昆明房间自带泡池温泉「在家就能泡温泉你猜这样的合院在昆明卖多少」

自2003年以来，政策层面对别墅产品的限制可谓一直未放松过。最近的一份“限墅令”性质文件，当属2019年4月住建部所下发的《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》。其不仅要求各地暂停相关别墅项目的建设审批，并要对已有及在建项目进行梳理。

“限墅令”之下，购房者的相应需求不减反增，这催生出了类似大平层、合院等新型的高端产品。尤其是合院，在近年来的昆明市场上，其俨然已成最为畅销的一大产品类型。

本地别墅成交价格主力在500万以上

来自昆明锐理的2020年上半年房地产市场研究报告显示，自2018年下半年开始，随着城市开发外拓等原因，洋房、别墅类产品的供销情况均有所增长。

在具体数据上表现，2020年上半年本地别墅产品的供应量来到了2018年以来的高点，而其成交水平也处于相对的高位，整体表现为相应产品的市场交易需求较为旺盛。

别墅类产品在供、销方面均有小幅增长（图源锐理数据）

这背后有一个关键的市场变化，那便是从2019年开始，本地市场上陆续有总价千万以上的超高端产品出现，由于数量稀缺，相关产品基本都有不错的销量。这无疑在改变和影响着本地购房者的需求与心态。

根据锐理的统计，2020年上半年本地的别墅类产品销售主力，落在了240-280㎡、总价500-700万的区间之内。整个滇池滨湖区域因项目数量最多，也最受市场青睐。

整体来看，昆明购房者当前对高端合院类产品的接受度，正处于近几年的高点，市场对相应产品的价值有普遍认同。但相对应的，较高的价格门槛无疑将大多数人挡在了门外。

合院总要有些不一样的资源

纵观当前昆明市场上有合院产品供应的项目位置分布，能够发现其集中在东南、滇池、呈贡、官南、东白沙、世博等几大板块。而无论是处于何处的项目，其都有一大共性特征：或是滨水而建，或是占据了独特的山林等绿色资源，更进一步二者皆备。

本地市场上的合院产品价值大都依托于周边的环境资源

这也并不难理解，相较于普通住宅，环境无疑是合院类产品一大集中的价值点。很多人选择这类产品，看中的正是其环境资源以及所营造出的氛围。

实际上，在合院这类产品上，是能够看到一些在住宅产品上少见的资源配套特征的。这一方面源于人们对高端产品的认可度，给了其更多的空间进行相应配置；另一方面则在于合院往往也需要一些不同寻常的特点，来区别于一般的住宅产品。

而在当前的昆明市场上，可见的最为稀缺和不一样的合院配套资源当属温泉。即使将一些昆明周边的项目计入，本地市场上以温泉为卖点的合院类产品项目也一只手便能数得过来。

本地相关资源及项目稀缺的原因，在之前的一篇《云南这项资源全国领先却浪费严重，昆明有个地方并不甘心》中已做过分析。能得出的结论是，类似的项目基本都是可遇不可求，温泉资源也不似山水一样，能在城市范围内大规模复制。

温泉入户的合院仅需200万

在本地少数几个有温泉合院产品供应的项目中，位于空港片区官军路与嵩昆大道交汇处的得胜温泉度假公园，因其温泉入户的特点而脱颖而出。

得胜温泉度假公园合院夜景效果图

首先，来看这一项目的温泉资源质量：其深凿地表以下2333米的温泉水脉，探寻到水温达66摄氏度的偏硅酸天然温泉，其具有软化皮肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效，且富含了多种有益人体健康的微量元素。

而以建筑面积约99㎡，可扩展面积达202㎡的户型为例，深入观察能发现其不仅有温泉入户，更在产品力层面有着不少的亮点。

得胜温泉度假公园建面约99㎡的合院户型图

得胜温泉度假公园这一合院产品整体为地上三层，地下一层 夹层的设计。五层空间囊括了四室三厅一厨四卫，其最大的亮点当属位于夹层的温泉泡池了。通过温泉入户，住户不需外出便能在家中享受到相应体验。

而除了温泉泡池，这一产品利用夹层空间打造了一处下沉庭院，使得内部的景观空间更加私密化，提供了区别于其他同类产品的居住生活体验。

在负一层，产品提供了多达三个车位，基本能满足所有家庭的车位需求，类似的设计在本地市场上还是较为少见的。

而在二层空间，其采用了双露台设计，带来极佳视野观感的同时，也与下沉花园以及一层的3.9米花园阳台相呼应，使得室内景观更具立体感。

除此之外，这一合院值得特别一提的是其电梯入户的设计。这种充分考量居住者便利度，尤其是关注老年人群体居住体验的设计，在本地同类产品上并不多见，但却是相应客群一大关键痛点。

在这一系列产品力基础上，得胜温泉度假公园的合院产品总价，大致在200-220万之间。对比本地市场上同类型产品的主力价格区间，其无疑处于最低的一档。稀缺的温泉属性合院产品，并非高不可攀。

6万方下沉公园，将温泉主题贯穿社区每个角落

实际上，这一项目以“温泉”为名，不仅仅是实现了部分产品的温泉入户，更是在社区内有众多温泉主题配套的呈现。

得胜温泉度假公园规划了形式丰富多样的温泉式业态（效果图）

在项目三期地块内，其规划有约6万方的下沉式温泉主题公园。其内部既有高约18米、本地独一无二的温泉瀑布，也有水上乐园、温泉泡池等特色业态。加之spa天堂、民族风情街区、电影院、快时尚、运动馆、美食天地等多元配套，其为居住者提供了一大休闲放松的好去处。

在此基础上，以贯穿整个社区的中央景观道路为一轴，露天泡池和阳光跑道为两核，加之各出入口的景观营造以及四大景区的应季植物规划，整个得胜温泉度假公园内部形成了“一轴，两核，三迎宾，四园区”的景观格局，充分展现了契合温泉特色所应有的环境氛围。

得胜温泉度假公园小区景观效果图

再加上集养生、娱乐运动、疗养为一体的约1000㎡的社区康养中心，可以发现得胜温泉度假公园将温泉资源运用到了康养、景观、商业等多个层面，使其价值得以最大化。在同类型项目本就稀缺的背景下，其对温泉主题的钻研可谓足够到位。

而在项目周边，分布有本地多个知名文旅项目，这意味着未来片区内将呈现更多高质量的配套设施，这一项目周边的人气氛围以及配套条件不会差。

合院产品温泉入户，其他产品则能享受到外部的天然温泉泡池，在得胜温泉度假公园这里实现了生活与温泉为伴。更为关键的是，其39-132㎡的高层有着充足的低总价小面积段产品供应，相对较低的入手门槛，让更多人拥有了享受这一温泉生活的机会。