威海临港区2021拿地「威海热点新区再出新地临港四宗优质地块挂牌」

6月28日，威海市公共资源交易网发布《威自然资经告（临）字〔2019〕2号》公告，出让临港区4宗国有建设用地。

根据出让条件，1号、2号、3号三宗土地需由同一竞得人竞得，因此，艾克数据把本次出让的4宗土地分为两块来分析，即由1号、2号、3号土地组成的北地块和4号地块的南地块。

一、北地块：1号、2号、3号三宗土地

北地块位置图

1、基础信息：

1号地块位置

2号地块位置

3号地块位置

2、出让条件：

（1）捆绑出让：在满足威自然资经挂（临）字〔2019〕2－1号、2号、3号三宗土地出让条件的基础上，且由同一竞得人竞得的前提下，按照“价高者得且最终竞买价高于或等于底价”的原则确定竞得人。

（2）现状土地出让：本次网上挂牌出让的宗地为现状土地。出让土地范围内的清理和平整由竞得人自行解决，在建设过程中涉及到原现状土地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖、路和地上地下管线、管道、电力、通讯设施的拆除或搬迁等问题均由竞得人负责解决，以上所需费用由竞得人承担。

（3）外资门槛：本地块与威自然资经挂（临）字〔2019〕2-2号和威自然资经挂（临）字〔2019〕2-3号三宗土地竞得人所缴纳的出让总价款中须包含经商务部门认定的折合人民币不低于6500万元的到账外资。

3、出让点评：

（1）项目体量大：本次出让的三宗用地，总用地面积183759㎡，总建筑面积266809㎡，是临港区近年来出让面积最大的地块之一。

（2）配套资源好：本项目位于草庙子镇中心，紧邻草庙子滨河公园，东南为草庙子镇政府和草庙子中小学，东侧为临港威高广场和水韵康桥。

（3）目标客户为本地常住客户：临港区产业基础好，有拓展纤维、三角轮胎、蓝星玻璃、威海港物流园、威高生物科技等威海市大型知名企业，本地产业客群购买力较强。目前在售的威高水韵康桥、恒和家园、天亿城等，购房客户均以临港本地客户和威海市区外溢客户为主，均价7000-8000元/㎡，本项目预计也将以威海本地客户为主。

（4）限制条件排他性较弱：本地块设置了捆绑出让、现状土地出让和外资门槛三个竞拍条件。因本地块起始地价约3.66亿元，并不太高，排他作用不明显；现状土地出让，因为政府之前已完成本地块的拆迁工作，所以现状土地出让的排他性作用也不大；只有6500万元的到账外资具有一定的排他意义，因为不少开发商短期内筹集大额外资有一定难度。

二、南地块：4号地块

1、基础信息：

4号地块位置

2、附加信息：

4号地块为现状土地出让，土地范围内的清理和平整由竞得人自行解决，以上所需费用由竞得人承担。艾克数据查询现场发现，该地块范围内无建筑物，拆迁难度小，排他性门槛较低。

3、出让点评：

临港区草庙子镇的房地产市场，艾克数据以青威高速草庙子收费站为界分为两大板块，即北部的本地常住板块和南部的温泉旅游度假板块。

1-3号地块位于北部本地常住板块，而4号地块则位于南部温泉旅游度假板块。该板块以温泉资源为依托，先后建设了汤泊温泉、威高温泉酒店、威高高尔夫、文登大溪谷等旅游度假配套项目，并开发了绿城桃李春风、汤泉春居、威登小镇、恒融世家等低密度别墅洋房产品，目标客群定位为威海本地以及全国各地的旅游度假客户。

本次出让的4号地块，容积率仅1.1，预计后期也将开发为低密度别墅产品，主要针对旅游度假客户。

三、艾克研判

1、临港区虽然产业基础好，但区域地缘性客户总量有限，目前普通住宅市场竞争比较激烈，威高水韵康桥、恒和家园、大尚逸龙湾、天亿城、上海大公馆、正棋山1号等项目，近期都有产品推出。再加上本次出让的1-3号地块，总建面达26.7万㎡，从开发商的角度看，本项目入市后将进一步加剧临港区房地产市场竞争。但从购房者的角度看，今后会有更多的购房选择，挑选到更适合房源的概率更大。

2、位于南部温泉旅游度假板块的4号地块，附近的绿城桃李春风、汤泉春居、恒融世家、威高健康城近期都会推出低密度产品，同时威海东部的泉韵春晓、绿城听海林居等也有低密度产品推出，未来将进一步增加旅游度假客户的选择空间。有旅游度假需求的客户，可重点关注上述项目的动态。

3、本次出让的四宗用地，楼面地价在1300-1600元/㎡之间，对比目前区域7000-8000元/㎡的销售均价，土地价格在合理的区间内。

数据来源：艾克数据科技