福州闽江北cbd最新进度「42万/㎡这价格还有倒挂空间福州闽江北CBD终于要上新豪宅」

福州本年度第三次集中土拍即将打响。在众多的地块中，代表闽江北CBD出征的2021-60号地块（台江中央商务区B-12地块），引发各大房企和购房者高度关注。

闽江北CBD的这块地，共计32.7亩。

地块位于长汀外街和望龙路交叉口，临近工业路，边上是苏宁广场。位置如图所示：

图片来源：福州市自然资源和规划局

在第三次集中土拍中，这块地会是最大的看点。据说有不少家房企已经瞄准了这里，准备下手了。有些开发商最近这几天都在反复推敲在这块地上设计什么样的产品最合适。

第三次集中土拍的时间点比较微妙。往年这个时候，都是各大房企快要关账的时间，一般来讲这时候拿地都比较谨慎。

闽江北CBD地块，能够被诸多房企看好，道理很简单：闽江北CBD，渴豪宅久矣！

地段地段还是地段

图片来源：乐居

在谈这块地的价值之前，我们不妨回顾一下近两年的土拍市场上，台江是个怎样的存在。

2020年初，台江排尾万科金域国际开盘，卖得很好。很多盯着台江楼市的购房者一边觉得它有点贵，一边掏了腰包。

金域国际成了去年的年度红盘。一直到今天，没买到它的购房者提起来还很遗憾。

虽然对于一个老台江人来说，金域国际的位置也不是非常理想，比如说临近两条大马路，离地铁线路比较远，周边没什么好学校。但它已经是当年台江能拿出最好的地块和产品了。

相比后来开盘的瀛洲府和同晖府，要么地块七零八落地排列组合，要么配建大量的安商房，万科金域国际就更显得香了。

楼盘与楼盘之间，没有对比就没有伤害。

稀缺性是衡量一个楼盘价值的最高标准，因为它是一种综合属性，叠加很多因素在里面。

这次被摆在“货架”上的闽江北CBD地块，可以说是近年来，台江难得的一块优质地块。

它的基本情况如下：

用途为住宅、商业用地，容积率1.0-2.1，起始价12亿，最高限价13.8亿，采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让。

起始楼面价约26787.39元/平，建筑高度80米及以下，其中住宅高度21米以上，100%全装修。商品住宅销售指导均价为42000元/平方米。无任何回购配建要求。

首先看容积率。按照最高2.1的容积率计算，作为市中心住宅产品来说，一般的楼盘容积率在2.4左右。闽江北CBD地块的容积率比很多楼盘要低一些。

结合建筑高度80米及以下，这里不会出现超高层建筑。说直白一点，未来这个小区居住的环境会比较舒服。

其次看它的出让方式。主管部门对此首次采用了“限地价、竞首付款比例、摇号”的方式出让。

也就是说开发商拿地到最高上限之后，要对首付款比例竞价，谁出的。首付款高谁得。当竞买者首付款比例达到100%之后，再摇号。

也就是说，对于开发商，哪怕你准备了拿地的全款，也不一定能拿到地。

这一条限制，充分说明了主管部门对这块地价值的认可和出让的信心。好的地块大家都想要，最终拼的是实力和运气。

第三看它的体量。32.7亩，体量适中。对于这样的楼盘来说，未来在社区管理和物业服务管理上会比较优秀，同时房源不会太多，结合地段优势，房子的保值增值属性非常强。

不过，有几个细节对购房者来说要重点考虑。一是这块地三面临路，周边有几栋高楼，会有一定的噪音污染。

二是地块朝向。结合完整的朝向，是东南西北方向。东南向会有苏宁广场高楼遮挡，西南向会面临还没盖起来的世茂108大厦。未来哪怕是住高层，也没什么景观可看。当然，这也要看108大厦啥时候能盖起来。

整个楼盘如何实现最大的采光面，会有一定的难度，相信对这块地准备下手的开发商都有自己的解决方案。

第四看它的配建要求。无任何配建要求，同时100%装修，叠加均价4.2万/㎡。这是妥妥的豪宅基因，台江将出现真正意义的豪华大平层产品。或许，也只有大平层才能解决未来面临的采光问题。

没有准备六七百万以上购房款的就不用考虑在这里买了。

无缝对接商圈和商务中心

“苏万宝”商圈 图片来源：福州晚报

闽江北CBD第二个稀缺性就在于商圈、商务中心的“枢纽”地段。既靠“苏万宝”商圈，又靠闽江北CBD。

它们一个是台江的老牌商贸中心，一个是这些年福州最繁华的CBD之一。

无缝对接大型商圈和大型商务中心，让这块地的价值感更是无与伦比。在方圆1.5公里范围内，光甲级写字楼就有近10栋，更何况各种类型的商务办公楼扎堆，还有福建省广电大厦、福州市图书馆等一众事业单位办公楼。这里是福州高净值人群聚居区。

地块周边还有滨江市民广场、海峡图书馆、北江滨公园等一批公建、景观配套，出了家门步行就能逛公园，周边环境非常不错。

闽江北CBD这一带，虽然白天很热闹，但是因为是大量写字楼聚集区，夜幕降临以后，多少会显得人气不足。

闽江北CBD这块地，在夜幕降临的时候，恰恰是可热闹可安静的地方。万宝商圈那一带晚上的时候非常热闹，适合逛街，富力中心这一带略显安静，比较适合散散步。

重要的是，对于在周边干事创业或者工作的上班族，这地块完美解决了居住和办公两相宜问题。

每天步行上班，意味着不用开车、不用等公交车、也不用等地铁。省下来的时间，干点什么都是好的。

由上浦路、工业路、西二环路、滨江西大道以及金山大桥、尤溪洲大桥等主干道组成的快捷路网，以及地块旁地铁2号线祥坂站加持，这里交通出行非常便利。

值得一提的是地铁2号线祥坂站。闽江北CBD这块地的楼盘入市后，这个楼盘将成为福州目前唯二的地铁加大平层豪宅产品。目前唯一的是地铁2号线五里亭站和绿城美的的桂语映月。

对比同类二手房价格有倒挂

闽江北CBD地块周边目前没有新盘供应。因此可选择的楼盘不多。

二手房方面，对比同为“苏万宝”商圈的万科金域中央，它已经是交付六七年的楼盘。据安居客数据显示，目前的均价42368元/㎡。

这个价格与闽江北CBD地块未来销售均价持平。万科金域中央相对来说有两个细节值得购房者参考：一是高层建筑电梯使用会比较拥挤的问题，二是楼房多为点钻式分布机构，什么朝向的都有，不够通透。

万科金域中央房价走势图

万科金域中央也卖到了均价4.2万/㎡，对比起来看，闽江北CBD地块的价值感非常突出。

另一个同为“苏万宝”商圈的正荣润城小区，交房已经近10年，目前在网上的挂牌均价为47591元/㎡。

正荣润城房价走势图

闽江北CBD地块的均价与周边同类型的二手房房价，居然存在倒挂现象。

除此之外，数据显示，这块地周边其他老旧小区，均价大约在2.5-3万/㎡区间。

同样位于闽江北CBD的安置房小区锦祥佳园，11月份的挂牌均价为30956元/㎡。我们从临感高空俯瞰图看下，锦祥佳园的社区品质如何一目了然。

锦祥佳园

写到这里，突然想起今年年初给一位美女姐姐寻找台江房源的经历：她家几代人就住在宁化社区，想买个高品质的大房子，但又不想离开台江。错过了万科金域国际，我们带着她了解了瀛洲府，甚至还看了海月江潮的别墅，都没挑到她满意的房源。

不知道闽江北CBD的住宅，这回能否满足她既想住在台江，又能兼顾高品质新楼盘的终极需求。