涧西区在售新房「细思涧西楼面价创新高的背后板块恐迎来纯改善楼盘」

4月8日，一场常规土拍在洛阳引起关注，地块位于涧西新板块，面积约64亩，起拍价约700万元/亩，起拍楼面价约4200元/㎡；

地块竞拍近五个小时，鏖战250回合，最终被美的置业以951万元/亩单价成交，楼面价约5708元/㎡，总价约6.079亿元，同时也刷新了区域最高楼面价。

地块航拍示意

昨日土拍文章发出后，截止今天中午已有1.3万次浏览，也引起了网友热议。

我们不禁要问3个问题：

1、为什么是涧西住宅用地楼面价创新高？

2、为什么是这块地楼面价创新高？

3、这个价位的住宅用地会做什么样的产品实现价值提升？

带着这些疑问，我们分析来看：

一、楼市热度首次高燃，新涧西板块再露锋芒！

纵观最近的洛阳楼市，涧西板块始终是各大房企逐鹿洛阳市场的战略要地；

再看洛阳土拍市场，开年以来，市场表现一直不温不火；上线12宗住宅地块，目前顺利成交的地块只有3宗，其他地块遗憾流拍或延期；25#地块楼面价创新高，无疑快速催熟近期土拍市场。

而城市日益更新的同时，涧西老区可供开发的地块已然寥寥无几，目前政策侧重于旧貌革新和老城改造；

在涧西新板块——孙旗屯片区，最早是美景、名门、美伦的天下，17、18年建业布局该板块，科技城、尊府的入市，板块热度快速增长；目前该片区内，可开发优质地块相对丰富，且棚户区改造已基本完成，地块质量较高；所以，片区内的住宅地块开始吸引各大开发商的关注，成了热门的烫金地块。

二、多重利好、规划不断落地，板块价值再上新台阶！

2018年，周山大道开始规划整体提升，洛阳机场至南山大道段全长19.3公里，双向六车道标准，主线由三种形式建设，分别为高架式、地面式、隧道式，辅道结合道路限制条件分段设置。

其中高架段为涧河桥南至秦岭渠北，地面段为秦岭渠北至北航路（木棉路），隧道段为北航路（木棉路）至乐山路。

包含25号地块在内的周边区域属于周山大道地面段，该位置区域避免了高架带来的噪音影响，另外通过地面辅道未来还可进入周山大道主线，南至洛龙，北到机场，道路交通可以说非常便利。

示意图，仅供参考

据了解，片区内的秦岭防洪渠治理工程已经开工，秦岭防洪渠始于涧西区北陈沟，经高新区瀛洲街道苗湾社区注入洛河，全长8.4公里，控制流域面积22.13平方公里，主要承担涧西区和高新区西南部防洪任务。

秦岭防洪渠治理工程主要是对高新区段进行治理，全长4.2公里，整治后的秦岭防洪渠将形成层次分明的滨水生态景观效果，渠道沿岸布置沿渠干道、乐道、游园步道三级路网，并配套健身设施、监控、书屋、坐凳等，为周边居民提供一个良好的生产生活环境。

效果图

25#地块位置位于基本成熟区域，周边配套相对完善；

地块南侧规划为教育用地，计划建设一所小学和初中，目前正在做前期的准备工作，学校建成招生后，可分担片区居民的上学压力，提供更多的教育资源。

示意图，仅供参考

地块距离最近的医院是534医院，医疗水平和实力基本可以保障周边居民的医疗需求。

三、城市核心板块，2.5容积率大概率要做都市豪宅大平层

美的置业拍下的25#地块位于高新区孙石公路以南、黔川路两侧，周边已建成小区较多，地块位置相对成熟；

周边地块美的浩德云熙府地价650万元/亩，容积率3.0；建业尊府一期453万元/亩，容积率3.0；根据片区控规来看，片区周边规划有绿地、学校、商业等地块，且开发强度不高，预计整个片区的住宅地块将来会以中高端产品为主，居住舒适度和便利性较高，满足各种改善需求不在话下。

示意图，仅供参考

涧西区周山大道沿线从2020年开始出现不断涌现新项目，但基本都是以3.0-5.0左右容积率为主的小高层或高层产品，低密改善产品十分稀缺。

25#地块最大容积率为2.5，在主城区成熟地段，这样的低密地块显得尤为珍贵；从我们专业角度判断，这次美的置业可能会选择在该地块做纯粹的两梯两户的大平层产品社区，甚至会选择140-180㎡的四室、五室等改善户型来增加自己的产品线。

该地块限高50米，如果开发为大平层城市高端住宅产品的话，楼面价为5708元/㎡，一般开发商的土地成本基本控制在30-40%，再加上建安成本以及利税、运营等成本，这里我们还要注意该地块须配建20000㎡商业，开发商的利润一般保持在8-10%之间，综合下来，该地块若想保持8%的利润，房价就大概率会突破14000元/㎡触及15000元/㎡。

您觉着呢？

在高层住宅为主流的市场下，洛阳当下的大平层产品并不多，例如两梯两户的平层项目在市区并不多见，像银润中央广场、碧桂园天誉、世纪华阳江山汇等项目，目前均已交付入住，当下已经成为城市改善住宅群体的主要阵地。

目前银润二手房单价约20500元/㎡，江山汇二手房单价约21000元/㎡，碧桂园天誉二手房单价约20500元/㎡。该地块开发如果为纯改善盘，将会为市场提供更多改善型房源，能让更多高端改善家庭圆梦，选择到更合适自己需求的住宅产品。

信息来自网络挂牌二手房源信息

其实置业者对于墅质住宅的需求一直存在，但因主城区住宅地块的稀缺性，地块容积率普遍较高，那么低容积率住宅往往多出现于市郊地带，远离主城区同时也是一种遗憾；

基于此，被称为“平面化别墅”的大平层渐渐进入市场，承担着改善型客群回归城中心生活的重任，平衡了人们对生活的各方面需求。

四、结语

本次激烈土拍的背后，推动的是区域发展的增速和房企坚定的拿地信心和深耕决心，同时也反映出涧西板块对各大房企的巨大吸引力；

由此我们预计，25#地块2.5容积率，结合美的置业势夺此地的决心，大概率要做都市平层豪宅产品来加强品牌影响力。

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