据来源：八菱科技公告—《关于对深圳证券交易所关注函回复的公告1》2019年4月26日）
毛利率分别高达80%和91%，而且从2015 年到2017 年，弘润天源营业收入从8,415.69 万元增长到33,806.51 万元，复合增长率为100.43%，净利润从4,123.18 万元增长到20,994.91 万元，复合增长率为125.65%，按理说这样的公司应该不差钱吧？
可是再仔细看一下弘润天源2018年的年报，又替他们捏了一把汗…
弘润天源货币资金只剩下了不到30万，倒是其他应收款增长了423%（见下表）
难以想象这么大规模的公司账上只有这么点货币资金，这要是有个风吹草动的，现金流还不得断了啊！
再看看增加的其他应收都是哪些公司？
弘润天源审计报告显示:
“上海东方杰玛基因生物科技有限公司、安杰玛化妆品（上海）有限公司、北京安杰玛商贸有限公司、北京东方亚美基因科技研究院有限公司都是弘润天源实际控制人王安祥或者关联人控制的关联公司。”
原来钱都拿给自己人去用了!!!
还有一件蹊跷的事，董小秘想不太明白，不知有没有能看懂的给解释一下？
就是上面两张表里显示，2018年底安杰玛化妆品（上海）有限公司的往来款金额为62，010，982.68元，账龄3年以内，也就是说这笔往来款在2017年就应该存在，然而披露的2017年底往来款明细并没有这一笔，且其他应收款余额仅有5800余万元，令人心生疑惑。
这样一家快速成长的公司，对上市却有着近乎狂热的渴望。
这家公司的老板王安祥对此毫不掩饰，在江苏卫视一档栏目中她直言不讳：我只活在当下，不活在未来，我一定要把这个企业做到上市。
董小秘觉得，如果把上市作为企业发展的终极目标，这样的公司上市后十有八九会成为老板的提款机。
著名经济学家陈志武曾说过，太多人把上市本身看成终极目的，只在意短期利益。否则，怎么会有那么多A股公司上市之后就开始业绩下滑呢？
那么王安祥和她的弘润天源要怎么实现她的上市梦呢？
弘润天源虽然是2009年注册成立的，但那时的股东还没有王安祥和她的儿子金子亿，注册资本也仅有300万元，直到2013年8月王安详增资2700万元，弘润天源的注册资本达到了3000万元，2014年3月其他股东又将300万元出资额以300万元的价格转让给了金子亿。
自此，王安祥母子完全控制了公司，开始了冲刺上市的征途。
随后，弘润天源改制为股份公司，总股本3000万股，这也是上市公司股本的最低门槛要求。公司的业绩也如坐上了火箭，突飞猛进。
数据来源：弘天生物公开转让说明书、年报、八菱科技收购弘润天源评估报告
2015年7月，弘润天源首先选择了门槛较低的新三板挂牌交易，在新三板期间，弘润天源三次推出融资计划，只成功进行了一轮募股，入股的还是自己人即王安祥的母亲刘志刚，其他两次分别是2015年和2016年底推出的均为5亿元的融资计划，最终都无疾而终，2017年弘润天源未如期披露2016年报，于7月底新三板摘牌。
接下来王安祥将目光瞄准了中小板，先是和*ST罗普（002333）传出绯闻，卖身不成又转投八菱科技（002592）的怀抱。
八菱科技原本准备将估值30亿元的弘润天源一口吃下，可是方案甫一推出就备受各方质疑：
一是弘润天源的经审计的净资产只有5.6个亿，估值却高达30亿；二是八菱科技2018年底账面只有4179万元货币资金，是否能够筹到收购所需的30亿元现金。
仔细想想，质疑也并非没有道理啊，2014年的股权转让并没有任何溢价，也就是说那会弘润天源的估值还仅有3000万，王氏母子接手5年时间，估值就蹿升到了30亿，5年百倍的财富神话总是让人充满遐想。
迫不得已，八菱科技于2019年3月底修改了收购方案，这次改成了只收购弘润天源51%的股权。（其实，咱们并个表就可以了）
弘润天源的估值降低到了17.8亿，一下子减少了12.2亿。（有没有感觉像吹气球，只要不破，想大就大，想小就小）
当然理由还是要有的，原因就是弘润天源第四季度的业绩出现下滑，一个季度亏损了1,342.59万元，什么原因呢？
原来是弘润天源有员工涉嫌诈骗受到公安机关拘留，公司的经营活动受到严重影响。
2018 年9 月20 日，海淀公安局执法人员进入标的公司办公及经营场所，对办公及经营场所进行了搜查并带走了文件资料、客户信息、电脑等公司物品，现场约70 余人被带至海淀区公安机关协助调查，其中包括：弘天生物管理人员、实验室员工、行政员工、物业服务人员（前台、保洁、厨师等）、消费客户、其他公司员工、经销商员工及其他人员等。
2018 年9 月21 日，约40 余人被释放，剩余29 人被采取了刑事拘留的强制措施，包括：标的公司员工3 人，其中一名为标的公司高管（现已离任），一名为标的公司销售主管，另一名为标的公司行政管理人员）；其他非公司人员共26 人。
哇，好大的瓜！
这么高大上的公司怎么还给端了呢？有没有知情的，来，我们私聊一下。
这件事对弘润天源造成的影响是巨大的：“该事件对标的公司的业务及品牌形象造成了较大的负面影响。为降低经营风险，防止客户利益受损及维护公司市场声誉，同时为协助配合公安机关调查，标的公司暂停了大部分业务及市场推广活动，加上业务的发展核心员工被拘留或者取保候审，员工队伍不稳，日常经营中断，由此导致2018 年第四季度业绩出现大幅下滑，预计对2019 年的业绩也会产生不利影响，2019 年原定的业绩目标无法实现。”
董小秘近日也专程探访了弘润天源的北京总部，位于北京市大兴区半壁店朗诺生命庄园。
在去之前，董小秘查阅公司官方网站上的宣传是这样的：
董小秘实地探访后发现，公司却是这个样子：
公司大门无安保，大门敞开，随意进出。
院子里空空荡荡，只有几辆外地牌照汽车，还有一辆电动三轮车。
大厅内装饰很豪华，工作人员坐在沙发上玩手机，对陌生人进出不制止，不询问
大屏幕上滚动播放着创始人王安祥的宣传片。
讲了这么多，还是没高价卖房啥事啊？
不要急，马上就讲到了
前面说到弘润天源的前几大客户好多都是关联方，并且占用了很多资金：
2018年前五大客户情况
要被上市公司收购了，这些钱不还得还嘛。
还这么多钱，怎么办，好头疼
有了，咱们不是还有房子嘛，反正那房子又偏又远，也不好出手，干脆抵进去算了。
于是，王安详、金明武、相远东将7套北京大兴绿茵花园的房子装进了弘润天源，置换了4.8亿的资产和负债，其中其他应收账款有3.1亿余元。
而置入的这些房产还全部设立了抵押，真不明白本来就缺现金的弘润天源为啥要置入这么多的固定资产。
这是准备要开民宿吗？
对于上述房产，董小秘在实地走访后惊呼，太难找了。
桃园76号别墅
例如桃园77号和78号别墅，恕董小秘眼拙，在桃园游走1个小时，只找到了74、75、76号别墅，且这几栋都是两层建筑，真的没找到77和78号三层建筑。
而在西区四季6号，董小秘看到的却是很多烂尾或正在废弃已久的别墅，实在找不到置入别墅所在地。
回到我们的主题。
那么问题来了，总资产7.1个亿，净资产5.6个亿，其中新置入的房产就占了近4.9个亿，总估值17.8亿，增值率216%，这不相当于评估值3万每平的房子卖了9万/平嘛？
这波韭菜割的可真够666！
2019年7月24日，在回复深交所2018年报问询函中，八菱科技表示从4月开始，弘润天源已开始恢复正常经营，招商活动进展顺利，根据目前经营业务发展情况，预计弘润天源2019 年净利润约16,000万元。按公司51%持股比例测算，预计归属于公司股东的净利润约为 8,160 万元，而八菱科技2018年报预测的2019年全年净利润约1亿元。
也就是说，八菱科技2019年8成以上的净利润将来自于弘润天源，但愿它能够当此大任。
要知道，雷埋多了，总有一天会炸到自己。
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