中原区新开楼盘「中原区再现神盘据说要开到2万」

今天，聊一聊万科山河道。

万科山河道，一定是2020年万科在郑州最重要的楼盘。

就像2017年的万科世玠，2019年的江山府，大户型、纯改善、万科，三个标签秒杀一切。

先来说位置。

万科山河道位于中原区华山路与颖河路向西500米，洛达庙城改地块。

项目区位

占地占地面积约139亩，共规划4块住宅用地。

地块规划

首开地块，规划7栋高层产品，户型包含121㎡三室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫三种。

首开地块

再说地铁。

距离地铁10号线华山路站，1.5公里，太远，走路15分钟起。

距离地铁1号线秦岭路站，2.9公里，太远，步行直接放弃。

地铁距离示意图

交通

西侧西三环高架，南侧陇海路高架，很方便。

商业

距离中原万达1.5公里，距离适中，不远不近。

万科山河道北边一路之隔就是二砂文化创意产业园，今年中原区重点建设项目，也算一大亮点。

接下来说说竞品。

万科山河道北侧就是昆仑望岳的二期。

昆仑望岳虽然比较低调，但是口碑在郑州已经到了“炸裂”的程度，几乎成了低调奢华有内涵的代名词，就如同白沙的美景东望。

两个明星楼盘贴身竞争，不知道谁能更胜一筹。

南侧不远就是康桥玖玺园，康桥今年最重要的楼盘。

都是品质房企，改善产品，明星物业，口碑炸裂，谁能胜出，也不太好说。

西侧是阳光城丽景公馆，已经不能算是竞品，一个口碑沦陷，一个口碑炸裂，一个刚需维权，一个郑州标杆，一个刚需产品，一个纯粹改善，注定不是一个级别的产品，消费群体，完全不一样。

万科山河道精装修交付，据说精装标准与万科世玠、江山府一样，选用科勒、摩恩、伊莱克斯等品牌家居。

120㎡户型起步，刚需望而却步。

但是，如此改善的产品，容积率却达到了4.98，与昆仑望岳2.48的容积率，完全不在一个档次。

好在，比丽景公馆的5.84要低一些，险胜一招。

卖的好不好，最为关键的，应该就是价格。

中原区老城区的房价被拉的太低。

和润林胡美景，精装修1.5万 ；

保利心语一期二手房，1.6万 ；

和昌湾景国际二手房，1.5万 ；

贵一点的康桥上城品，1.6万 。

万科的精装修能卖多少钱？

片区均价1.5万；

万科品牌 1千；

精装修 2千。

大约会在1.8万元/㎡。

但是这个价格会直接让万科山河道成为片区CEO盘，性价比大打折扣，投资基本没得赚。

产品挤走了刚需，价格挤走了投资，只剩下纯粹的改善自住人群。

中原区作为郑州老西郊，片区底蕴深厚，有钱人还是很多的。

再加上，老城区内，改善楼盘屈指可数，所以这点房子，根本不愁卖！

从世玠，到江山府，再到山河道，万科完成了从刚需到改善的转变，引领了郑州“改善”的潮流。

让其他主城区高容积率楼盘，全部都打着改善的旗号，让无数人摇旗呐喊，郑州改善时代已经到来！

其实，郑州的纯改善的有钱人与首付需要分期的穷屌丝，在绝对数量上，根本不是一个级别，所以郑州每每出现一个明星纯改善楼盘，就会招来很多的关注。因为这类楼盘，这类人群，本就是不多。

郑州想要到真正的改善时代，没有10年，很难。

下期，我们聊康桥玖玺园。

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