安宁温泉度假区「安宁温泉片区降低开发强度建筑限高9层温泉山谷孤独求败」

安宁是昆明乃至云南文旅以及康养地产开发的重镇，而主要开发区域又集中在两大板块，一是早在2005年就定位为“奥利匹克小镇”的太平新城，另一个就是以地热温泉资源出名的温泉街道。

温泉镇（街道）的文旅康养地产开发起步甚早，早在2003年就开发了昆明最早的产权度假酒店项目之一——温泉心景，2007年启动开发昆明最大的文旅项目温泉山谷，之后又陆续签约引进华熙国际、宝能等大公司，落地多个大型文旅康养地产项目。

但就在温泉镇的地产开发方兴未艾之际，安宁市的一系列城市规划政策却标明，安宁有意克制地产发展冲动，降低温泉一带的建设强度。

近日，安宁市自然资源局公布《温泉片区控制性详细规划调整——居住用地控制指标调整》，计划将片区范围内未出让的居住用地（含商住混合用地）再进行一轮“减负”。降容积、增绿化、减密度等一系列套招之后，未来片区里的住宅建筑高度将限制在36米内，只能建设7-9层多层建筑。

温泉片区规划面积约23.56平方千米（约35340亩）

温泉片区因为有着丰富的温泉和山地森林资源，是安宁最负盛名的片区，被安宁主城区、草铺、武家庄三个片区围绕，规划面积约23.56平方公里（约35340亩）。距离昆明主城区约35公里，车程约40分钟。

安宁温泉街道商住用地所剩不多

片区自2006年左右启动开发。虽然开发年代较早，但大多是像金方森林温泉、温泉宾馆、温泉半岛、温泉高尔夫球会这样的度假式酒店集群项目，在建住宅项目体量较大的仅有昆明西麓·温泉山谷和龙山别墅两个。

从地块分布图可以看到，温泉片区存量开发地块不算多。主要集中在温泉山谷南侧的观音山城改（部分）、西侧珍泉村地块、龙山别墅西北侧及牧羊湖至后山崀片区等4个片区。

温泉片区商住地块高度上限从54米降低至36米

从规划调整前后对比图可以看到，温泉片区“高个”地块主要集中在温泉山谷周边东西两侧，调整前建筑高度上限为36米的土地共有13宗，40米的土地有1宗，54米的土地有2宗。

调整后，建筑高度全部降为36米以下。不仅如此，限高36米的土地数量仅剩6宗，只能建7-9层的多层建筑，数量较原先也减少了一半。

温泉山谷度假酒店就是9层建筑（图源：项目官网）

目前片区里最高的建筑所在地正是温泉山谷度假酒店，层数为9层。调规后的6宗地块恰好就在项目附近，这块区域将成为整个温泉片区最高的地方。

温泉片区容积率调整图

随着建筑高度的压缩，对应地块容积和建筑密度会随之调整。其中龙山别墅西侧两宗居住用地容积率由1.5降至1.2，温泉山谷东侧地块商住用地容积率从1.8降至1.6。

现行控规中容积率1.5，建筑密度35%的居住用地，密度降至32%；容积率低于1.2，建筑密度35%的居住用地，密度提升至43%。

温泉片区商住地块绿地率下限调整为25%-35%，增补8处公园绿地

相关指标下降后，地块的绿地率的下限也将调整为25%-35%，预计减少附属绿地约274.95亩。为了保证区域绿地不减少，安宁市相关部门又从规划上补，在片区内新增8处公园绿地，合计约276.15亩，计算下来竟然比原来还多出1.6亩。

安宁温泉街道签约项目

不过虽然规划漂亮，但温泉片区的开发却始终有些不尽人意。

今年初时，云南房网曾在《昆明地热资源全国第一 温泉地产开发却一言难尽》一文中进行过统计。目前安宁温泉片区规划地产项目共有5个，圈地面积7.1万余亩，但实际投入开发的仅有温泉心景和温泉山谷两个，另外3个项目或签约未动、或拿地未动的情况到了今日也没有改善。

上个月，温泉街道有4宗共271亩商住用地出让，这批地块正好就是目前温泉片区剩余开发地块中，仅有的6个限高36米地块中面积最大的4宗（下图），位置就在螳螂川南岸，与温泉山谷隔水相望，位置非常优越，可惜最终流拍。

温泉片区4宗限高36米地块11月流拍

已落地项目中，开发温泉心景的大朝地产进入破产清算，昔日火热的酒店如今也被查封停业，只有康旅集团开发的西麓温泉山谷项目，独撑片区开发大局，算是孤独求败了。

相关链接：

昆明地热资源全国第一 温泉地产开发却一言难尽