杭州近期推出的叠墅「叠影重重300多万就可墅居杭州限墅令下叠墅产品密集上线」

从来没有哪个时刻像今天这样，能在杭州市场（不含临安、富阳）找到如此之多的叠墅产品。

随着绿城、景瑞、龙湖、德信、金茂等实力派开发商纷纷推出此类产品，时至今日，叠墅已成为杭州高端改善型产品的硬核存在。

不久前，或许还是稀缺房源，现如今，此类低密产品却频繁面临板块内的激烈厮杀。

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选择二叠还是三叠

这是个问题

目前，杭州市场发售的叠墅产品主要为上下叠和上中下叠两类。

上下叠产品主要有景瑞镜溪绿汀、德信九溪云庄、融信旭辉湘湖悦章、绿城九龙仓·桂语朝阳、德信时代公馆等。

上中下叠产品则可选余地更大，绿城交投·湖畔雲庐、金科钱塘博翠、龙湖大家九龙仓璟宸府、绿都鉴未来、上河宸章、银城云谷天境、联发藏珑大境均为此类。

一般来说，上下叠的容积率更低，在舒适度上要更好些，而上中下叠在容积率上的要求相对低一点。

另有像景瑞镜溪绿汀这类产品较为特殊，其6层的总层高做成了上下叠，事实上，每套房源内为3层为一户。

从交付标准来看，景瑞镜溪绿汀、绿城交投·湖畔雲庐、德信九溪云庄、绿城九龙仓·桂语朝阳、绿都鉴未来、银城云谷天境等为精装修交付。

金科钱塘博翠、龙湖大家九龙仓璟宸府、融信旭辉湘湖悦章、德信时代公馆、上河宸章、联发藏珑大境等则为毛坯交付。

对于不少有意购入叠墅产品的家庭来说，装修开支务必充分考虑。

叠墅市场中，高低配产品颇具存在感

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有300多万的刚需型villa大受欢迎

也有千万级叠墅领跑低密市场

一个值得注意的现象是，当前在售或待售的叠墅项目中，有不少产品面积段控制在了150㎡以内。而从价格上看，叠墅产品按照地段、面积，价格从300多万到千万不等。

比如绿都鉴未来的叠墅产品为130㎡，上河宸章为139㎡，据透露总价只有300多万元。银城·云谷天境面积段为131-165㎡，均价为34749 元/㎡，其中装修标准4000元/㎡。联发藏珑大境面积段在123-155㎡之间，均价为30900元/㎡，入手门槛同样不算高。

对于诸多钟意别墅产品的改善型家庭而言，这一价格非常具有吸引力，也为更多家庭购入叠墅产品提供了可能。

上河宸章为现房销售，眼见为实能够让广大购房者得到完全不一样的购房体验，也能在极大削减开发商与购房者之间的信息不对称。

此外，观察发现，目前人们对不同城区及板块内的高端改善型产品在总价层面上的接受度依然存在着不小的差异。

在主城区的一些热点板块，人们对千万级的低密改善型产品接受度明显更高，到了未来科技城，千万级低密的序幕似乎刚刚拉开，从景瑞镜溪绿汀产品线与价格体系便见分晓，有理由相信绿城交投·湖畔雲庐也将大概率如此。

同样是主城区，譬如三墩，这一板块具有一定刚需体质，这或许可以成为银城·云谷天境着力推出131-165㎡，均价不足35000/㎡叠墅产品的最大动力。

而在一些非主城区板块，如中泰、崇贤、良渚等刚需地段，其叠墅产品明显同样具备鲜明的刚需烙印。相应房企纷纷推出“刚需型villa”，有意降低此类低密产品入手门槛便足见大家的默契。

只有面积段、总价等可控变量因素与地段定位向吻合，才能最大程度上减少项目去化压力。

纵观全市所有板块低密改善型房源来看，叠墅产品溢价空间明显和板块热度呈正相关。

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主城区纯低密叠墅项目难寻

地铁配套成重要加分项

作为一种低密产品，叠墅对地铁的要求不像刚需盘那么强烈，但还是有不少叠墅做到了毗邻地铁。

景瑞镜溪绿汀和绿城交投·湖畔雲庐距地铁5号线绿汀路（在建）站约为500米；德信九溪云庄距地铁6号线枫桦西路站（在建）约为500米；德信时代公馆距在建的地铁1号线机场延伸段南阳大道站不足200米；绿城九龙仓·桂语朝阳紧邻地铁2号线朝阳站，可谓零距离。

高端改善型家庭对地铁配套的普遍看法是：我可以不坐，但你不能没有。

杭州在售叠墅中，纯低密项目较少，只有景瑞镜溪绿汀、绿城交投·湖畔雲庐、德信九溪云庄、联发藏珑大境四个，其它则以高低配形式呈现。

很明显，越是到了主城区，纯低密叠墅项目便越是踪迹难寻，目前仅有位于传统低密板块——之江的德信九溪云庄是一个例外。

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“叠墅热”背后的价值逻辑

你不可不知

为何现在杭州市场的叠墅项目越来越多？

首先，相比于别墅、排屋，叠墅开发在未来的城市低密住区明显更具长期可行性，上下叠或上中下叠的多重形态可为高端改善家庭提供更多可选空间。

相比于大平层，叠墅产品，特别是上下叠的露台、花园、地下室等拓展空间是重要的卖点所在，更加丰富的空间形态在丰富住宅功能、实现分层而居的同时，也为家庭生活增添了更多乐趣。

低密、采光好、得房率高、空间富有层次感且自成天地，是叠墅产品的优势所在，像绿城交投·湖畔雲庐这样的项目，其采光面的配置就提供了良好的居住体验。

其次，受限墅令的影响，叠墅成为了开发商拉高溢价的理想产品。以高低配项目为例，开发商可利用高层住宅产品能够保证现金流的基本稳定和充足，又可通过叠墅产品来对冲高价拿地带来的高成本，放心大胆地利用叠墅产品的溢价能力扩大盈利规模。

对购房者而言，即便是同一个项目，购房者倘若购入面积相当的叠墅产品，则至少要比普通高层预算多出一两百万元。

以此前九堡板块的金地久峯汇为例：其高层住宅均价大致为32848-33788元/㎡，洋房房源均价为34028元/㎡，差距并不明显，而该项目叠墅产品均价则能达到46000元/㎡。

有天有地，自成一体的叠墅院落

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水涨船高与百花齐放

“叠墅热”走向何方

接下来，杭州的叠墅市场会朝怎样的方向发展？

随着杭州城市骨架进一步拓展，轨道交通建设的全面完善，无论是主城区还是余杭、萧山内热门板块叠墅产品的买入门槛必将水涨船高，且不同板块之间的差价或将由于地铁陆续开通而不断缩小。

另一方面，从目前发售的项目来看，开发商意在将叠墅产品控制在200㎡以下。更有像绿都鉴未来、上河宸章、银城·云谷天境以及联发藏珑大境这种面积段约为130-140㎡的小户型叠墅产品或将愈发受到市场欢迎。在此之前，市场上发售的150㎡以下的排屋别墅产品却不常见。

过往的排屋别墅等低密产品更多毗邻山景坡地或湖泊水系，自然景观相对优越，但在城市化进程不断深入的影响下，我们发现越来越多的叠墅产品不再绑定景观，很多开始向城市中心和副中心靠拢，有些甚至接近交通枢纽，比如桂语朝阳，实现了地铁零距离。

未来，杭州叠墅市场必将涌现出更多形态丰富、设计巧妙、工艺精湛的产品。这既是市场发展的必然结果，也是广大高端改善型家庭的热切需求。

叠墅项目迭代或将进入快车道