慧盖房盖房资讯 2023-04-05

解析房地产市场前景揭示背后城市的发展机会是什么「解析房地产市场前景揭示背后城市的发展机会」

rrrrr r rrrr 第一章　对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局rr

2016年“930”调控新政出台以来，中国房地产行业进入了一个新的发展周期，一、二线热点城市调控政策持续收紧，环渤海、长三角、珠三角城市群调控场已经形成。截至2018年上半年，全国层面的调控政策均无放松迹象，一些城市的调控甚至还在加码升级。在此背景下，部分房企仍旧获得了业绩的高速增长，其中除了一些老牌强企外，更是有一股力量异军突起，弯道超车，业绩规模呈现爆发式增长，与此同时，一些房企的业绩却止步不前，甚至出现大幅下滑。而在房企沉浮的背后，城市布局战略的选择是其中的核心因素。

在有规模才有话语权、冲规模才能生存的当下，怎样才能精准布局，把握城市机会？中国房地产行业前景到底如何？这些已成为当前房企普遍需要深思的问题。对于这些问题的解答，我们需要上升到中国城市发展总体格局的高度来进行探究。所谓识势谋天下，我们必须深入理解中国城市发展的大势，才能以全面的眼光来谋发展、寻机会。

聚集是城市的本质，发达国家城市化进程的发展经验表明，经济活动背后的策略就是快速聚集、高效流动，然后再聚集、再流动，直至人口、经济和资源在地理概念上集中到特定区域并实现效益的聚变与最大化。城市的开放性，很大程度上在于汇聚各类资源，包括资本、人才、技术等生产要素，以此促进城市和城市群的发展。正如经济学家周其仁所说：“人口聚集推进经济聚集，反过来再刺激人口聚集，这就是城市化的动态进程。”本章我们将对标世界发达国家的城市化进程，反观中国城市发展的阶段与特征，由此洞察中国房地产行业的前景，并揭示其背后的城市机会。

rr 一、机遇与挑战并存，房地产市场前景总体向好rr

相较世界发达国家已较成熟的城市化发展阶段，中国当前仍处在波澜壮阔的城市化进程当中，在此过程中，可以说是机遇与挑战并存。从机遇角度来看，中国仍有庞大的人口有待城市化，“棚改”和“美好生活的前景”将带来大量改善型需求的释放；从挑战角度来看，局部区域已出现危机，例如一些较发达区域的城市化率已接近天花板，一些中西部三、四线城市的人口严重流出，人口密度持续下降等。尽管危机四伏，但总体而言，仍将持续增长的城市人口和改善型需求为中国房地产市场的发展提供了良好的基本面支撑，市场前景依旧被看好。知晓利弊，才能权衡得失，接下来我们就分别具体分析中国城市化的红利与危机。

rr （一）第一大红利：中国城市化率仍有上升空间，为楼市发展带来了机遇rr

我们从两方面来分析城市化率（城市人口数/总人口数）层面的红利，一是与世界发达国家相比来看我国城市化率的上升空间，二是从农村居民市民化进程来看城市的发展机会。

1.相较世界发达国家，中国的城市化率仍有至少20%的增长空间

中国的城市化进程在改革开放后才开始加速，在1995年突破30%后快速增长，到2014年，中国的城市化率达到了54.41%，但是，与世界发达国家相比，仍存在明显的差距。相较俄罗斯、土耳其等中等发达国家70%以上的城市化率，中国的城市化率还有20%以上的上升空间，而相较世界高度发达的美国、日本等国家80%～90%的城市化率，中国的城市化率更是有至少30%的上升空间（见图1-1）。

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图1-1　中国与世界主要发达国家的城市化率对比

注：暂无近几年的数据。

数据来源：Wind（万得）、明源地产研究院。

如图1-2所示，联合国通过研究发达国家城市化演进规律发现，城市化演进呈阶段性规律，全过程呈“S”形增长曲线，在城市化萌芽阶段，城市化率缓慢提升到30%左右；当城市化率超过30%时进入第二阶段，城市化进程明显加速，一直持续到超过70%以后才会趋缓，步入平稳增长的成熟期。美国的城市化进程基本符合这一规律，并已于20世纪60年代达到70%以上的城市化率。

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图1-2　联合国及美国城市化的“S”形增长曲线

数据来源：美国人口调查局、明源地产研究院。

如图1-3所示，韩国的城市化率高度符合“S”形增长曲线，自1965年达到32.25%后迅速增长，到1990年达到73.84%后增长趋缓。日本的城市化率也基本符合“S”形增长曲线，自1975年达到75.72%后增长非常平…

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图1-3　日本与韩国城市化率的增长曲线

数据来源：Wind、明源地产研究院。

参照发达国家城市化演进的“S”形增长规律，当城市化水平达到75%左右之前，城市化率都会加速提升。据国家统计局发布的《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》数据，2017年年底中国（内地）总人口为13.9亿人，其中城镇常住人口为8.13亿人，占总人口比重的58.52%，即常住人口城镇化率为58.52%，同比提升了1.17%。这意味着，中国的城市化率仍将快速增长，城市化发展空间仍然巨大。我们再从时间维度和人口维度来具体测算一下中国城市化的增长空间。

从时间维度来看，中国的城市化率自1995年突破30%后就快速增长，截至2006年平均每年增长1.4%，即使近五年里每年的增长速度有所放慢，但也保持着每年1.2%的增长幅度。基于2017年中国58.52%的城市化率水平，按每年增幅1.2%计算，中国要达到日本、韩国城市化高速增长期结束时的75%左右的城市化率水平，至少还需要12年。也就是说，中国城市化的高速增长期至少会延续到2030年前后，而如果要达到高度发达国家平均85%左右的城市化率水平，中国城市化的增长期将会更长。对于房企而言，这意味着城市化带来的红利将在中长期内持续释放（见图1-4）。

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图1-4　中国城镇化的发展空间巨大

从人口维度来看，按照中国13.9亿的人口总数，如果参照中等发达国家城市化率的平均水平进行测算，就意味着中国仍有2.8亿左右的人口有待城市化，而如果参照高度发达国家城市化率的平均水平进行测算，有待城市化的人口更是达到了4.2亿（见图1-5）。这意味着在中长期内，仍有庞大的城市住房需求，房地产市场的前景依旧广阔。

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图1-5　中国有待城市化人口的测算

由图1-5的测算可见，中国仍处在高速的城市化进程之中，这将为房地产市场的发展带来较长时期的增长红利。一方面，从中国城市化的经济增长动能来看，考虑到目前中国城市化率中包含的1亿左右的常住城镇的农民工，以及城市基础设施质量、人均拥有量与发达国家相比存在的差距等因素，中国城市化进程所蕴含的经济增长动力将会更大。另一方面，从中国人均可支配收入和人均GDP（国内生产总值）来看，2015年中国居民的人均可支配收入水平相当于同期美国水平的12%、日本水平的26%、韩国水平的35%、英国水平的17%，大约等同于美国20世纪70年代初的水平；在人均GDP上，2016年中国的人均GDP为8102美元，接近于20世纪70年代末的美国、德国、法国、日本，20世纪80年代初的英国，20世纪90年代初的韩国。总体比较而言，中国的经济增长空间仍十分巨大。当前，中国的经济增长模式逐渐转向以服务业和消费为主导的模式，第三产业所占的GDP比重持续提升，加之供给侧改革的推进以及居民的消费升级，政府将不断提升和构筑新的经济增长推动力。

2.农村居民市民化：农民工巨大的购买力为三、四、五线城市带来了发展机会

要提升城镇化水平，其中的一个关键举措就是推进农民的市民化，加快农村居民进城安家落户的步伐。与城市白领大都选择在一、二线城市购房不同，农民工群体往往选择在外地打工挣钱，在老家三、四线城市购房，这将为三、四、五线城市带来大量的住房需求，带动当地楼市的发展。此外，农民工的住房购买力也不容小觑。从相关数据（见表1-1）来看，当前城市农民工群体的收入水平并不比城市白领低，平均月薪过万元已经很普遍。

表1-1　农民工的薪资水平示例（2016年7月四川某建筑劳务公司某工地不同工种的应发工资统计）

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数据来源：公开资料、明源地产研究院。

当前，农民工工资比大学毕业生还高的现象已成为社会热议的话题，这背后的本质原因在于人才结构的极度失衡。随着当前中国制造业的发展逐步向价值链上游转移，行业对高技能劳动力的需求不断上升，然而，近年来中国大学持续扩招，致使高级知识人才过多，蓝领技工反而变得稀缺，劳动力供给与市场需求不匹配成为中国劳动力市场的突出问题。纵观世界工业发展史，凡工业强国都是技师、技工的大国，在日本，整个产业的工人队伍中，高级技工占比40%，德国则高达50%。然而据我国人社部数据显示，截至2015年年底，我国的技能劳动者有1.65亿人，仅占全部就业人员的21.3%，其中高技能人才只有4501万人，占比仅为5%，全国高级技工的缺口近1000万人（见图1-6）。由此就不难理解，中国技术工人尤其是高级技工为什么会变得炙手可热了。

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图1-6　中国与发达国家高级技工的占比对比

数据来源：公开资料、明源地产研究院。

总体而言，从农民的城镇化角度来看，农村居民市民化给三、四、五线城市带来了大量购房需求，而其并不低的收入水平又为购房提供了强有力的保障。此时诸如恒大、碧桂园等广泛布局全国三、四、五线城市的房企，恰恰精准地迎合了农民工群体的购房需求，同时，在农村居民眼中，相较自己盖房，这些品牌房企建造的楼盘品质更高，因而也广受农民工群体的欢迎。从这些角度来看，房企在三、四、五线城市仍有大量的发展机会。

rr （二）第二大红利：棚户区改造，改善型需求集中爆发rr

棚户区改造，是中国城市化进程中的另一大红利。众所周知，尽管很多三、四线城市居民的住房拥有率不低，但居住环境却比较差，有些居民的居住条件十分恶劣，因此“棚改”需求仍然巨大。这在中央顶层设计中已经有相应的政策规定，2017年以来在一线、环一线及热点二线城市普遍调控的背景下，中央也明确要求加大三、四线城市的“棚改”力度。2017年5月，住建部等七部委联合下发通知，要求统筹2018—2020年的三年“棚改计划”，2020年前要基本完成“棚改”任务。2018年3月的政府工作报告也明确指出，要启动新的三年“棚改攻坚计划”，2018年需开工580万套。从地方来看，各地方政府也积极响应中央精神，纷纷出炉本地的“棚改”项目名单及补贴标准，声势浩大的棚户区改造建设在全国范围内拉开序幕。例如山东，2017年9月5日山东省住建厅下发了《2018年棚户区改造项目的通知》，明确了第一批棚户区改造项目的清单，共计1249个项目、699704套。

我们依据全国总人口数来对“棚改”需求数量进行测算。据国家统计局最新发布的数据，2017年年末中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）为139008万人，比上一年年末增加了737万人。按照58%的城市化率，其中30%进行旧城区改造进行计算，中国目前约有2.4亿人口的居住质量还有待提高，如图1-7所示。

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图1-7　中国的巨大“棚改”需求

政府“棚改”的启动资金，来源于央行2014年4月开始设立的用于棚户区改造的抵押补充贷款（PSL）专项资金。借助这笔资金，政府在完成拆迁补助的启动工作后，再高价出让拿回的被拆迁的土地，从而获得了更多的资金。

整体而言，“棚改”虽然只增加了10%左右的需求，却改变了市场的供求关系，催动了房价的上涨与居住品质的改善。具体来讲，房价上涨提高了政府对土地溢价的想象空间和出让底价，土地价格上涨，将进而推动房价上涨，而房价上涨又会带来产品改善的需求和空间，从而引入大型房企进驻，提升居住产品的表现力，进而释放改善型需求。

对于大型房企而言，在进军县城、县城去库存成为指导方向后，去库存的有效办法将会有赖于“棚改”，而大型房企下沉到那些“棚改”的城市，无论是四线城市还是五线城市，都有很多机会。对于地方政府而言，大规模“棚改”在催生大量需求的同时，亦腾挪出大量的土地资源，因此，地方政府一方面可以在未来归还专项贷款资金，另一方面可获得更大规模的“棚改”滚动资金，从而改善城市面貌，建设民生工程。

rr （三）第三大红利：美好生活前景，带来大量改善型需求的释放rr

十九大之后，在新时代的顶层设计下，“美好生活”成为奋斗目标。党的十九大报告明确指出，我国当前的社会主要矛盾已转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。在美好生活前景的方针指引下，大量改善型住房需求未来将得到进一步的释放。

具体而言，伴随着我国住房制度的变迁，中国居民的购房形态也在发生变化，从“98房改”以前的买公房到后来的买商品房。现今，在消费升级覆盖全领域的新形势下，中国房地产行业也正在经历第三次消费升级，美好生活需求的品质住宅，成为居民居住升级的重要方向（见图1-8）。因此，从居住升级、创造美好生活的角度来讲，中国未来改善型住房市场的空间巨大。

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图1-8　中国房地产行业的三次消费升级

与此同时，居住升级需求背后的住房购买力同样强劲，中国的国民储蓄率持续多年居高不下（见图1-9），当居民财富激增，美好生活和投资的需求也将集中爆发。

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图1-9　2005—2015年我国国民总储蓄率的走势

数据来源：Wind、明源地产研究院。

rr （四）城市化进程仍存危机，房企需整体审视并从中捕捉投资机会rr

从我国的城市化演进过程来看，尽管房企有三大红利可捕捉，但在这个进程中仍存在一定危机，主要体现为三点。

1.区域间城市化率差异显著，局部区域城市化率已接近尾声

如前所述，截至2017年年末，我国的总体城镇化率达到了58.52%，整体城市化水平距离西方发达国家至少有20%的差距，未来仍然存在很大的提升空间。但分区域来看，我国各经济区域城市发展的差异尤为明显，部分区域已经接近城市化的顶点。然而，这些发达区域也依然存在“天花板下的价值洼地”，值得投资者进一步关注。

我们以国内较发达的城市群长三角与珠三角为例进行对比分析，两个区域的城市化率已经处于全国较高水平，但具体来看，各城市的情况却有所不同。在以“两省一市”为主的长三角区域的25个主要城市中，所有相关城市的整体城镇化率的均值达到了70.42%，除上海及南京突破了80%以外，大部分城市的城镇化率在60%～70%之间，城市之间的差异性不强，体现出了长三角城市群发展的相对平衡性（如图1-10所示）。

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图1-10　长三角区域与周边城市的城镇化水平（%）

与长三角区域的“均衡”发展状态相比，珠三角区域与其周边城市的城镇化率存在明显的差异，所有相关城市的整体城镇化率的均值为63.72%，除去深圳（由于“村改居”，户籍居民全部“农转非”导致城镇化率已达到100%）之外，城镇化率最高的佛山与最低的茂名之间的差距在两倍以上。城镇化水平较高的大部分城市集中在珠三角区域的“7 2”核心区域，形成了城市化发展割裂的格局（如图1-11所示）。

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图1-11　珠三角区域与周边城市的城镇化水平

总体来看，长三角与珠三角城市群及其周边城市的发展水平大致可以分为三类（见表1-2）：第一类是城镇化率高于80%的核心发展区域，这类城市处于国内一线城市水平，具有最为发达的经济与信息化水平，新建土地开发即将达到峰值，适合在存量领域有所突破，未来“棚改”等城市更新项目将会是其发展机会。第二类是城镇化率在60%～80%的城市，主要为长三角区域与周边城市群，这类城市已经具备一定的城市发展水平，未来还具有10%～20%的发展空间，处于即将达到发达国家城市标准的阶段，其发展策略可以在增量开发的基础上适度进行存量布局，以备在将来可以占据主动，因势而变。第三类是城镇化率低于60%的城市，珠三角区域及周边11个城市现在处于待开发阶段，随着粤港澳大湾区规划的落地，这类具有开发前景的周边城市将会成为新的价值洼地，投资增量市场的机会正不断显现。

表1-2　长三角区域与珠三角区域城市化率的分区间对比

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综合来看，对于正在发展的城市群及其周边区域而言，房企寻找价值洼地的策略不一定要以整体的视角判别，而是在差异化思维的基础上做细节化分析。以珠三角区域为例，未来的关注重心不一定要集中在核心城市的发展上，而是可以挖掘在未来大格局发展之上的新的潜力市场，规避一、二线城市的白热化竞争，在具有发展前景的小城市提前布局。

2.中小城市人口流失严峻，“城市收缩”现象普遍

在城市化进程中，与“农村空心化”并行的是，当前中国大量中小城市正在经历“城市收缩”，且可能愈演愈烈，尤其是在经济欠发达的东北地区，“城市收缩”现象已十分普遍。国际上对“收缩城市”较为认同的标准是：人口流失规模超过1万人，且大部分地区超过两年都在发生人口流失，并且正在经历以某种结构性危机为特征的经济转型。

首都经济贸易大学吴康副教授的研究表明，2007—2016年的十年间，中国有84座城市连续3年或者3年以上经历了常住人口的减少，符合国际认同的收缩城市的标准。其背后的原因在于，东北地区在重工业发达时期就已经具备较高的城镇化率，因此当前已经没有更多的农村户籍人口转入城市。同时，许多仅依靠林业或仅依靠矿业的东北城市，产业结构过于单一，当经济面临转型时，GDP便开始出现负增长，经济下滑，就业减少，人口大量外流。另外，长三角区域的江浙一带的某些三、四线城市，在电商冲击及产业结构调整的背景下，曾经吸纳了众多打工者的小商品制造业与集散中心也开始“收缩”。

清华大学的城市规划学者龙瀛的研究也验证了这一事实。他通过对比2000年和2010年的全国第五次和第六次人口普查的数据发现，在这两次人口普查间隔的10年间，中国有10000多个乡镇和街道办事处的人口密度出现了下降。他的团队研究发现，这10年间中国有180个城市的人口处在流失状态。

但是，城市收缩也不一定是坏事，反而可能是城市转型的契机，因为量的收缩并不代表质的收缩。早在20世纪80年代，很多发达国家就已经出现了这一现象，例如美国五大湖一带的底特律、扬斯敦、匹兹堡等以钢铁制造业为主的城市。在美国完成以第三产业为主导的经济转型后，这些城市的工厂纷纷关门，这些“铁锈地带”的城市收缩甚至比中国的城市收缩状况还要严峻。面对此种困境，扬斯敦选择了“精明收缩”战略，根据收缩后的人口规模重新规划城市建设，旨在提高居民的生活品质和城市的空间品质，而不再一味地追求城市面积的扩大。规划后的扬斯敦，住宅土地面积缩小了30%，整个城市面积也相应减少，但城市的发展质量却大大提高。反观中国，国内城市规划的思想体系大多是基于增长范式，面临城市的收缩却一味地追求增长和城市面积的扩大，而这也直接导致了我们接下来要说的第三点危机，土地城市化快于人口城市化。

3.土地城市化快于人口城市化

“土地城市化”快于“人口城市化”，意味着城市的人口密度跟不上城市建设的脚步。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》曾指出过城镇化过程中的“土地城镇化”快于“人口城镇化”的问题，具体表现为建成区面积扩大的指数比城镇人口增加的速度更快。一些城市“摊大饼”式地扩张，过分追求宽马路、大广场，而新城新区、开发区和工业园区的占地面积也过大，相比之下，建成区人口密度却偏低。根据国家发改委小城镇研究中心课题组发布的一份报告，全国144个地级城市中有133个提出要建新城新区，减少161个县级城市。以鄂尔多斯东胜区为例，作为一个内蒙古草原城市，其在二三十公里之外将要规划一个新城，用以吸引人口和资金流入，其中包括房地产产业，而东胜区则开始变得人烟稀少，人口密度降低。

在城市规划领域，普遍的标准是每一万人对应一平方公里的土地，人口总量增加，就为城市增加建设用地指标提供了相应依据。许多地方政府在多年的土地财政下，对于用人口总量换建设用地指标这一做法乐此不疲，毕竟，有了建设用地指标才能增加基础建设投资。因此许多城市规划也都会要求人口总量上升，以扩大城市规模，但随之而来的结果，不外乎是“空城”“鬼城”。与此同时，“摊大饼”式的扩张所导致的另一个问题，是配套设施与管理跟不上，交通拥挤、住房困难、环境恶化，“大城市病”随之而来，这在一线城市也颇为常见。在资源过度集中之下，周边中小城市的人口被“抽”走，城市根本就发展不起来。

中国城市和小城镇改革发展中心的理事长李铁对比世界1000万人以上的大城市分析得出，这些城市周边的轨道交通平均有2000多公里，而中国最发达的两个城市北京和上海，还不到100公里，加之周边中小城市由于没有发展机会，压力必然会集中到主城区，造成“大城市病”。“摊大饼”当前也不仅仅出现在大城市，有不少小城市、县城乃至一些农村如今也开始模仿大城市，大拆大建，导致大量乡土风貌被破坏。事实上，城市的现代化与农村乡土文明的传承，应是协调互补的。国际经验也表明，当城镇化率超过50%后，乡村旅游将在整个旅游经济中占比50%，基于此，城镇化应该被区别对待。

综上所述，中国城市化进程中仍然存在不少危机。对于政府而言，城市规划观念的转变是要逾越的一个重要障碍；对于房企而言，应充分了解城市发展的走向，对全国范围内的城市进行整体的对比审视，进而在危机中寻求增长机遇。

rr 二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板rr

要洞察中国城市发展格局，我们就必须上升到全球视野，从世界发达国家的城市发展路径来反观和分析。发达国家较成熟的城市发展形态，可以为中国城市的未来走向提供借鉴和参考。放眼全球，世界顶级城市大多分布在湾区，目前已形成世界三大湾区——纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区，而以历史的眼光来看，根据全球发达国家的城市演进规律，湾区也是城市发展的必然趋势和高阶形态。

rr （一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态rr

在“世界三大湾区”中，纽约湾区是金融湾区，是世界金融、证券、期货、保险及外贸机构的聚集地；旧金山湾区是科技湾区，是世界知名高校、互联网巨头的聚集地；东京湾区是产业湾区，连接京滨、京叶两大工业带，制造业和建筑业发达（见图1-12）。那么，世界三大湾区是如何一步一步地演变为今天的世界级湾区的？其背后的驱动力是怎样的？我们从世界三大湾区的发展演变历程，来分析城市发展演进的特点与阶段。

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图1-12　世界三大湾区名片

1.世界三大湾区的演进路径：单极城市—都市圈—城市群—大湾区

分析总结世界三大湾区的城市发展演变历程，我们可以看到，湾区的形成基本上都经历了四个典型阶段，即从单极城市、都市圈到城市群，再到现在的大湾区形态格局。

（1）纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心

纽约湾区自19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过2370万的人口，仅其中心城市纽约的789平方公里土地上就集聚了855万人口，GDP产出占全美的4.8%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美500强公司1/3以上的总部都设在纽约湾区，纽约湾区成了世界金融的核心中枢。从纽约湾区的历史发展沿革来看，其总体是随着纽约区域规划协会（RPA）的规划发展而来的，可以被划归为四个发展阶段，如图1-13所示。

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图1-13　纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心

第一阶段：19世纪初至20世纪20年代，依托天然良港优势，大量集聚人、财、货物，初步形成了以曼哈顿为中心的贸易大港，此时的城市形态是单极城市强核发展，资源不断地流向核心城市，核心城市的地位不断被强化。

第二阶段：20世纪20年代至60年代，在纽约区域规划协会的第一次整体规划下，为缓解中心城区压力，建设了卫星城，形成了以纽约为核心、卫星城环绕的都市圈。

第三阶段：20世纪60年代至20世纪末，卫星城发展壮大，交通基建快速成熟，形成了以波士顿、纽约、费城、华盛顿和巴尔的摩五大都市群横向蔓延、相互连接的跨越多个州的大都市绵延带。

第四阶段：20世纪末至今，伴随着制造业转移，纽约成为跨国金融机构的集中地，对全球经济进行控制和协调，逐渐演化成为现在的世界级湾区。

从贸易大港走向世界金融中心，纽约湾区发展背后的驱动力，是天时、地利、人和的良性循环：天时方面，在于它彼时正处于产业的升级转型期，从港口贸易，到工业、服务业再到金融业层层升级；地利方面，它是天然深水港，连通欧洲；人和方面，不仅有纽约区域规划协会等各方协调的跨洲规划，而且纽约湾区本身就是美国东部的教育重镇，汇聚人才资源，具备发展合力。

（2）旧金山湾区：从黄金乡走向科技谷

旧金山湾区总人口约768万，陆地面积为1.8万平方公里，被称为世界上最重要的高科技研发中心之一。如果视其为一个经济体，在全球可排名第21位，29家财富500强企业聚集于此，数量仅次于纽约湾区，其中包括谷歌、苹果、脸书等互联网巨头和特斯拉等企业的全球总部。而回顾旧金山湾区的发展历史，同样可以将其划分为四个阶段（见图1-14）。与纽约湾区的发展历史有所区别的是，它的政府规划色彩没有那么浓厚，更多的是经济发展和战争推动下的自然演变。

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图1-14　旧金山湾区：从黄金乡走向科技谷

第一阶段：19世纪40年代末至20世纪20年代末，依托黄金资源和湾区地形的自然禀赋，引发了“掘金潮”，美国及世界各地移民不断涌入，采金冶炼业、港口运输业快速崛起，此阶段的城市形态为旧金山单极城市强核发展。

第二阶段：20世纪20年代末至50年代初，二战带来了大量制造需求、研究需求，制造业空前繁荣，海陆空交通网络逐渐成熟，硅谷初具雏形，核心城市向周边辐射、扩散，形成了都市圈。

第三阶段：20世纪50年代初至20世纪末，人才、资金、技术、政策向硅谷聚集，城市化走向郊区化，形成了多中心分散的发展格局，地区间定位差异化，形成了产业功能分工，如旧金山为商业贸易金融产业，硅谷为科技产业，地区间相互连通，带动了沿线地区发展，形成了城市群、城市带。

第四阶段：20世纪末至今，以硅谷为核心，从区域内产业分工走向全球化分工协作，湾区内聚集了30多家世界500强企业或跨国公司，获得了科技湾区的美誉。

旧金山湾区发展的驱动力，除了自然禀赋和二战推动外，人才、科技和创业资本三要素的良性循环是关键，以斯坦福大学为首的高校为企业输送人才、专利和技术，企业回报以资金和捐助，从而推动科技不断创新。在多年的发展下，其慢慢向南延伸形成“硅谷”，而科技对制造业也起到了促进作用，因而创新贯穿于整条产业链之中。

（3）东京湾区：从港口竞争走向工业带协调发展

东京湾区的面积是13562平方公里，约占全国总面积的3.7%，聚集了日本1/3的人口、1/3的经济总量、3/4的工业产值，成为了日本最大的工业城市群和国际金融中心、交通中心、商贸中心和消费中心。东京湾区的发展历经了“单极—扩散—协调”的过程，在政府的协调规划下，逐步从港口竞争走向工业带协调发展、良性竞争，其发展过程也可以被划分为四个阶段，如图1-15所示。

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图1-15　东京湾区：从港口竞争走向工业带协调发展

第一阶段：19世纪中叶至20世纪50年代，湾区地形的天然良港促使港口工业、贸易快速发展，加上二战的推动，周边要素流往东京都，周边资源不断被吸聚，此阶段的城市形态是东京单极城市的强核发展。

第二阶段：20世纪50年代中期至70年代中期，是日本经济恢复高速发展的黄金期，在此阶段，日本工业向太平洋沿岸扩散，并随着轨道交通向外延伸，东京与周边城镇的联系加强，城市布局越来越呈现出以“核心城市”为中心的同心圆式、圈层状大都市区的空间结构。

第三阶段：20世纪70年代末至90年代末，东京将部分城市功能分散到了周边的神奈川、埼玉、千叶等县，形成了“多极多圈层”的城市化空间结构。

第四阶段：20世纪90年代末至今，以东京为核心的“中心-外围区域体系”的发展形式加强。

东京湾区发展演变的背后有三大驱动力：一是依托天然良港优势，人口不断聚集，港口工业、贸易快速发展，逐步形成了京滨、京叶两大工业带；二是政府的总体协调规划，对湾区的良性发展起到了关键作用，1951年日本《港湾法》加强了政府在总体规划中的权力，在政府的协调规划下，港口之间的恶性竞争逐步走向了良性的分工合作；三是新干线开通加速了人口向东京聚集，海陆空交通网络的完善推动了周边城市的发展和城市间的功能分工。

（4）三大湾区形成背后的核心驱动力

第一，产业是城市崛起的根基。纵观全球，发达城市都拥有强大的产业体系和经济实力，正是在产业发展过程中，先进生产要素和优秀人才被聚集到城市，而产业一旦形成规模，将产生集聚效应，使更多的外部资源加快集聚，加速城市群内部主体快速衍生和成长。例如纽约湾区从制造业中心转型升级，形成了曼哈顿的金融商务服务业集群，信息技术革命和跨国公司增长又推动了国际资本的进一步集聚；又如旧金山湾区云集了成千上万家高新科技企业，涉及计算机、通信、互联网、新能源等多个产业；再如东京湾区在上百年时间里，向西发展出京滨工业地带，向东发展出京叶工业地带，聚集了钢铁、有色冶金、炼油、石化、机械、电子、汽车、造船、现代物流等产业，成为了全球最大的工业产业地带，还聚集了金融、研发、文化及大型娱乐设施、商业设施等，成为了世界著名的金融中心、研发中心、娱乐中心和消费中心。

第二，合理规划是城市群能效的优化师。世界三大湾区都非常强调规划的实施，例如在纽约湾区的形成与发展过程中，纽约区域规划协会进行的跨行政区域的统筹协调规划起到了重要作用，是推动纽约湾区近百年发展的最重要因素之一；又如旧金山湾区发展及硅谷的形成和发展，政府虽然很少干预，但湾区还是建立了一些区域治理机制，比如ABAG（区域性地方政府协会），它是一个契约型组织，具有行政区的特征，主要任务在于强化地方政府之间的合作，在基础设施、生态保护、空气质量等方面推动区域协同发展；再如东京湾区内的一都三县，包括多个大城市及中小城市，在大东京规划之下，每个地区都有各种规划，规划的衔接都由智库从中协调，以保持区域建设的长期性和协同性。

第三，区域协同是湾区经济的内在齿轮。一方面，区域一体化和城市间的产业协同非常重要。城市功能分工明确，错位发展，有利于城市集聚效应的最大化。例如在世界三大湾区内部，城市的功能与产业定位都有鲜明的分工体系，各城市根据自身的基础和特色，承担不同的功能，在分工合作、优势互补的基础上形成组合体。如东京湾区，东京主营内贸，千叶负责原料输入，川崎输出原材料与制成品，横滨负责对外贸易，各港口对内各自独立经营、分工明确，对外形成统一的整体，发挥城市群港口群巨大的规模效应。另一方面，湾区港口城市与湾区腹地的产业互补也很重要。

第四，教研机构是人才持续集聚的发动机。人才集聚是经济发展的基础，三大湾区的教育和科研机构的密集程度远超其他地区。例如，东京一个市就集聚了全日本120所大学的1/5以上，涵盖大学教员的30%，集聚了近500所民间研究机构的1/4，以及600多家尖端技术型公司的1/2。旧金山湾区则集聚了一批美国著名的高等学府及研究性机构，其中有4个世界级的研究型大学、5个国家级实验室。而纽约湾区，仅纽约市就有大学及学院60余所，其中，哥伦比亚大学、纽约大学、康奈尔大学等均为世界著名大学。

2.大湾区是城市发展演进的高阶形态

纵观三大湾区的发展历史，湾区的形成都依赖于自身的资源和港口群，同时，抓住了三次科技革命的历史机遇，引导各种要素资源加快向湾区集聚，实现了产业的升级和跨海交通的通达，相应的城市布局空间形态也在不断升级。基于此，我们将城市发展路径总结为四个阶段（见图1-16）：强核高聚合力阶段、辐射扩散阶段、多中心分工协作阶段、全球化分工协作阶段。与四个阶段对应的城市发展形态分别是单极城市、都市圈、城市群、大湾区，而大湾区是迄今为止世界城市发展演进的最高阶形态。

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图1-16　从湾区演变看城市发展路径

第一，在强核高聚合力阶段，核心城市依托地理、资源等先天优势，成为人口、经济、交通与信息的聚集地，周边乃至全国、全球范围内的资源大量流入核心城市，核心城市虹吸效应极强，地位不断被强化。此时的城市空间形态是“单极城市”散点式布局，是一种初级的城市发展形态，核心城市经济发展水平还未达到一定程度，无法发挥对周边中小城市的辐射和带动作用，未形成区域联动势能。

第二，在辐射扩散阶段，核心城市的人口及资源承载力遇到瓶颈，随着投资扩大、交通体系完善，核心城市向周边中小城市强力辐射，城市边缘形成新城新区，溢出效应显现。此时的城市空间逐步形成了以核心城市为中心辐射带动周边城市发展的“都市圈”格局。都市圈是指以较大城市为中心，周边环绕不同数量和规模的中小城市而形成的一种空间布局形态。在这类城市生态中，核心城市的资源开始外溢，一定程度上辐射和带动了周边城市的经济发展，但总体而言核心城市仍处于垄断地位，周边城市具有较强的依赖性和附属性。

第三，在多中心分工协作阶段，随着城市之间联系的加强，人口、交通、金融信息密度加大，逐步形成多个超大城市和较大城市中心，同时，区域间职能分工明确、协同发展，此时的城市空间形态已发展到“城市群”阶段。对于城市群概念的界定，目前学术界并不完全一致，但总体认知是一致的。参照前述的发达国家城市演进规律，我们对城市群的界定如下：城市群是指在特定地域范围内，由若干特大城市和大城市集聚而成的庞大的、多核心的、多层次的城市集团，一般以1个以上特大城市为核心，由2～3个大城市为构成单元，依托发达的交通、通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、最终实现高度一体化的城市群体。城市群并不是若干城市在一定空间范围内的自然布局和简单组合，城市群之所以能够成为“群”，其关键在于城市间的紧密联系和协同互动，城市间要素自由流动、资源高效配置、基础设施对接、产业关联配套、公共服务均等，从而能够充分发挥规模效应、集聚效应和协同效应，同时不同城市又有相对的独立性。

第四，在全球化分工协作阶段，在全球化发展格局下，跨国的经济交流增强，核心城市依托金融、科技或工业优势，掌控和引领全球行业发展走向。此时的城市空间形态已进化至高阶的大湾区形态。

从世界三大湾区的发展演进路径可以看到，城市的生长是一个长期的历史过程，从单极城市到都市圈，再到城市群、大湾区，它们其实是城市发展演进过程中逐步走向高阶的几种不同形态，其关键的区别在于经济发展水平及产业间的协同关系。大湾区是工业化、城市化进程中城市发展到成熟阶段的一种高阶的区域空间布局形态。对于湾区的形成而言，只有聚集更多的生产要素和经济资源，同时，城市间形成产业分工协同，并参与到全球的产业分工链条之中，才能真正推动湾区的形成与成熟。

3.湾区经济下的持续增长动能

湾区的形成、发展与变迁，是一个漫长的历史演进过程，但是过程中的持续发展动力又源于其动态的发展重心、产业演变、功能升级与配套建设，湾区经济的优势，也正在于其发展所具备的可持续性和高增长性。可以说，湾区经济是当今国际经济版图的亮点，也是世界一流滨海城市群与经济带的典型特征。国际一流湾区如纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等，已成为带动世界经济发展的重要增长极与引领技术变革的领军地带。

美国拥有纽约湾区和旧金山湾区两大世界级湾区，从全美境内大都会区2016年的实际GDP增速来看（如图1-17所示，图中区块颜色越深表明增长越快），美国经济高速增长的区域主要聚集在两大湾区地带。

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图1-17　全美境内大都会区2016年的实际GDP增速（%）

资料来源：美国经济分析局（BEA）。

如前所述，纽约湾区是美国最大的商业贸易中心，也是世界最大的国际金融中心，其面积只有2.15万平方公里，却以美国2.35‰的国土面积聚集了美国7.3%的人口，经济总量约占美国的8.9%。纽约湾区2013年的GDP达到了13797亿美元，而2016年达到了16575亿美元，3年间增长了20%以上，保持着逐年增长的可持续动力，而2016年湾区内的居民人数为2370万，人口不及上海市，GDP总量却超过北上广深四座城市GDP的总和（13989.1亿美元）。

旧金山湾区从淘金圣地到商贸大港，从战后教育科研重地到科技湾区，历经长期发展，仍然保持着旺盛的增长势头，经济增速高于全美增速，在加州也明显领先，如图1-18所示。2015年旧金山湾区的GDP总量约为7210亿美元。2016年，旧金山湾区的GDP进一步增长至80000亿美元左右，实际GDP的驱动力量从工业制造业转向服务业，主要贡献来自金融、保险、房地产和租赁业的大幅增长，是全美增长最有活力的地区。

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图1-18　加州主要地区2015年的实际GDP增长（%）

数据来源：美国经济分析局、明源地产研究院。

旧金山湾区经济发展的驱动力可见于发达的风险投资。以硅谷为例，其具备将科技研究发展形成对应产业发展的能力，即技术“变现”的能力，发达的风险投资则加速了这种“变现”。图1-19显示了旧金山湾区内风险投资每年的总额及交易量变化，从1996年至2015年，湾区内风险投资持续走强，从最开始的30亿美元一年发展到逾280亿美元一年，每年的投资项目平均超过1000起。

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图1-19　湾区风险投资的资本流动变化图

数据来源：普华永道、明源地产研究院。

东京湾区的经济总量占日本全国的1/3，其产业的集中和人口的集聚，促进了以东京为核心的首都城市圈的发展。以湾区中的东京都为例，其相当于中国的一个省，为一级行政区，包含东京都区部、多摩地区（26个市）、太平洋诸岛，面积为2100多平方公里，人口约1300万。其面积与官方口径的人口数据，都与中国的深圳接近，但东京都2016年的GDP大约为1.1万亿美元，约是深圳的4倍。

放大到整个东京湾区，其面积仅1.36万平方公里，2016年的GDP却约为1.58万亿美元，占全日本GDP的近1/3（2016年日本的GDP为4.73万亿美元）。除了集聚了日本最强的工业，即京滨—京叶工业带，日本资本在50亿美元以上的公司，基本上也都集中在湾区，这给湾区发展带来了源源不断的动力。

rr （二）中国城市发展的演进路径：从城市群迈向大湾区高阶形态rr

对标世界三大湾区，中国的城市发展处于什么阶段？对我们有哪些启示？作为发展中的大国，中国当前仍处于城市群发展阶段，但是，追随着国际发达城市发展的脚步，中国已经开始迈向湾区的高阶发展形态。2017年湾区概念成为了热词，粤港澳大湾区已上升为国家的战略部署，在此规划利好下，中国城市发展的红利将进一步释放（见图1-20）。

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图1-20　大湾区是城市发展的必然趋势与高阶形态

1.对标世界三大湾区，中国城市发展尚处城市群阶段

我们对标世界三大湾区的演进路径，来定位中国城市化发展的坐标。中国的城市发展路径有自身的特殊之处，国家规划主导的色彩更为浓厚，可以说是随着国家政策的规划演进而来，但总体上也基本遵循城市发展的演变规律。我们也将其划归为四个阶段，如图1-21所示。

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图1-21　国家政策规划下的城市发展路径

第一阶段为单极城市阶段，从1949年到1978年。在这个阶段，中国基本处于以北京、上海、香港等大城市为核心的散点式城市发展格局，全国其他城市的总体发展都较为落后。

第二阶段为经济特区阶段，从1979年到1996年。改革开放后，国家开始大力发展社会主义市场经济，在试点、摸索中前进。1979年7月，中央规划成立了经济特区，选择沿海开放城市深圳、珠海、汕头、厦门及海南省试办出口特区，重点发展特区经济，将其作为中国经济起步的先行军。与此同时，全国其他重点城市也开始发展，经济全面复苏。

第三阶段为城市群阶段，从1997年到2016年。从1997年起，国家开始规划城市群建设，推动人口、产业向城市群聚集，强调区域一体化和城市间的产业分工与协同，以打造经济增长极。城市群在推动经济增长的同时，也成为本阶段中国推进城镇化进程的主体形态。

从全国范围来看，中国的城市格局仍处于城市群发展阶段，以深圳为引领的珠三角、以上海为引领的长三角、以北京为引领的京津冀三大城市群已经形成。这三大城市群的市场化程度较高，城镇体系较为完善，功能分工日益明晰，现代化的基础设施网络体系框架已经构筑，是比较成熟的城市群。但是相比世界三大湾区，特别是其中的引擎城市如东京、纽约，中国的大城市和城市群的经济聚集度仍远远不够，而中国其他大多数的城市群尚处于成长或培育阶段。

当前，随着中国经济的转型升级及全球化的日趋深入，国家已经开始从城市群规划向大湾区规划建设迈进。2017年3月，中央规划制订粤港澳大湾区发展规划，明确要求发挥港澳的独特优势，深化内地与港澳的合作，建设世界级湾区，参与全球竞争。也就是说，当前中国的城市发展已经迈向第四阶段——湾区发展阶段。

我们以珠三角区域为例，来审视城市群演进的历史沿革。其核心城市深圳是中国设立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口。在国家的政策利好下，深圳吸引着全国各地的人口涌入，成了一座新兴移民城市，人才、资金、技术等资源的流入促进了深圳经济的快速发展。与此同时，依托与香港毗邻的优势，其成为了连接香港和中国内地的纽带和桥梁，更是成为了承接香港制造业往内陆转移的前沿阵地。这一时期，珠三角地区总体上是以岭南古城广州及新兴城市深圳为核心的双核驱动格局。随着深圳经济的腾飞和向科技创新产业的转型升级，制造业进一步开始向周边的东莞、中山、佛山等地转移，带动了周边城市的经济发展，产业协同互补格局逐步形成。与此同时，随着城市间轨道交通网络的持续完善，城市间的协同发展进一步深化，至此形成了较成熟的城市群空间发展格局。而今，在国家政策利好下，珠三角城市群开始向粤港澳大湾区这一高阶形态进一步升级，以强化与全球产业链的对接，带动中国经济的升级。

2.中国城市发展向湾区阶段迈进，粤港澳大湾区上升为国家战略

如前所述，尽管我国目前的城市发展尚处于第三阶段，但是国家已经将大湾区的发展理念提上了日程，粤港澳大湾区的规划建设已上升为国家战略。湾区概念的提出，意味着中国的经济发展已经到了一定的阶段，城市发展阶段已经开始从城市群向湾区演进，这也昭示着城市发展的红利将在湾区规划的大背景下进一步释放。

粤港澳大湾区，是将此前珠三角的9市（广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）与毗邻的香港、澳门两个特别行政区划归为整体片区，呈现“9 2”格局，进一步加强粤港澳三地的协同发展。在粤港澳大湾区的规划背景下，以往片区内较边缘的城市将进一步迎来发展契机，例如，以前的江门、肇庆可能在城市群的概念里地位较低，前景并不明朗，但是在湾区概念里，这些城市在产业承接、资源供给、人力输送等方面起到了重要作用，也有很大的发展潜力（见图1-22）。

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图1-22　粤港澳大湾区的经济辐射

那么，为什么国家要先把珠三角城市群拎出来上升为粤港澳大湾区概念呢？这对于中国其他城市群的规划有哪些预示？国家提出粤港澳大湾区的理念，关键原因在于想从原来的对内辐射带动转变到现在的强化对外连接，纳入香港、澳门作为连接国际的桥梁，深化全球分工协作，并将其作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。相较中国其他城市群而言，珠三角城市群在现阶段更加具备成为世界级湾区的潜质。

（1）地缘优势

珠三角地区毗邻港澳，是中国改革开放最早的地区，是中国外向型经济特征最为明显的地区，是市场经济机制最完善的区域。中国闻名世界的三大都市——香港、广州和深圳，就集中分布在距珠江口100多公里的范围内，加上澳门，组成了粤港澳大湾区的四大核心城市。其中，香港是世界金融中心，是国际和亚太地区重要的航运枢纽；广州是国家中心城市、国际商贸中心、国际综合交通枢纽，是华南地区的经济、文化和科教中心；深圳是经济特区，是开放与创新之城，和香港一样拥有世界级的股票交易所，同时还是航运中心、物流中心，集装箱吞吐量位居中国第二、世界第三。此外，深圳汇聚了7个世界500强企业的总部，加上香港的6个和广州的2个，三个城市中的世界500强企业总部就达15个。

（2）产业基础

由“9 2”个城市组成的面积为5.65万平方公里的粤港澳大湾区，以6000多万的人口和占全国不到1%的土地面积创造出了全国12%的GDP，2016年的GDP约为1.38万亿美元，2017年进一步增长至约1.60万亿美元。在产业方面，港澳地区服务业增加值占GDP的比重均在90%左右，珠三角地区9个城市的制造业基础雄厚，大湾区已形成先进制造业和现代服务业双轮驱动的产业体系。与此同时，粤港澳大湾区涌现出一批世界领先的创新型企业，这些企业符合《专利合作条约》（PCT）的国际专利申请数量占全国申请总量的一半，接近韩国的申请总量。在科技创新方面，粤港澳大湾区的四大核心城市各有优势，科技创新成为粤港澳大湾区核心城市的共同需求。

（3）区域协同

粤港澳合作由来已久，已经有较成熟的合作分工基础，改革开放后至2000年就已经形成了“前店后厂”的分工模式，产业垂直整合。20世纪70年代末，香港制造业面临地价上涨、工资刚性上涨等成本压力，开始向广东北移，其将珠三角地区作为生产基地，形成了香港主要发展服务业，广东主要发展制造业的产业地域分工模式；2001—2013年，其不断加强服务业领域的合作，推动跨界交通、生态环境保护合作，形成了以服务业为核心的经济整合；2014年，其首次提出湾区经济，构建对外开放新格局，形成了“以粤港澳大湾区为龙头，以珠江-西江经济带为腹地，带动中南、西南地区发展，辐射东南亚、南亚的重要经济支撑带”，明确了粤港澳大湾区的全球重点辐射区域。

（4）人才集聚

粤港澳大湾区名校云集，亦有多所高校入围世界级大学，对产学研一体化与人才聚集起到了重要的蓄水池作用。2016年11月，粤港澳高校联盟成立，包括香港9所大学、澳门7所大学在内的26所粤港澳三地的高校入盟，增进了三地师生的交流与科研合作，形成了协同创新机制，打造了“粤港澳一小时学术圈”，提高了合作层次，推动了三地的教育、人才和科技的深度合作，形成了珠三角地区的人才高地与教育高地。

与此同时，随着中国高校的内涵式发展需求，中外合作办学亦成为新兴的办学模式之一，在广东，就有香港中文大学（深圳）、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院（珠海）、深圳北理莫斯科大学、广东以色列理工学院（汕头）等。这些高校都具有独立的法人资格，而其落户选择的城市，更是依据城市的智力投入和创新指标。国际化程度越高的城市，政府、企业、社会都会更为包容和开放，也会为这些“中西混血”的高校输送不同程度的财力和物力，同时在政策与文化层面给予认可，这也为所在城市培育了新一代有国际视野的创新人才。

总体而言，湾区的规划建设，必将带来新一轮的城市发展红利，为房企带来新的布局机遇。对于房企而言，应前瞻布局未来的热点城市，带动规模的新一轮增长。

3.粤港澳大湾区内城市的发展契机与角色定位

发挥港澳独特优势，推进珠三角9个城市和港澳协同融合，推动大湾区的国际化、全球化，并让其成为引领中国经济升级的桥头堡，是国家制订粤港澳大湾区发展规划的出发点。相比城市群，大湾区具有更加国际化的特点和优势：一是与世界接轨，珠三角地区吸引国际投资所形成的制造业拥有与世界贸易紧密结合的特征；二是定位更为国际化，例如香港的国际金融中心定位、澳门的世界旅游休闲中心定位、深圳的国际创新服务中心定位等；三是国际性人才的集聚，与科技创新紧密结合的战略性新兴产业集聚了国际人才。

当前粤港澳大湾区的11个城市，可以被分为两类：一类是具有特别关税区和自由港的香港和澳门，这两个城市已经与世界经济和全球化连为一体，是名副其实的国际化城市；另一类是经济上与世界紧密联系，但并未完全实现国际化的其他9个城市。随着改革开放和市场经济的发展，后一类所涵盖的9个城市已成为跨国公司的主要投资区域、中国最大的进出口基地和世界制造工厂，在社会、文化等方面与世界的联系也日益加强。但从当前来看，这11个城市中的“9”和“2”之间尚未形成人流、物流、信息流、资金流等要素全面融合的一体化的经济社会体系。在湾区规划下，粤港澳大湾区内的各城市必将迎来角色定位和协同关系的重构，这些城市将迎来怎样的增长机会？接下来，我们就从城市的经济基础、交通骨架、产业发展契机和城市规划角度来展开分析。

（1）经济能级与基础

2010—2016年，粤港澳大湾区的11个城市的GDP总量逐年上升，从2010年的5.42万亿元增长至2016年的9.35万亿元，约合1.38亿美元，占全国GDP的12%（见图1-23）。

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图1-23　粤港澳大湾区的GDP总额及增速

数据来源：公开资料、明源地产研究院。

根据粤港澳大湾区各城市2016年的GDP总量表现，可以将这11个城市划分为三个梯队。第一梯队，香港2.21万亿元、广州1.96万亿元、深圳1.95万亿元。第二梯队，佛山0.86万亿元、东莞0.68万亿元。第三梯队，惠州0.34万亿元、中山0.32万亿元、澳门0.31万亿元、江门0.24万亿元、珠海0.22万亿元、肇庆0.21万亿元（见图1-24）。其中，香港、广州、深圳作为粤港澳大湾区的经济核心，GDP总额贡献占比达65.8%。

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图1-24　2016年粤港澳大湾区各城市的GDP总量表现

数据来源：Wind、明源地产研究院。

从2016年粤港澳大湾区的三大产业结构可见，广州和深圳的服务业占比最高，其次为东莞、珠海，占比均超过50%，大部分城市正处在工业经济向服务业经济转型的阶段（见图1-25）。

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图1-25　2016年粤港澳大湾区各城市的产业结构

数据来源：Wind、明源地产研究院。

当前，粤港澳大湾区的产业已初步形成协同分工的局面，除港澳外，可被划分为三大产业带：东岸知识密集型产业带、西岸技术密集型产业带、沿海生态环保型重化产业带（见图1-26）。

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图1-26　粤港澳大湾区的三大产业带

（2）交通“骨架”升级

在交通规划上，为实现“一小时交通圈”的目标，湾区交通规划已经陆续展开。目前已拥有高速公路总里程7673公里，铁路运营总里程5500公里，城际轨道总里程1430公里，包括香港、广州、深圳、澳门、珠海5座干线机场，以及深圳港、香港港、广州港、珠海港4大港口。除了此前规划的已于2017年正式建成通车的港珠澳大桥，正在规划中的还包括预计2024年12月建成通车的深中通道，预计2019年建成通车的虎门二桥，预计2020年建成使用的赣深高铁,2017年已开工的广汕高铁,选址研究中的深圳第二机场和已确定选址佛山高明的珠三角新干线机场。

根据广东省综合交通运输的“十三五”规划，到2020年广东省将全面实现“12312”交通圈，即广州与珠三角各市1小时通达，珠三角与粤东西北各市陆路2小时左右通达，珠三角与周边省会城市陆路3小时左右通达，广东与全球主要城市12小时通达的交通圈。

从战略意义上讲，大湾区的交通“骨架”升级，主要是珠江东西横向大桥和广州至港澳的纵向珠江下游的综合规划整治。一方面，东西横向主要是加大大桥建设的投入力度。珠江下游东西两岸的交通是整个大湾区交通体系中最重要的部分，目前珠江口建成和在建的已有虎门大桥、深中通道、粤港澳大桥及南沙铁路大桥共四座大桥。另一方面，南北纵向的交通，除了高速路和广深港高铁外，最重要的是珠江下游的以交通为中心的综合整治。珠江是大湾区通向世界的一条重要黄金通道，同时，珠江口两岸又汇聚了深圳、香港、南沙三大国际集装箱港口。

具体从各城市的交通规划来看，广州正推进5个国铁项目、6个城际轨道项目、9个地铁项目、10个高快速公路项目（见图1-27）；深圳正推进穗莞深城际线深圳段建设（见图1-28）。

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图1-27　广州市城市轨道交通2017—2023年的建设规划

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图1-28　深圳市城市轨道交通2017—2022年的方案示意图

从珠海来看，作为世界级跨海大桥的港珠澳大桥已于2017年年底落成，其连接香港、珠海、澳门三地，在大桥通车后，珠海至香港的时间缩短至半小时以内。此外，随着虎门二桥、深中通道的密集推进和建设落成，珠海与深圳、东莞等珠江东岸城市的连接将大大加强。

东莞目前正在全面推进多条地铁线路的基础设施建设，并将与深圳多条地铁线路全面对接，此外，赣深客运专线东莞段建设、深茂铁路东莞段前期工作、穗莞深及佛莞城际东莞段工程建设也正在推进落实（见图1-29）。

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图1-29　东莞市城市交通基础设施建设规划

佛山正在推进和落实广佛环线及对接广州的9条（2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、8号线、9号线、10号线和11号线）地铁线规划建设，广佛同城化将进一步加快（见图1-30）。

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图1-30　佛山市2011—2020年城市交通基建总体规划

中山计划在未来6年内投入1400亿元实现交通上与粤港澳大湾区其他城市的全面对接。江门交通公路系统安排的2018年重点建设项目有36项，计划投资102.4亿元，其中高快路网项目完成需73.45亿元，等级公路网项目完成需26.37亿元，港口航道完成需2.58亿元。

（3）自由贸易港、高科技产业的发展契机

从粤港澳大湾区的规划来看，未来新增自由贸易港是完全有可能的。一是可助推离岸制造、离岸仓储、离岸贸易、离岸金融、离岸服务等离岸产业的快速发展；二是为实现与国际航运、贸易、金融、投资相配套，各种新服务、新模式、新企业将会不断涌现；三是传统的港口经营、航运服务业、保税物流运输业也将在投融资、技术应用、理念模式等方面进行创新突破。

与此同时，在对湾区经济发展十分重要的高科技产业领域，粤港澳大湾区的优势尤为突出。例如科创能力强的深圳，可辐射大湾区实现高质量和可持续发展，同时推动区域内的科技人才、创新链条与产业在更为细分的领域进行协作和融合。可以预计，无人驾驶技术、无人机制造与应用、人工智能与服务应用、新材料、物联网、大数据、北斗导航与应用、航空航天等高科技、黑科技产品，最有可能在大湾区率先实现产业化，形成一大批具有国际竞争力的独角兽高科技企业。

（4）湾区规划下各城市的角色定位将进一步延展

与世界三大湾区类似，不同的城市依托的资源禀赋和历史沿革不同，定位也不一样。在国家确立粤港澳大湾区规划建设目标之后，湾区内的各城市对于自身的发展已初步形成了一些相应的政策与规划，如表1-3所示。当前，广东省正在紧锣密鼓地推进湾区规划的实施方案，在方案落地后，各市的具体发展规划与定位将更加明确。

表1-3　粤港澳大湾区规划后湾区内各城市的初步政策规划

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粤港澳大湾区的核心城市之一深圳，在经济特区设立后，一系列利好政策带动了它的快速成长，带来了资金、技术及人才等资源的持续涌入，带来了产业结构的转型升级，至此其已初步形成以科技创新产业为引领的产业优势。在湾区规划下，深圳将进一步向国际科技创新中心、全球金融产业综合体的定位升级。

以中山为例，在大湾区建设中，中山的产业优势显著，拥有38个国家级产业基地，涌现出装备制造、电子信息、家用电器、健康医药等一批千亿元级产业集群。从交通区位上看，中山位于大湾区的几何中心，是大湾区的交通连接点。随着深中通道、深茂高铁、港珠澳大桥的建设推进，大湾区向着交通一体化迈进，中山将成为珠江两岸重要的中转站和交通枢纽。香港看准了中山作为珠江两岸紧密合作和对接桥头堡的区位优势，在中山设立了大量港资企业。据相关统计数据显示，截至2017年，中山已有港资企业2046家，涉及制造、建筑、金融、零售等行业，涵盖面广，为两地的进一步合作奠定了产业基础。

以肇庆为例，从城市面积、常住人口、经济总量来看，肇庆分别占大湾区总量的26.6%、6.6%、2.3%，在大湾区11个城市中分别排第1、第8和第11位，经济发达程度居大湾区末位。然而，在大湾区土地资源普遍吃紧的背景下，肇庆已成为下一阶段湾区发展不可多得的战略空间。从区位上看，肇庆地处粤港澳大湾区连接大西南的关键节点，是大湾区内唯一与中国大西南地区接壤的城市，4小时经济圈辐射周边5省（自治区）的数亿人口。从发展空间上看，肇庆作为湾区内面积最大的城市，当前土地开发强度只有6.2%，仅为珠三角区域平均水平的1/3，是大湾区内土地开发强度最小的城市。从生产生活成本上看，肇庆是大湾区生产资源要素的价格“洼地”，是生产生活成本最低的城市。目前肇庆的工业基准地价、工业厂房租金仅为珠三角核心区域的2/3甚至1/3，工业电价、一般工商业电价比珠三角区域的平均水平低10%左右，用水均价约比全省平均水平低15%。从居民收入来看，2016年肇庆在岗职工的平均工资不到5000元，而在房价方面，肇庆当前城区的一手房均价在6000元/平方米左右，不到佛山的1/2、广州的1/4、深圳的1/9。总体而言，在大湾区规划之下，肇庆的城市定位转变为“大湾区连接大西南的枢纽门户城市、大湾区科技产业创新的重要承载地、新能源汽车与节能环保产业基地、康养旅游生态名城”，未来也将迎来增长契机。

再以江门为例，在大湾区规划下，江门的区位优势十分明显。江门是粤西的“桥头堡”，向西可以一直连通大西南，是扼控西进大西南的重要枢纽节点。此外，江门东连广佛、深港澳“两大龙头”，扮演了“中卫中腰”角色，发挥着重要的中场“传”“接”作用。在产业发展选择上，江门将贯彻广东省打造珠江西岸先进产业带的战略构想，补足了广东在先进制造业上的短板。

当前，粤港澳大湾区“9 2”城市的初步规划与定位如表1-4所示。

表1-4　粤港澳大湾区“9 2”城市的规划定位

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4.湾区经济发展中的房企机会与掘金方向

如果说粤港澳大湾区的规划与建设将为城市发展带来契机，并在城市协同中达到更高的聚集效应，那么，这将会给在城市建设中起到重要作用的建造者与运营者——房地产企业，带来哪些新的发展机遇呢？房企该如何预判与布局热点城市呢？

（1）标杆房企湾区布局：本土房企加大战略纵深，外地房企布局加速

在新的城市发展阶段和国家规划之下，房企对不同城市的发展阶段和所处形态的研判和洞察尤为重要，房企应动态关注城市之间、城市群之间的人口、资金、技术、政策等资源的流向变化，以此为依据进行自身城市布局策略、开发策略和产品策略的调整。与此同时，还可以通过关注龙头房企、区域标杆房企的城市选择路径与走向，结合自身的资源优势与产品定位来选择拿地城市。

纵观粤港澳大湾区，已有诸多房企在湾区有所布局，而粤港澳大湾区规划的落地，无疑给这些房企增加了新的机遇。行业龙头房企对湾区城市的布局基本已实现全覆盖（见表1-5）。

表1-5　龙头房企粤港澳湾区的布局特征

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此外，有一个显著的特点是，湾区内的城市如深圳、广州乃至香港，目前是多家标杆房企的大本营，如万科、恒大、保利、华润、中海、富力等。这些房企凭借着先发优势提前布局，往往占据了大本营城市的核心区位，积累了较好的口碑。如碧桂园，2017年上半年在广州、东莞、惠州都是销冠；又如富力，2016年在大本营广州的合约销售额达到了62.9亿元，销售贡献率为10.33%，在集团华南区域排名第一、全国排名第三。

这些企业2016年在粤港澳大湾区的土地储备（见表1-6）普遍在公司总土地储备中占比15%～25%。2017年这些房企还在积极地补充大湾区内的土地储备。

表1-6　大本营位于粤港澳大湾区的部分规模房企2016年的湾区土储情况

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除了已经在粤港澳大湾区内各城市深耕的华南房企外，2016年至今，有诸多执行快周转、快速扩张的房企大举进入粤港澳大湾区，比如融创、阳光城、泰禾、融信等，尤其是广州、佛山等热点城市，已有众多外来房企抢滩布局，如表1-7、表1-8所示。2018年，诸如旭辉、龙湖等更多的标杆房企也将加大在粤港澳大湾区的投资力度。

表1-7　首入广州的知名外来房企

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表1-8　首入佛山的知名外来房企

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据相关数据显示（见表1-9），2016年至2017年上半年，阳光城在湾区的新增土地储备已达581.06万平方米，其中456.77万平方米为收并购所得，拿地成本低至1048元/平方米。截至2017年年中，龙湖在华南的合约销售额已达98.1亿元，销售贡献率为10.59%。融创在2016年才进入粤港澳大湾区，但截至2017年年中，融创已布局深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门共8市，据统计，这一年半以来融创在粤港澳大湾区累计新增拿地734.5万平方米。

表1-9　部分规模房企新进入粤港澳大湾区各城市后的拿地情况

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除了规模房企之外，许多扎根于本土的区域开发商，也凭借地缘优势，以大本营为核心，开始向周边城市辐射发展（见表1-10）。这些本土企业在当地有着较好的口碑，本土优势突出，对区域内城市更有渗透力。以奥园为例，2014年首入佛山，2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至2016年12月30日，其在湾区布局的城市总数已达7个，土地储备量为358.56万平方米，占集团总土地储备的24.48%。又如深圳控股，在其大本营深圳的项目主要分布于罗湖、福田、南山等板块的核心区位，2016年年末在深圳的土储量已达141.46万平方米，未来其还将持续深化与母公司的合作，加强与深圳广电、地铁、巴士、报业集团等国企的合作，积极拓展深圳的土地项目。

表1-10　粤港澳大湾区本土房企2016年年末在湾区的土储布局情况

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（2）拿地模式多元化

不同类型的房企在粤港澳大湾区“掘金”的方式有所不同。招拍挂模式是房企拿地、实现湾区城市群布局的主要方式，房企前期拿地入驻粤港澳大湾区主要是通过招拍挂方式（见表1-11）。尽管目前招拍挂市场增设了“限价自持配建”等一系列苛刻的限制性条件，但房企的抢地热情仍未降低（见表1-12）。

表1-11　广州市部分土地的出让招拍挂情况

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表1-12　佛山市部分土地出让招拍挂的竞价条件

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然而，“招拍挂新政”的限制对房企的湾区布局战略还是有所约束，因此房企纷纷开启多元化拿地方式。在佛山，保利、万科等开始采取“联合开发优势互补”的方式积极布局，截至2017年年中，佛山已有8宗房企合作联合开发的案例，如图1-31所示。

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图1-31　佛山市场房企联合开发的案例

除联合开发外，有些房企也试图通过特色小镇、产业园模式、收并购、城市更新等方式拓展拿地渠道，如图1-32所示。在特色小镇方向，目前万科、恒大、碧桂园等先后与湾区各地方政府签订了合作协议，万科致力于在增城打造文化旅游特色小镇，恒大拟在清远建设“恒大欧洲足球小镇”，碧桂园已在东莞、惠州与政府共建科技小镇。又如产业园模式，华夏幸福是积极践行者，目前已与江门市、佛山市达成了合作意向，共同建设产业新城，实现产城融合。再如收并购模式，融创是代表性房企，其2016年1月以佛山为据点正式入驻粤港澳大湾区，2016年5月联手合景泰富首入广州，此后，融创通过收并购的方式陆续入驻深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、江门、珠海、清远、肇庆等珠三角城市，迅速完成了湾区的全面布局。

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图1-32　规模房企的多样化拿地渠道

房企积极抢夺土地资源是出于抢占市场份额，扩展规模的需求，而重点市场的土地可谓是稀缺资源，例如粤港澳大湾区市场的土地，不进入则代表房企将放弃整个重点市场。总的来说，粤港澳大湾区核心城市的土地资源稀缺属于不可逆因素，未来房企通过招拍挂市场拿地的比例将逐渐降低。拓宽特色小镇、产业园模式、收并购、城市更新等拿地渠道是目前行业整合趋势下的必然结果。

（3）发掘价值外溢的周边城市

粤港澳大湾区的规划建设对于湾区内的所有城市都是利好，但具体来说，每个城市对于房地产企业的利好程度却有差异和分级，例如湾区内的“9 2”个城市，也有一、二、三、四线城市的级别之分，其中因为人口、产业的条件和聚集程度，布局前景有所不同。当前，在一线城市地价房价居高不下、购买力外溢的背景下，其周边城市的价值也值得挖掘。

从湾区内的一线城市来看，相较北京和上海，深圳自2015年起常住人口增速大幅上涨，广州位居其次，粤港澳大湾区内的这两座一线城市还有很大的人口增长空间。在经济方面，深圳的经济发展动力强劲，产业结构完善，是中国少有的不再靠要素投入而靠创新驱动经济增长的城市。北、上、广、深2012—2016年的人口增长情况见表1-13。

表1-13　北、上、广、深2012—2016年的人口增长情况

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一线城市的产业升级和产业转移，带动了周边城市的经济发展，而由高房价的挤压导致的购房需求外溢，带动了周边城市房地产市场的明显上扬。其中东莞、佛山两个制造业核心城市，最先受益。在中国制造业转型的过程中，东莞和佛山都交出了亮眼的成绩单，加上这两座城市临深、临广的区位优势，不依靠省会城市或是特区规划来发展，发展动力充足，可持续性强劲，其未来的发展方向很明确，将朝着人口千万级、GDP万亿级的“超大城市”迈进。

而对于珠海和中山来说，除了发展的内因，更为直接的动力来自外因。大湾区概念的提出及交通基建改善的刺激，直接让珠海和中山的城市基本面得到了重大改观。比如港珠澳大桥的建成使用，对珠海的城市地位和想象空间有了显著拉升，而深中通道更是引发了对中山城市地位的根本性重估，在大湾区和深中通道的双重刺激下，中山将处于珠海和深圳的双重辐射圈内。

除了上述粤港澳大湾区规划中明文提及的城市，深圳、广州外围的处于一小时通勤圈范围内的片区，亦可被纳入深圳和广州的房地产市场。这些片区的房价会受益于产业转移、人口转移及轨道交通建设，从而具备长期的发展支撑，即便由于涨速过快会做间歇性的调整，但从长期来看，大概率会是一个震荡上涨的趋势。

综上所述，粤港澳大湾区规划的落地，无疑将带动中国华南片区房地产行业的快速发展，资本的逐利性也将吸引大量的大型房企竞相入驻大湾区。在战略布局层面，广州、深圳等湾区内核心城市仍是房企的主要竞争区域，激烈的竞争叠加核心城市土地资源的稀缺性，会导致土地成本逐渐攀升、居高不下。而随着粤港澳大湾区规划的实施，核心城市外溢下的周边潜力城市的价值更加明显，其将成为外来房企入驻湾区，完成曲线布局的新据点。

rr （三）中国各城市群的经济发展上限还将进一步被突破rr

如前所述，当前中国的城市发展尚处于第三阶段，也就是城市群阶段，目前已形成了五大城市群：京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝城市群。其中，珠三角、长三角、京津冀无疑是经济领先的、发展较成熟的三大城市群。对比来看，在GDP总量上，长三角城市群表现最优，在人均和地均GDP上，珠三角城市群表现最优。而长江中游和成渝城市群，目前还处在发展成长的过程之中，城市之间的联动协同尚未形成，GDP总量和人均GDP、地均GDP都与三大城市群存在明显差距（见表1-14）。全国其他城市群的建设也正在国家政策规划的指引下提速，未来的经济发展还有巨大的增长空间，上限还有待进一步被突破。

表1-14　中国五大城市群面积、人口及GDP问题对比

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数据来源：中国指数研究院、明源地产研究院。

那么，对于发展已经较为成熟的城市群而言，其经济发展上限是否还能继续被突破？从城市群间的对比来看，哪些片区的增长空间更大？在此，我们将当前房企最为关注的长三角城市群和粤港澳大湾区二者的发展空间进行对比，来判断其城市发展机会。

1.粤港澳大湾区与世界三大湾区的差距显著，经济发展有待进一步突破天花板

与世界三大湾区对比来看（见表1-15），粤港澳大湾区当前拥有常住人口最多的优势，在建成区面积、GDP总量指标上也差距不大，2016年粤港澳大湾区的GDP增速甚至超过了世界三大湾区，经济增长势头强劲。但是，在人均GDP、地均GDP、第三产业占比等体现经济发展质量的关键指标上与其相差甚远，同时，片区内的基础设施配套还不够成熟，轨道交通通达度远不及三大湾区。此外，国际间的产业协同还不紧密，仍有待进一步向国际产业链高端攀升。

表1-15　粤港澳大湾区与世界三大湾区的经济对比

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数据来源：美国人口普查局、美国经济分析局、中国指数研究院、明源地产研究院。

因此，总体来看，要达到世界级湾区的发展水平，粤港澳大湾区的经济聚集程度还有待提升，发展建设仍有很长一段路要走，未来的增长空间还很广阔。值得欣喜的是，随着粤港澳大湾区进入落地和提速阶段，未来香港、澳门与珠三角地区在产业、交通等方面的联系将更加紧密，作为“一带一路”倡议和引领经济升级的重要空间载体和腹地，粤港澳大湾区将在通往世界级湾区的道路上加速前进。

2.相较长三角地区，粤港澳大湾区的经济及房价增长空间更大

长三角地区和粤港澳大湾区相比，哪个片区的经济增长空间更大？对房企而言，哪个片区更具投资机会？粤港澳大湾区，也就是此前的珠三角地区，它的发展可以说是我国改革开放的一个缩影。在城市工业化进程的推动下，整个片区逐步形成了市场化程度高、经济极具活力的城市群，成了中国重要的经济增长极。而当前，随着粤港澳大湾区规划的落地，该片区未来将全面深入参与到全球的产业链条之中，经济发展空间也将进一步突破天花板，对于房地产市场而言，增长前景也更具想象空间。

而长三角地区，在改革开放初期，相较珠三角较高的对外开放程度，其经济发展的眼光更向内，更偏向内生性增长模式，这一时期的经济增长相对缓慢。进入20世纪90年代，以上海浦东开发、开放为标志，长三角地区跨入充满活力、引领全国经济增长的新时期。21世纪以来，长三角地区的经济结构、市场体系、基础设施日臻完善，城市之间的分工合作趋势日益明显，长三角城市群内的经济融合前所未有地展开，推动了长三角地区经济总量的快速增长和产业结构的提升，也促进了长三角地区经济国际化程度的大幅提高。

我们再从房价水平、人均GDP、单位面积GDP和人口密度几个核心经济指标来对比长三角地区和粤港澳大湾区的增长潜力。从人均GDP及单位面积GDP的数据可以看出，长三角地区城市间的整体经济发展较为均衡，从南通逆时针到南京，再到杭州、宁波、嘉兴乃至温州，最后到上海，在这个巨大环形区域内，没有发展太弱的城市，这与长三角地域广阔，有着独一无二的长江入海口，历来经济较为富庶等因素有关。反观珠三角地区，地域面积相对于长三角地区来说较小，区域间经济发展不均衡，城市经济、人口发展差距较大，呈现出明显的两极分化。

从人口密度来看，近年来长三角核心城市上海对人口的控制相对较严，房价居高不下，部分人口逐渐外溢到了周边发展较好的二线城市，加之这些二线城市自身有较好的产业基础，吸纳了大量的外来人口，这份二线城市的发展带来了契机。此外，作为连接南北的沿海中心地带，长三角地区近年来的高铁发展相当之快，片区内交通网络发达，因此长三角城市群内人口密度呈现出较为均衡的态势。珠三角地区由于区域内经济发展的相对差异较大，人口仍高度集中于深圳、广州，部分外溢到了具有产业互补优势的佛山、东莞，而惠州、江门、肇庆的人口密度相对较低，区域内人口密度的整体差异较大。

房价的整体表现与区域内各城市经济发展水平和人口密度的表现基本趋同。长三角区域内的二线城市房价较为均衡，整体高于珠三角区域的房价水平；在珠三角区域内，同是二线城市的中山、佛山和惠州的房价水平则远低于东莞和珠海。其中，中山的经济与人口指标相较于长三角地区的绍兴、南通表现出了相对优势，但是房价水平却远低于这两个城市（见表1-16、表1-17）。

表1-16　长三角地区主要城市房价及GDP对比

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注：列表排序按照单位面积GDP由高到低。

数据来源：Wind、中国指数研究院、明源地产研究院。

表1-17　珠三角地区主要城市房价及GDP对比

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注：列表排序按照单位面积GDP由高到低。

数据来源：Wind、中国指数研究院、明源地产研究院。

综合对比长三角地区和珠三角地区，短期内，长三角地区基于城市间较均衡的经济发展水平及较发达的交通网络，投资布局价值会优于珠三角地区。但是就中长期而言，珠三角地区比长三角地区的增长红利更大。一方面，在粤港澳大湾区规划的战略背景下，珠三角区域内的各个城市必将面临重新定位，区域内城市间的发展将从部分城市产业互补逐渐发展为区域内各市之间整体的产业协同，同时将进一步与国际相关产业进行有效对接，深度融入世界产业链的分工。另一方面，广东省政府已意识到省内高铁发展有所滞后，未来将大力发展高铁网络建设，这将为广东地区更多的城市带来发展机遇（见图1-33）。在此背景下，未来珠三角地区的人口流动态势将逐渐增强，区域内各能级城市间的经济水平和人口密度差距也会逐步降低。

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图1-33　粤港澳海陆空交通规划

因此，对于房企来说，基于国家对粤港澳大湾区的政策支持和当前两个区域内位于同能级城市的房价水平，珠三角地区的房地产开发市场明显具有更大的成长空间。

rr 三、城市化发展典型特征：从世界城市化发展规律来看，世界从来都不是平的rr

从世界城市化发展规律来看，无论是发达国家还是发展中国家，无论是哪个历史时期，经济发展都是高度集聚的，世界从来都不是平的。中国的城市发展也避不开这一规律。当前，中国的城市发展同样在走向高度分化，不同城市的城市化率差异巨大，经济发展水平差距明显，人口流向差异显著。

rr （一）从全球各国来看，经济活动均呈现出高度集聚的特征rr

世界上的每一个国家，人口和经济几乎都呈现出空间集聚的现象。美国耶鲁大学的诺德豪斯教授所领导的研究团队刻画了世界上很多国家的经济地图，图上的椎体代表这个地方单位土地面积所产出的GDP，椎体越高意味着单位面积产出的GDP水平越高。从发达国家美国的经济地图（见图1-34）中可以看到，美国不同地区的单位土地面积上的产出差异非常巨大，其经济高度集聚在东海岸、西海岸和南部的局部区域，这些区域占到了美国GDP的50%，而其他大面积的区域，加起来才占据了美国GDP的50%。

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图1-34　美国的经济地理地图

而另一发达国家日本，其经济同样高度集中在少数地区。日本的GDP集中分布在三大都市圈，这三大都市圈也同时集中了日本50%以上的人口，尤其是东京圈，全日本1/3的人口都集中在这个狭小的地方。除美国、日本以外，英国、法国等国的经济活动同样高度集中。

从发展中国家来看，经济的集聚规律仍然没有改变，如印度、巴西、南非等。就算是世界上最地广人稀的国家俄罗斯，也同样呈现这个规律，国土面积很大的澳大利亚也同样如此。由此可见，经济集聚是城市发展的内在规律（见图1-35）。

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图1-35　印度等国的经济地理地图

rr （二）中国城市走向高度分化，区域经济势差显著rr

中国的经济发展同样体现出高度集聚的特征，城市正在走向高度分化。经济较发达的上海、北京、广东等地所占的GDP份额远超其所占的全国人口份额，而经济欠发达的河南等地，所占的全国GDP份额很低，人口规模却极为庞大。这种经济集聚和人口集聚不一致的情况，是导致中国地区间人均GDP差异巨大的直接原因。

如图1-36所示，从中国不同能级城市的人均GDP来看，一、二、三、四线城市人均GDP水平的梯度差异极其明显；从城市群角度来看，城市群形成抱团态势，城市群的内围城市呈向上态势，外围城市的资源却不断被抽离，人均GDP明显更低。

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图1-36　城市经济发展水平高度分化

数据来源：Wind、明源地产研究院。

再从城市化率的角度来看城市的分化，国家统计局的数据显示，2016年年末，中国的城市数量已达到657个，其中市辖区户籍人口超过100万的城市有147个，且仅有13个省份的城镇化率超过了全国平均水平，而其中10个都位于沿海发达地区。这些地区的城市化率超过了60%，其中，上海、北京和天津均超过80%，达到了发达国家的水平。相比之下，其他城市的城市化率仍然较低，且发展止步不前者占比不小。

城市分化的另一大表现是人口的流入和流出。随着中国的城市化进程和产业的发展升级，人口加速向经济发展水平较高的一、二线核心城市聚集，大量三、四、五线中小城市的人口持续净流出，呈此消彼长的态势（见图1-37）。当前，各强二线城市激烈上演的人才抢夺战，正是对人口吸纳的生动写照。当然，值得一提的是，人口净流出的城市不一定就是处于劣势的城市，对一个城市的判断应该结合其各方面的表现来综合评判。

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图1-37　全国净人口流入及流出排名前10的城市

数据来源：Wind、明源地产研究院。

从经济发展规律来看，超大城市对资源的吸附作用，会越来越像一个黑洞，人口、资金、技术等资源会持续涌入。比如长三角地区的核心城市上海，人口持续快速增长，2016年年末常住人口已经达到了2420万，而且，上海市委市政府一直在争取做5000万人口规模的规划，以进一步推动城市的经济增长，引领长三角城市群的发展，这是符合世界城市发展的客观规律的。但是，这与我国的经济形态和政策导向相背离，中央顶层设计的导向是要均衡中西部区域的发展，限制超大或特大城市人口的增长，因此这一点是矛盾所在，有待政府对城市发展规律做出观念上的转变。

rr （三）人才、资金、技术、政策四大资源的流动，是城市分化的内在驱动力rr

城市分化的背后，关键因素在于资金、人才、技术、政策四大资源的流向。具体来看，中国城市格局的形成除了城市依托自然禀赋自然生长外，政府规划主导的色彩十分浓厚，从发展经济特区到规划建设城市群和大湾区，政策的规划利好可以为城市的发展带来重大机遇，吸引人口的流入，推动城市的快速发展。而当一个城市的经济发展达到极具竞争力的阶段时，其必然会对周边城市产生更大的虹吸效应，进一步吸附周边城市乃至全国的人才、资金、技术资源（见图1-38）。

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图1-38　典型城市群资源流向示意图

粤港澳大湾区的核心城市之一深圳就是典型代表。自国家设立经济特区以来，深圳开启了快速发展通道，一系列利好政策吸引着全国各地的人口到深圳创业、下海经商，带动了这座移民城市的快速成长。随着产业结构的转型升级，制造业开始向周边城市转移，科技创新产业、金融产业等第三产业获得高速发展，进一步吸引着全国各地的高端人才往深圳涌入，并带来了资金、技术等丰富的资源，而这些资源的涌入，又推动了深圳经济的高速增长，形成了良性循环。

当核心城市发展壮大后，又必然会面临人口容量有限、城市空间不足等发展瓶颈，以及产业升级转型的需求。同时，房价和地价的走高也会迫使部分人口和产业资源向周边城市转移，而周边城市受益于核心城市人口和产业的外溢，经济发展呈现向上态势。由此，以核心城市为引领的、城市群抱团发展的格局会逐渐显现，区域内各城市的分工协同效应也会更加凸显。仍以深圳为例，由于城市空间的局限性及高房价的挤压，深圳的人口和制造业等产业不断外溢至东莞、惠州等周边城市，深圳则开始重点发展高科技产业，形成了城市之间产业分工协同、成片发展的格局。

总体而言，在城市走向高度分化的背景下，房企对不同城市的发展阶段和所处形态的研判和洞察更加重要。房企应动态关注城市之间、城市群之间的人口、资金、技术、政策等资源的流向变化，以进行自身城市布局策略的调整。

rr 四、房企应依照城市生长路径，以城市轮动的思路寻找布局机会rr

城市不会一成不变，一方面城市会沿着自身生长的轨迹不断地发展、演化，另一方面，随着经济的发展和国家政策的推动，城市未来的发展投资机会也在不断变化，我们将这种城市投资机会的演变称为城市轮动效应，如图1-39所示。具体来讲，资本是推动房地产市场发展的关键力量，可以驱动地产开发，而资本变现有增量市场和存量市场两种渠道，也就是一种是做销售规模，另一种是做资产管理。在当前中国实体经济下滑，存量市场发展的相关机制不健全的背景下，资本只能被大量投向增量市场。

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图1-39　城市轮动示意图

在增量市场上，目前有三种推动力是导致城市轮动效应突显的原因。

第一种是区域城镇化率的差异。2017年我国的综合城镇化率为58.82%，但各级区域却存在明显差异：一线城市已经达到发达国家的城市化标准，城镇化率均超过80%，强二线城市的城镇化率基本达到70%以上，而三、四线城市乃至五线城市目前却平均只有40%的城镇化率，距离70%还有很长的路要走（见图1-40）。因此，未来三、四、五线城市仍有大量人口有待城市化，城市住房需求仍将持续释放，未来大量的城镇配套资源——学校、医院、产业和城镇基础配套设施也将被导入强三线、强四线城市。

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图1-40　中国不同区域的城市化率

第二种是人口需求。我国近年的流动人口数量基本维持在2亿～3亿，且整个流动人口群体还将持续地涌入城镇，尤其是中国一、二线城市的务工农民，他们未来很难回到农村。而务工农民在一、二线城市房价压力大的前提下，就会进入三、四线城市和乡镇买房，这将激发未来三、四线城市地产的投资浪潮。

第三种是政策调控。2016年以前，一、二线核心城市的经济快速发展、人口不断聚集，这带来了房地产市场的繁荣，而自2016年年底，为抑制房价过快上涨，国家针对一、二线城市普遍出台了严厉的调控措施，将政策倾斜至三、四线城市，大力推动三、四线城市去库存，带来了三、四线城市的增长红利。在一、二线城市调控高压持续不放松的大环境下，以前驻守一、二线城市的房企必然要将目光转向三、四、五线城市，以把握三、四、五线城市的机会，因此三、四线城市的增长红利预计将持续到2020年左右。

随着增量市场逐步饱和以及国家在存量领域的相关机制的健全，大批房企已经开始对租赁及产业地产等存量市场进行探索，这也是政府对于房地产企业发展由限制转为调控的态度的原因，同时，受制于住宅用地的严格控制及住宅利润增速放缓，房企开始普遍实行多元化发展模式。大批房企由单纯的地产企业过渡为集科技、健康、金融等主题为一体的综合集团，不断提升房地产产业链的附加价值，进一步提升品牌影响力。从2016年至今已经有多家房企宣布更名，并且拓展各产业领域以实现多元化经营方针，如表1-18所示。

表1-18　部分房企的更名情况

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