惨半年卖29套片区销冠97套就是卖不动

经开区智慧生态城是最近两年冒出来的新区，整体位于经开以南区域，区域内楼盘呈现出三个特点：

一是目前武汉限购区价格最低的区域，区域内大部分楼盘价格都尚未过万。

二是区域楼盘扎堆，盘挨盘，分布密集；

三是难卖，该区域的楼盘想买就能随便买，据“武汉阿松”统计，该区域2020年上半年卖的最好的项目也仅备案了97套，最惨的仅备案了29套，当然2020年上半年大概只有不到3个月时间是正常的，但也足见这个片区很难卖了，即使上半年都正常，销售成绩也不见得比现在好很多。

智慧生态城还处于大建设时期，区域内沿线都是建筑工地，城市面貌非常一般。前段时间我们将该区域全方位走了一遭，把区域内的楼盘都看了一遍，下面来汇报一下详细情况：

区域规划一张图：

第一站：金色港湾君临水岸

区域单价地王，即将推出洋房和别墅

项目地址：项目位于经开区设法山路1号，距离四环约3.7公里左右，是目前下了高速后看到的智慧生态城第一个项目。

下了高速后右转就能看到在建的地铁19号线停车场的工地。

沿着这条路直行就到达君临水岸项目了。

项目售楼部建的还不错，该区域最好的展示面都在各大项目的售楼部了。

项目沙盘图：

项目价格：毛坯备案均价约11000元/平，折后价格约9300元/平。

项目详情：金色港湾·君临水岸总用地面积约5.18万㎡，总建筑面积约19.8万㎡，计容建筑面积约12.96万㎡，住宅建筑面积约12.77万㎡，容积率约2.5，建筑密度约25%，绿地率约30%，共1094套房源，全地下车位1566个，小区完全人车分流，车位配比约1:1.5。共包含3栋超高层及7栋洋房，还有别墅。目前高层全部拿证了，接下来将推出别墅和洋房。

洋房沙盘图：

洋房及沙盘图实拍：

最新动态：主推12号楼约104-118㎡毛坯房源，另外两栋高层也已经拿证了，包含约77-119平房源，开盘时间待定，接下来将推出10号楼约143-156平米合院墅及建面约104-137平米洋房。

12号楼为两个单元3梯4户结构，其中1单元47层、2单元38层，17层和33层为避难层。

建面约104㎡ 三房两厅两卫

中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区，南侧双阳台，主卧是带独立卫生间和衣帽间的套间设计，北侧为连廊，依靠连廊有通透效果，阳台和飘窗有一定可拓展空间。这个户型是市面上比较流行的一种户型结构设计，两卫的设计在一家人早起的时候不必发生抢厕所的尴尬，生活便利度都非常大的提升，两个卫生间的户型肯定比同面积段其他楼盘只有一个卫生间的户型好。

建面约118㎡ 三房两厅两卫

边户，南北通透，南北双阳台，户型套内空间利用充分，主卧带独立卫生间，两卫的设计可以提高生活质量，阳台和飘窗都有一定可拓展空间，客厅开间约3.8米。该户型配有超大景观阳台，进深约1.7米，总面积约6.5㎡，相当于一个小房间了，业主可以布置自己的私人小花园，观赏性和实用性兼具。这里是把阳台打通，增加了客厅的尺度，整体空间是十分开阔的。

接下来还参观了项目的样板间及公区示范区情况。洋房的电梯间是贴砖的。

高层样板间实拍图

项目北边的设法山路：

项目点评：金色港湾君临水岸是区域内距离四环线最近的项目，区域最北边，上武监高速比较便利，但是属于智慧生态城以西的区域，距离地铁站较远，最大的优势就是北边的公园，视野和环境还不错。该项目是区域内的单价地王，虽然备案价是区域最高，但是高层实际销售价格依然是区域的平均水平，主要还是依靠后期洋房和别墅产品赚钱了。

第二站：印江山

品牌知名度低，区域较低价项目

项目地址：印江山位于经开去川江池一路与小军西路交汇处，大区位属于智慧生态城以西区域。

项目售楼部门口：

该项目2019年9月份就开盘了，一直都很低调的在卖，因为拿地价格很低，因此销售价格也比区域内其他项目要低很多，带装修价格比隔壁毛坯房都低一些，小户型目前基本售罄了。

项目价格：目前折后带装修均价约8900元/平，二期价格待定。

项目详情：该项目位于设法山路与川江池一路交汇处，总占地面积约9.8万方，总建筑面积约26.9万方，其中计容建面约19.6万，其中住宅面积18.7万方，容积率约2.0，共有1690套房源，车位2356个，车位配比约1:1.39。共分为两期开发。

项目动态：一期1-6号楼已经全部开盘，仅剩下少量约130平大户型在售，即将推出二期8号楼。8号楼为1个单元，24层，2梯4户，共包含约98-116平四个户型。

C户型建面约98平 三房两厅一卫

该户型位于8号楼连廊中间户，北边对连廊，北边厨房、卫生间及次卧私密性有一定影响，局部南北通透；户型方正，动静分区较好，南向大阳台，是比较主流的中间户，不过98平只做了一个卫生间设计，功能性相对差一点。

D户型建面约103平 三房两厅一卫

该户型位于8号楼边户，南北通透设计，户型方正动静分区合理，南向大阳台，同样的该户型也只做了一个卫生间，功能性较差。

E户型建面约116平 三房两厅两卫

该户型位于8号楼的边户，南北通透设计，三开间朝南且三面采光，三个房间分开设计，私密性较好，但没有做严格的动静分区；户型比较方正，东向做了超大的景观阳台，主卧做了独立卫浴。

接下来也参观了一下项目的样板间。样板间门口展示了交付标准。

项目样板间：

从售楼部出来，依旧围着项目转悠了一圈，项目工程进度很快，基本都封顶了，在做外立面。

项目周边的道路都逐步修好了，川江池一路，车流量不大。

项目周边的道路，基本都没啥车走，都是售楼部门口就停着部分车。

项目点评：印江山位置在区域内较为一般，既不临近主干道又不靠近地铁，唯一的优势跟君临水岸一样就是靠近北边的公园。另外项目的开发商知名度不高，在该区域还是比较吃亏的。好在价格低还是可以吸引一部分人，另外该项目容积率是区域内最低的，价格优势很明显。

第三站：佳兆业滨江新城

区域唯二带装修房源，区域最高价

从印江山出来沿着设法山路直行就到了佳兆业滨江新城的售楼部。

项目地址：佳兆业滨江新城位于经开区设法山路与川江池二路交汇处，位于四环与外环之间，距离四环约3公里，属于经开区智慧生态城以西板块。

项目西边是规划的川江池公园，北边是建好的公园，项目距离区域内主干道和地铁都很远，但是周边环境确实还不错。

项目示范区已经建好：

现场展示的佳兆业品牌墙，以及在武汉开发的项目情况：

2号楼的销控情况，卖的还算不错。

项目价格：洋房带装修折后均价约10000-11000元/平，高层带装修折后均价约10300元/平。

项目详情：佳兆业滨江新城用地面积约5.7万方，计容建面约14.2万方，其中住宅建筑面积约13.4万方，容积率约2.5，建筑密度22.2%，绿地率约30%，共规划了15栋住宅，包含6栋栋18-48层高层、超高层，9栋6层洋房，共1266套房源。该项目1、2号楼已经取证，已开盘3次，推出了高层2号楼及洋房12、13、14号楼。

最新动态：目前主推约124平带洋房及前期2号楼高层产品，均为带装修。

2号楼共48层，1个单元，4梯6户，共包含建面约92、115平两个户型；12、13、14号楼洋房均为6层，1梯2户。

B1户型建面约92平 三房两厅一卫

该户型位于2号楼连廊中间户，户型很方正，动静分区合理，北边对连廊，南向有连接次卧及客厅的大阳台；该户型两个卧室有飘窗设计，有一定可优化面积。三房就是如今市场的主流，不管是三口之家还是三世同堂都能满足需求。

A1户型建面约115平 三房两厅两卫

该户型位于2号楼的边户，建筑面积约115平，为南北通透设计，三开间朝南且三面采光；户型方正，动静分区合理。该户型空间感更大，还有一定的可优化空间。私密的主卧加上独立的老人房及单独的小孩空间，不管是私密性还是舒适性都很不错。

Y2洋房户型建面约124平，四房两厅两卫

该户型均为边户设计，南北通透设计，三开间朝南且三面采光；户型比较方正，四个房间分开布局，私密性较好，但是没有做很好的动静分区；南向大阳台设计，每个房间都有飘窗，优化面积较多。

我们参观了项目高层样板间，入户门及入户挂钩：

可以看到电梯是贴砖的

样板间的阳台

项目周边情况也大概看看，北边的设法山路，路况不错，车流也不大。

川江池路上看项目售楼部和工地进展。

项目北边隔着设法山路的公园已经建好。

项目西边规划的川江池公园，如今还是原生态

项目点评：佳兆业滨江新城位于该板块最西边的位置，距离主干道 和地铁比较远，好在周边都是公园，环境占优，另外现在有2万购车位和装修5折的优惠，是区域内唯二带装修销售的项目，也是目前区域最高价。

第四站：智慧车都青年城

全部都是小户型，区域最低价

项目地址：智慧车都青年城位于武汉经济技术开发区小军西路与川江池二路交汇处（川江池公园旁），智慧生态城以西板块。

从佳兆业滨江新城出来沿着川江池二路直行就到了智慧车都青年城项目。

项目沙盘展示：

项目现场日照图、不利因素等都有公示。

该项目还是将采用集中供能（DHC）即集中供冷供热系统。

项目价格：约60-116平毛坯住宅，均价约7944元/平，另有约170-260平联排别墅在售，均价约16000元/平。

项目详情：智慧车都青年城住宅地块占地约6.7万方，建筑面积约21万方，包含5栋25-45层住宅、12栋3层双拼别墅及6栋4层联排别墅，共有1641套房源，容积率约2.0，属于低密度小区。目前共开盘一次，主推G1高层及B1号楼别墅。

最新动态：G1号楼共238套房源，3梯10户，25层，其中一楼架空，共包含约57-59-89-116平米四个户型。B1号楼为3层双拼别墅，共10套，包含约174-261平两个户型。

A1户型建面约59平 一房两厅一卫

该户型位于G1号楼的中间户，户型很方正，布局紧凑。厨房带有一个生活阳台，整个卧室的窗墙比超大，采光会很好。该户型大部分是如下图标注的一样卧室朝南，南向采光面较大，也有小部分是东西朝向。

A2户型建面约89平 两房两厅一卫

该户型位于G1号楼西南角和东南角，可变三房户型，东边和南边采光好。该户型布局紧凑，两个房间分开布局，减少房间之间互相干扰。如果改造为三房，建议采用玻璃隔断的形式，也可以兼顾客厅的采光。

A4户型建面约116平 三房两厅两卫

该户型位于G1号楼挂西角的位置，是本次推出高层房源的最大户型，该户型主卧带有独立卫生间和衣帽间。

A3户型建面约57平 一房两厅一卫

该户型位于G1号楼东北角的位置，是本次推出的最小户型，主要靠北面和东边采光，窗墙比较高，整个户型的采光不错。该户型每层只有一套，首推的也仅有24套，是市面上非常少见的70年产权小户型。

别墅A户型建面约261平 六房两厅四卫

该户型共有4层，有4个露台及一楼的院子为可优化面积。

别墅B户型建面约174平 四房两厅三卫

该户型共有3层，因不同分为位置各有2-3个露台作为可优化面积，一楼均有部分院子也是可优化面积。

该项目定位是大学生安居房，后期预计会有一批8折房源推出，目前在售的是正规商品房，都是很小的户型，产品还是不错的，单价也不高，不过区域接受度不高，卖的也相对一般了。

依旧参观一下项目的样板间，

弧形阳台：

入户门：

厨房：

工地实拍，架空层：

别墅也在建设当中，这就是典型的你在别墅里看风景，我在高层中看你，哈哈

项目进展实景图：

项目点评：智慧车都青年城是智慧生态城板块距离主干道和地铁最远的项目之一，西边是规划的川江池公园，景观还可以，另外该项目小户型为主，单价和总价都很有优势，不过梯户比较低，自住舒适度可能会比较一般啦。

第五站：北辰经开优

小户型占比很大，位置比较尴尬

项目地址：位于经开区川江池一路与小军西路交汇处，位于四环外，距离四环约3.7公里左右。

该项目主推的一期位于川江池路上，但是售楼部是在小军西路上就是项目二期的位置，沿着小军西路直行就到了项目的售楼部。

售楼部修建的很漂亮，眼前一亮的感觉。

项目示范区修建的非常用心，展示的很全面，不过据介绍，这个示范区用地并非项目的地块，因此后期会不会保留还不一定。

项目现场做了整个智慧生态城的沙盘展示图，这是区域内唯一做了这个沙盘的，据说区域内很多其他项目的人来这里拍照，哈哈，确实整个区域的规划看的很清楚。

项目沙盘图，两个地块的沙盘都做出来了

项目不利因素展示。

项目是由北辰地产开发的，现场介绍开发商的品牌墙

项目价格：折后毛坯均价约9100元/平

项目详情：北辰经开优 规划占地面积约11.37万方，总建筑面积约40.9万方，总户数2574户，规划9栋44-47层超高层，15栋7-11层小高层，共分为两期开发，预计8月2日推出一期即067地块。项目一期即067地块占地面积约5万方，总建筑面积约18万方，容积率约2.5，绿地率约30%，总户数约1127户。共规划3栋47层的超高层，6栋11层的小高层。目前共开盘一次，推出1号楼

最新动态：北辰经开优 主推1号楼，1号楼47层、3梯6户、1个单元，共包含建面约88-113平两个户型。

A户型建面约113平 三房两厅两卫

该户型位于1号楼的边户，南北通透设计，三开间朝南，户型非常方正，动静分区合理；该户型主卧做了独立卫浴和衣帽间，私密性和舒适性较好；南向有连接客厅及次卧的大阳台，采光面较大。

B户型建面约88平 三房两厅一卫

该户型位于1号楼连廊中间户，2.5开间朝南，户型动静分区合理，北边对连廊，局部通透。该户型是目前市面上非常少见的小三房设计。

依然参观了项目的样板间

因为一期工地位于小军西路路旁，这条路还没修好，目前还看不到一期项目的进展。项目二期工地大门：

川江池路修建的很漂亮

项目西南角就是建设中的融创天水碧项目，该项目已经取得了预售证，但尚未开盘。

项目点评：北辰经开优 一期的位置没啥优势，位于区域西边，距离主干道、地铁、公园都有点距离，该项目的优势是小户型占比很大，上车门槛有优势。

第六站：武地电建君樾府

地铁口楼盘，位置好，户型较大

项目地址：武地电建君樾府位于经开区经开大道旁，大区位上属于经开区南小军山板块即智慧生态城，区域靠北板块，也是区域内正地铁口项目之一。

项目售楼部就在正经开大道旁，紧挨着地铁16号楼川江池站。

地铁工地和项目的位置关系，一目了然，确实就是地铁口。

项目是由武地集团（现已更名为武汉城建集团）和中国电建地产联合开发的项目，项目现场的品牌墙。

沙盘图，项目做了围合式园林

展示区展示的项目景观规划情况：

项目价格：毛坯均价约9520元/平

项目详情：武地电建君樾府总占地面积约3.75万方，总建面约13.32万方，项目由4栋4-8层洋房、6栋18-32高层及社区商街组成。截止目前共开盘了4次，推出了5、7、8、10号楼，目前有房源直接认购。

最新动态：9月初开盘推出了8号楼建面约113-127平毛坯房源，目前直接认购。

8号楼为32层，1个单元，2梯4户设计，其中一楼为架空层。共包含113-127平三个户型。

户型分布图：

E户型建面约113平 三房两厅两卫

该户型位于8号楼的连廊中间户，三开间朝南，半通透结构，北面对连廊；整个户型方正，动静分区明显，主卧为衣帽间 卫生间的套房设计，且南北贯通，私密性和舒适性都较好；南面卧室带有飘窗，有一定优化面积，总体来讲是市面上十分主流的户型。

F户型建面约127平 三房两厅两卫

该户型位于8号楼西端头边户，完全南北通透设计，三开间朝南；该户型较为方正，动静分区较好；主卧带有独立卫浴和衣帽间，私密性和舒适性都较好；南北双阳台设计且三个房间都带有飘窗，有一定可优化面积；整体看来是设计很好的户型，基本挑不出什么毛病来。

D户型建面约127平 三房两厅两卫

该户型位于8号楼东端头边户，南北通透设计，两开间朝南且三面采光；主卧带有独立卫浴和衣帽间，私密性和舒适性较好；南北双阳台设计，加上两个卧室的飘窗，有一定可优化面积；整体动静分区较好。

项目是做的实体楼样板间，可以看到公区部分都是贴砖的，品质还不错。

项目连廊

样板间

站在项目工地可以看到北边的小军山社区

工地进展图

项目东边的经开大道：

小军山社区的底商：

项目对面的海伦堡学校，中小学都有。

项目点评：其实在融创一江赋出来之前，武地电建君樾府是区域内各方面综合优势最明显的项目了。地铁口、主干道且距离目前区域发展最成熟的几个小区都很近，再加上武汉地产打造的，各方面品质也还不错。目前来看位置依旧是优越的，不过价格就没有什么优势了，而且都是较大的三房户型，上车门槛在区域内也算高的了。尤其是融创低价一出，估计该项目更是比较忧心了。

“武汉阿松”总结：

①综合来看，智慧生态城地处四环外，环线位置较偏，但行政区属于武汉开发区还是比较有优势的。如今正处于发展起步阶段，几乎是没有配套，出行也是主要依靠自驾，接下来的时间将会继续大规模的种房子，配套应该也会陆续跟上，等到五年以后该区域应该将是一个比较宜居的新城板块，区域面貌也会发生很大的变化。

②该区域规划的配套还是很多的，地铁16号线大概率明年可以通车，现阶段空地较多，一片荒芜，但规划大部分已落实，地铁开通之后会对区域有一定的带动作用，另外这两年大规模的卖地，有不少的商业和教育规划，后期配套会逐步完善，但应该需要不少的时间来兑现，耐心足一点，哈哈。

③目前智慧生态城新盘扎堆，竞争很激烈，目前集中在卖的就有9个项目，接下来至少还有2-3个项目相继入市，价格集中在7900-10300元/平之间，50%项目价格区间都集中在9500-9600元/平左右。能买的项目非常多，是预算非常有限的购房者可以随便买的限购区，且区域内不少楼盘有折扣。建议优先选择地铁口和主干道附近的项目。这个片区涨的也比较慢，2017年实地带装修8000元/平，现在片区内有楼盘毛坯8000元/平。

这个片区比较难卖的主要原因还是环线位置太偏远了，同时还限购，如果不限购应该会比现在好卖不少。此外，这个片区靠沌口和汉阳辐射，这两个片区不如靠汉口、武昌、光谷辐射的能力强，如果这个片区在汉口、武昌、光谷的四环边，应该会比现在好卖很多。