重庆新房别墅「揭秘重庆楼市新物种160万即可入手别墅」

近日，听闻重庆楼市出现一种新物种，叫做“商墅”，是商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间，宜居、宜商、宜居、宜办公，可以做到多种盈利模式。而价格，比同地段、同品质的别墅低了70万！天上真有这样的好事？近日，速晨君做了一番探访!

换房的故事

故事一：

速晨君身边一朋友，在江北有工作，在单位附近有一套一室一厅的小房子，但想换套大点的。

想卖掉再换吧，却考虑到重庆主城区的房价，其实一直在涨，先卖后买很不合算；

但就算先卖后买，因为名下有了房贷记录，再买首付需要多付三成，难度还是不小。

就有点后悔，为什么当初买的时候，不咬咬牙买大一点？

纠结半天，最后，决定把房子重新装修了下，打算继续住它个五六年，再说。

高额的首付，不停生长的房价，都让他死了现在换房的心。

故事二：

速晨君近日来因换工作室引发了诸多烦恼。办公室的房租到期，租金偏高，但环境一般，想换个环境好的办公室。

四处看了，也比较了下，环境达到心理预期的，价格超过了心理预期，价格合适的，环境又达不到心理预期。

越想越纠结，越看越不划算。

拿现在的办公室来说，租金每个月每平米50块，一个200平的办公室，一个月就是1万的租金，一年就是12万的租金，十年就是120万。

如此高的租金，还不能租到一个环境好，地段好的地方，速晨君越来越觉得划不来。

换房生意经：超高性价比就是你换房的勇气和动力

两个换房者，不同的换房逻辑和理由，但背后却遵循了有个共同的经济点。

先说速晨君，租赁的成本之高昂，通过计算就能一目了然，而且，即使是支付了这样高额的租金，依然没能租到心仪的房子。

租赁工作室很不划算。

我们不如换个思维，我们一开始就放弃租赁的想法，我们选择去买，买个商业性质的房子，把租金用来付贷款，和租赁不同的是，20年后，贷款还清了，房子也是自己的了。

再说要换房的朋友，现在有换房的刚性需求，当然为难的自然是价格问题了。

有认识的中介朋友介绍，考虑下商墅，商墅要便宜很多。

开门见山，所谓商墅，也就是说它属于商业性质。关于商住两用房的弊端，大家基本都有所耳闻，主要是这么几点：

1、商水商电

2、后期转手交易税费高

3、首付高（5成首付）、贷款年限少（10年）、利率高

4、没有学位、不能落户

5、40年产权

要换房的朋友听到后就马上拒绝了：“这不是住宅性质，是商业性质当然比住宅便宜了，以后高额的水电费，高额的转手税费，你就明白什么是切肤之痛了。”

朋友和大多人对商业的抗性在于，觉得它私用成本过高。

我们来算一笔账。

生活成本：

比如重庆居民用水3.5/吨，而商墅水费5.2/吨；

居民用电每度0.5649元，而商墅电费每度1.2元；

同地段住宅物业费2.4元/平，商墅物业费5元/平。

的确，商墅属于商业性质，普遍是商水商电，生活成本基本比住宅性质的生活成本高。一个月水电物业算400块，商墅成本算多两倍，一个月800块，每个月生活成本多了400块，一年就多了5000，十年就是5万，二十年就是10万。

购置成本：

就拿保利堂悦的商墅来举例，我们对比同区域同业态的价格。周围和记黄埔御峰等一类住宅性质的别墅，在这个区域，这个大小的价格是230万，而保利的商墅是160万，这里的差价是70万。

但是生活成本那10万是分了20年，分摊到每年，只多了5000块。

但是，如果贷款买住宅别墅，那购置成本，70万的差价，230万的购置成本，贷款分期，本息20年又该是多少。

商墅虽然生活成本高，但购置成本足够低，生活成本再高，能高过每年上涨的房价吗?

这样细算来确实划算，但朋友依然不放心：“商业性质，到时候转卖时，税率要比住宅高出一倍多呢。”

是，不可否认

新房，住宅的契税一般根据房间面积都有优惠，例如90㎡以下的1.5%，商住两用新房统一按3%征收。

二手房，住宅交易税根据房产证年限，主要是5.6%的营业税，商户两用二手房交易税综合大概到15%左右。

所谓“商墅”是商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间，宜商、宜居、宜办公，可以做到多种盈利模式，不想用于自住，可以做小资风情西餐厅、咖啡馆、美容专属SPA、私人艺术馆，高端私人会所，或者进行租赁他人用于办公。

无论哪种，都可以继续盈利。

（保利堂悦商墅实景图）

如果不想自住了，没有必要非要转手，商墅与住宅最大的区别就是他是商用性质，它不是缺点，只需要转变思维，它便是优点，商墅集“商业、办公、休闲”于一体，具有比住宅低的价格、写字楼的租金、商铺的钱景、豪宅的保值性等多重价值。

国内外都不乏已经很成功的商墅，如苏黎世班霍夫大街国内比较著名的商墅有万科VMO商墅、BOVO商墅、光耀荷兰小城、融创商墅、中粮祥云小镇,各具风格的独栋商墅在不同城市中不断扮演着,潮流引领者、繁华缔造者、财富创领者的角色,都可以看到商墅带来的繁华景象。

（保利堂悦商墅实景图）

保利堂悦并非商墅第一人，重庆更不是第一个出现商墅的城市，其实上海，深圳，成都等地，由于房价，限购等诸多因素，商业别墅应运而生，经过数年的发展，商墅已经成为置业投资的新宠。

除此之外，商墅还拥有其他优点：

⭐价格优势：总价价格比住宅相对低，购买压力比住宅小。

⭐用途优势：三宜“宜住，宜商，宜租”，适合自住，适合出租，且租金较住宅高，适合办公，还可用来注册公司。

⭐政策优势：限购新政策规定，住宅需要取得 {不动产权证}书满2年之后方可交易，投资周期加长，而商墅不在此例。

⭐利率优势：二次换大面积住宅无影响，仍能享受首套按揭利率。

⭐拆迁优势：商墅拆迁赔偿金比住宅高，是住宅的3倍，而且拆迁时间短，换房时间短。

⭐市场稀缺性:商业地产主要表现为商铺、写字楼、购物中心等，集合商业和别墅的性质产品是现有产品的升级版，市场稀缺。

⭐市场抗跌性:在住宅市场限购、限贷的政策下，商业地产不受限制，有效抵御通货膨胀。

无论是对于居住客户还是投资客户而言，兼具住和投资属性的商墅产品，都是为稳妥更具有保障的选择。加上禁墅令加强实施落地，未来别墅供应愈发稀缺，商墅将成为别墅主力，重庆商墅产品也将成为趋势。