通过这些小区我们看到了未来买房的趋势l070

南翔板块以公房、动迁房、刚需商品房为主要住宅产品，没有高端大平层，别墅数量也较少。公房集中在南翔老镇，动迁房集中在云翔大居，商品房多集中在东社区和银翔片区。

相比而言，东社区无疑是南翔、嘉定，甚至是上海西北片区，综合水平最高的居住社区。围绕留云湖建设，闹中取静，生态绿化好，中高端的产品定位，吸引了不少追求家门口环境、以及楼盘品质的城市新中产。板块也引进了上海单体最大商场印象城Mega，成为整个南翔的商业中心。

华润和金地开发的商品房系列是东社区的标杆代表作，其余小区品相也均在平均水准以上，总价段大多接近，业主层次统一且年轻。

本文为南翔东社区楼盘的看房笔记

南翔板块的解析可点击下方链接阅览：

近一年涨幅30%，这里为何彻底疯狂？#B048

华润中央公园

华润中央公园由华润置业开发，共分四期，集中在2012-2017年建成，总建筑面积46万方。

华润一期南区

华润一期和四期为公寓和别墅混合，一期分南北两区。整体容积率1-1.5。二期与三期都是纯公寓小区，其中三期容积率仅1.1，达到了别墅小区的水平。

其中三期距地铁最近，步行11号线陈翔路站和印象城约500米。而最远的一期北区步行至地铁站约1.2公里。华润没有内部会所，一期北区底商有健身房对外开放。

华润一期北区

各期的外立面看上去差别不大，但材质却不同，一期为干挂石材和大面积玻璃的配搭应用，档次最高。二期至四期为降低成本，把石材改成了涂料。整个华润地基抬高5.5米，1楼相当于普通小区2楼的高度。高层楼栋的1楼都直接挑空，避免了底层住户因植被的茂盛而影响采光。每个单元楼都有一个将近40平的会客厅，挑高6米并配有中央空调，很有仪式感。

华润物业管理好，24小时巡逻，每个楼层的楼梯间里都放置了干湿两个垃圾桶，不用业主投放到指定的地点。完全的人车分流，地下两层车库，车位配比1:1.5，十分充足，买车位的话11-12万，物业费4元/平·月。

华润二期

华润每一期的绿化率都超过了45%，由于大环境有留云湖天然水系，所以小区里没有水景设置，以大面积草坪、高大植被、石柱凉亭为主，园林设计都较为相似。

华润三期

小区楼栋分为二梯三户和二梯四户，公寓主力户型有76-98平全南两房。一期南和三期还有93、105平两种一南二北的小三房，双阳台全明户型。其余各期的三房为130-148平南北通。

约250平三层联排拥有大尺度双车位，垫高二楼直接入户，一楼地下室层高4.5米，北面全为下沉式天井，不潮湿，采光极好，可惜院子面积不大，住别墅的实感不足。

华润四期

综合比较，一期品质最好，装修标准最高。二期近生活配套，五彩城、学校和菜场，三期的位置最好，近地铁和印象城，四期景观最好，正对留云湖。如果以品质和舒适度为首要条件的建议买一期，如果以通勤和配套便利为首要条件的建议买三期。

湖畔天下

湖畔天下是由港资长江实业开发，2012-2016年建成，共分三期开发，总建筑面积约60万方，容积率1.53，开发商自持物业，物业费4元/平·月。

小区一期为人车分流，其余几期花园式人车分流，车位比1:1.5，车下两层车库，停车充足，车位10-11万左右。

建筑外立面为涂料，质地看上去不错，但没有“高级感”。小区和华润一样整体垫高，内部环境以幽静小道为主，没有集中绿化景观，蕰藻浜支流纵贯小区。地面地库双大堂设计，地库大堂设计不够人性化，没有设置轮椅斜坡通道。

湖畔一期21栋高层，二梯三户。二期3栋高层，三期16栋高层，都为二梯二户。主力户型以102-113平三房为主，房型多样，最好的为动静分离南北通户型，有一部分东西朝向。差点的户型为客厅朝南，三房朝北。得房率都达到80%。可惜的是整个小区的高层住宅都没有功能阳台。

别墅总共723栋联排，地上三层，地下一层，以255平面积为主，院子小到忽略不计。

湖畔天下近期加推最后两栋18层高层，共181套。主推面积74平一房，96平两房，得房率70%也都没阳台。这2栋是一期保留的人才公寓，2016已建完，由于各种原因“捂盘”至今，现房毛坯交付。

湖畔天下没有会所，少部分底商也全部关闭了。二期的规模最小，但距离11号线陈翔公路站和印象城最近，大约400米左右。香港人的房型设计一直被诟病，但功能性结合价格依然有优势，性价比高，适合预算不多且觉得华润套内太小的家庭。

新城公馆

新城公馆由新城开发，2012年建成，共10栋高层，1栋商住，总建面10.4万方，容积率1.6，开发商自持物业，物业费3.5元/平·月。

项目外立面采用石材，比华润石材的品质要差些，建筑1层挑空，可停放非机动车辆，4.5米挑高入户大堂，风格偏温馨邻里，张贴儿童画作、书法对联、中国结、活动照片等等。

楼栋开阔，设置组团景观，大面积草坪、圆形喷水池、广场平台，项目风格与华润有点类似，不同的是，华润是整体垫高，新城则是中心花园垫高。

项目花园人车分流，车位比1:1.2，停车还算充足，车位10-11万左右。

小区二梯二户，主力面积为146平飞机三房，13平阔景阳台，南北通透。165-206平三南一北南北通全明四房，南北三阳台总建面达28平，活动空间大。

新城公馆品质上可与华润二期三期媲美，但位置不如华润，出行走不到地铁，也没有湖景，与金地别墅区相伴。好在步行至太茂广场700米，退而求其次，对面积有需求的三代同堂家庭可以选择新城公馆。

宏立瑞园

宏立瑞园是2010年动迁房，共30栋高层，容积率1.8，物业费1.5元/平·月。

宏立瑞园大门人行通道管理很松懈，不需要登记直接进，走进小区眼前豁然开朗，双车道加双行人道，栋距50-80米很宽阔。车位配比1:1，没有人车分流，中间地带停车一点也不拥挤，动迁房的车位只租不售。

小区外立面为白色涂料，看上去也不是很旧，楼道墙面也是涂料，没有铺砖，有一点脏。绿化率不高，植被少点，大面积草皮上有晾晒衣服的，小区内还设置了木质长廊亭、塑胶跑道、儿童游乐区，还有一块大型的运动场地。

小区二梯四户，主力面积为58平一房、84平两房、113-121平三房，两房有全南户型，也有东西厅，卧室一南一北户型。三房都是一南二北户型。

小区位置距离地铁和万象城都远，稍近五彩城，住户都多为李店角的动迁户以及租客，人员流动性较大。适合嘉定及附近工作，预算不高的刚需客，毕竟小区和户型都比老公房要强多了。

三湘海尚名邸

三湘海尚名邸由三湘置业开发，2015年建成，22栋高层和42栋叠加，容积率1.6，开发商自持物业，物业费3.75元/平·月。

小区完全人车分流，车位比1:1.5，停车充足，车位18万。外立面运用隔热高级涂料，小区中心位置为环形景观带，别墅与高层之间以大面积绿化分隔，另外还有塑胶跑道、网球场、篮球场等活动区。小区东门是一个古典造型的进户大堂，共2层，中间挑高，大堂内设有小商业和游泳健身会所，对外开放。

小区主打绿色科技住宅，新风系统，利用太阳能提供生活热水。项目二梯四户，主力户型为88平全南两房，以及113平南北通三房，房型方正，南北双阳台，三飘窗。另有188-300平叠加别墅。

项目靠近是南翔镇东社区的邻里中心，除此之外最近也就是旭辉U天地有一些底商。到地铁和印象城有一定距离，优势在于户型不错，经济实用，品质尚佳，各方面没有明显短板。

上隽嘉苑

上隽嘉苑由路劲房产开发，2010年建成，共14栋高层，152栋别墅，自已的物业，物业费3.8元/平·月。

高层外立面为奶白色的涂料，别墅立面为红褐色面砖为主，墙面为保温墙，保养都不错。小区花园人车分流，车位比1:0.65，停车比较紧张，属于东社区停车配比最低的小区，车位15万，不过小区西侧蕰藻浜大桥底下有停车场，部分上隽业主停在那里，10元一天，缓解了小区停车难。

小区北临蕰藻浜，南临留云湖支流，虽没有大面积湖景，但也双面有水系，北面还有800米滨河风光带，可以沿跑道散步。

别墅与高层之间有进门分隔，既在同一小区，又各自独立。景观组团较多，小桥流水、平台步道、不过一些石砌水池已干涸。

小区楼栋分为二梯三户和二梯四户，高层主力面积为66平一房、88平南北通两房和146平南北通三房。三房最为方正，三阳台，全明设计。三房与两房面积之间跨度有点大，另有少量162平两南两北四房。

小区联排面积为198-226平，双拼面积为250-260平，地上三层，地下一层，院子不大，联排2个车位，双拼3个车位。

小区正门口的隽翔邻里汇作为家门口配套，只有一家超市，以及点心小吃和快递驿站。距离地铁远，五彩城步行约300米，居住人群与三湘类似，自住率高。

路劲翡丽湾

路劲翡丽湾由路劲地产开发，2013年建成，项目算是上隽嘉苑的二期。12栋高层和76栋别墅，容积率1.6，自已的物业，物业费3.8元/平·月。

花园人车分流，车位与上隽情况相同。小区与上隽左右相邻，除南北水系外，还东临中槎浦的河道，三重生态河湾环抱。高层外立面为褐色面砖和大面积玻璃，别墅立面以石材为主，外立面在一期的基础上均有升级，看起来崭新。3万平原生风情园林，从中央景观轴通过广场、垫高的亭台、台阶步道，层层叠进一路可以走到别墅区。

小区楼栋分为二梯三户和二梯四户，主力户型为92平全南两房，152平南北通三房，客餐厅双向大阳台，南北卧室转角大飘窗，采光极好。

大面积联排与双拼主力面积在228-423平，地上三层，地下一层，院子不大，但别墅区前后通道的绿色景观丰盛，打理得干净漂亮。

翡丽湾与上隽位置相似，产品类型也雷同，但整体翡丽湾的环境更好一些，房型上也更胜一筹。

朗诗绿色街区

朗诗绿色街区由朗诗地产开发，2012年建成，总建面8.56万方，共30栋洋房、高层，容积率1.81，自己的物业，物业费4.3元/平·月。

朗诗主打高科技住宅，地下建有总控室，通过设备系统循环到每个楼栋和住户家里的天花板吊顶，达到恒温、恒湿、恒氧的居住体验。虽然省去地暖和空调，但有严重缺陷，不能经常开窗，外部的空气流通会导致破坏室内系统的正常使用。一年之中只有一个半月的系统设备检修期，可随意开窗呼吸自然风。系统的费用都包含在物业费当中。

小区花园人车分流，车位比1:1.5，停车比较充足，车位12-15万。

项目立面采用灰白色和红褐色面砖，整个立面比较平整，没有过多造型。入户门厅中规中矩，标准开间，看不到档次。花园设计用了心思，草坪植被、小型的水塘、喷水池、儿童游乐区、该有的都有。中央有一个垫高的小型观景平台，可以环视小区建筑。总的来说“小家碧玉”，不大气。

小区楼栋分为二梯二户和二梯三户，主力户型为77平全南两房、85平南北通两房，格局错位，125-147平飞机三房。

项目北面有留云湖的支流水系，东面和南面被学校包围，西侧是五彩城，唯一缺的就是地铁。朗诗的绿色科技理念吸引了不少海归人士和年轻中产，但由于设备系统在建造和管理上多少存在“漏洞”，小则维修，大则维权。