深圳200万买房「指导价两周年我用两百万在深圳买到一套房」

“我们去年12月卖出去的一套房源，在龙岗，地铁口，140平，你猜卖了多少钱？

答案是，两百多万。”

这不是出现在二三线城市的对话，而是深圳楼市刚刚发生的故事，就在龙岗，就在去年年底。

今天在乐有家交流会上听到这个数字，一众地产圈内人也觉得惊掉下巴！

事实上，过去一年，深圳昔日的网红片区纷纷“降级”，豪宅板块动辄跌去几百万，学区房、老破旧更是经历了一场大洗牌。

指导价出台两年，最惨烈的一部分小区，成交价跌去了超35%！

01

网红板块集体跳水

最狠跳水王跌去36%

核心词，就是跌。

2022年，深圳二手房成交约2.17万套，同比下降47%，交易量创下了二十年来最低值，失去了在深圳楼市的“统治地位”。

二手房成交占比大幅下滑，从将近7成一口气跌到了不足4成。

图源 乐有家

2018-2022年深圳一二手住宅成交占比变化

和成交量一起极速下滑的，是成交价。

过去一年，二手房价站稳15万 的「第一梯队」板块，从9个锐减到1个，仅有后海板块“硕果仅存”。

香蜜湖、华侨城、蛇口、宝中等豪宅板块，均有所回调。而豪宅的“回调”,动辄就是数百万的纸面财富宣告“蒸发”。

图源 乐有家

10-15万区间的「第二梯队」板块同样惨烈，从26个降到仅有10个。

像20年成交价还在10万左右的八卦岭，如今已经跌到了5-7万，堪称“跳水王”。

以鹏益花园为例，参考价出台两周年，这个盘的二手房成交价已经跌掉了35.5%。上个月，旭飞花园刚刚成交一套39平的房源，成交价也比参考价低了24%，跌势不止。

图源 乐有家

02

两个“最高峰”的机遇

这波大底，你抄到了吗

另一些极速增长的数据，则暗藏机遇。

乐有家数据显示，2022年深圳二手房成交周期达到了近五年的最高峰，

153天。

也就是说，从业主挂牌到最终出售，差不多要5个月的时间。

户型越大，成交周期越长，有业主的别墅挂了两年，仍旧没能成交。

图源 乐有家

另一个“最高峰”，则是放盘量。

数据显示，深圳在售二手房挂牌量，从去年1月份的4万多套，一路攀升至最高峰，

超过10万套。

短短一年，放盘量翻倍。

图源 乐有家

放盘量大，成交周期长。

对卖家来说，无异于是长达半年的痛苦积压和撕扯。

但是对于买家来说，却是“历史性大底”。

刚需盘不用多说，开头两百多万拿下龙岗140平地铁口房源的，就是绝佳案例。

改善、豪宅的“笋盘”则更多。

比如网红盘华润城，150平户型去年成交低点约2200万。今年，比成交价回升到将近2400万更刺激的是，业主报价已经有底气飙到2800万。

楼兔子身边有地产圈内朋友，就选择在去年抄底二手豪宅。

未必买到了“最便宜”的一套，但长远来看，他们所选择的买入节点，很可能是楼市长周期里的唯一一个低谷期。

今年开年，形势刚刚有些暖意，这些豪宅就已经表现出强劲的反弹能力！

03

去年砍价成功不敢买

今年返价，急着买

“按照这个势头的话，2月份二手房（门店交易量）应该会突破3000套。”

根据深房中协数据显示，上周深圳二手房成交784套，环比增长40%。

784套，已经超过了2022年周录得量的最高值。

图源 深房中协

下沉到市场，返价的、撤盘的、主动看房的，都越来越多。

市场心态的活跃，是二手房“止跌维稳”的第一道保险。

另一个还没有直接统计出来的数据，则来自一线中介的实际体验：开年以来，业主放盘价已经明显上升了。

而买家，也着急了起来。

去年的情形是，买家签合同前还想再砍价5万，卖家想了想答应后，买家反而更不敢买了。

但是现在，以西部改善盘为首的业主，已经有底气动辄返价50万了！