汉阳滨江楼盘 卖不动「汉阳滨江房价大跳水白菜价原价2万现15800起」

招商江山和樾（汉阳区-国博滨江)：将于2月19日加推6号楼，建面约118-138㎡户型，备案均价20895元/平，带3000元/平装修，认筹有95折优惠，折后均价约19850元/平，单价15800元/平起。

01直击楼盘疑虑

1、6号楼去年9月已经拿证，但现在才加推，折扣力度很吸引人！

即将加推的6号楼是去年9月拿的预售证，不过可能因为市场原因和项目自身节点规划，所以现在才正式加推。

在价格上，汉阳滨江的项目备案价均在2万以上，并且都有折扣。而招商江山和樾的价格在里面是比较有吸引力的。

此次加推的6号楼，备案均价20860元/平（带3000装修），认筹有5个点优惠，但打出了折后单价仅15800元/平起，按照6号楼一房一价中价格最低的一套房源，备案价18288元/平来算，大约是86折的力度！

对比周边项目，电建地产洺悦江湾备案均价备案均价20677元/平，据了解折后均价约18500元/平，绿城金地凤起听澜备案均价2.35-2.6万/平，前期折后单价也要2万/平起；卓越大江备案均价24282，特价房单价18xxx元/平起。所以招商江山和樾的价格还是比较有优势的，并且不临三环。

对比周边二手房，项目周边二手房主要就是国博新城的几个小区，均价在1.5-1.6万/平。

小区均价最低的是，国博新城华江府小区均价15417元/平，在售的房源大多单价也在15000多，不过因为未满两年，所以税费会比较高。招商江山和樾相比二手房来说，一线临江，加上带装修，品质规划也更高一些，所以综合优势比较大。

2、地块为L形，不方正，2栋南北朝向，4栋为东西朝向

项目体量比较小，而且地块不是常规的比较方正的形状，而是L形的，南北朝向的仅有2栋楼，4栋朝向都是东西朝向。不过项目的楼栋视野都比较开阔，前后基本无遮挡，东西朝向的楼栋直面长江，瞰江效果很好。此次加推的6号楼就是其中的南北朝向楼栋。

地块航拍：

地块规划图：

2、项目紧邻学校，会有噪音影响

项目紧邻规划的小学，7号楼、1号楼、3号楼与学校仅一墙之隔，会有噪音影响。

3、项目附近商业配套是短板，区域内没有多重利好规划，没有产业支撑

汉阳滨江板块有个最大的问题就是商业配套几乎为0，招商周边目前没有大型的商业配套，最近已建成的是经开永旺，其次周边国博规划有环球文化中心，但什么时候能建成也不知道。

此外区域内除了一个新港长江城和一个长江主轴两个概念可以谈谈外，未来没有多重利好规划，也没有产业，发展前景有限。但这个区域是非常宜居的，很安静，环境也很好。

楼盘优势：

1、项目位于三环内，一线临江，拥有稀缺的滨江资源。

2、项目旁边就是江滩公园，周边都是新小区，区域面貌不错，很宜居。

3、项目距离地铁很近，而且是三轨交汇，自驾通达性也很好，出行方便。

4、目前有折扣，性价比比较不错

02房源：共7栋楼 1270套房源

1、历史价格对比，项目6号楼备案均价较前期无变化，不过项目从首开到现在，两年多的时间，备案价格上涨过两次，价格从首开的18615元/平，上涨到20895元/平，整体上涨了2280元/平，涨幅约12.2%

2、对比周边新房和二手房，前面说过。

3、6号楼一房一价：

①起价18288元/平，出现在3楼2号房，建面约118㎡户型；最高价23538元/平，出现41层1号房，建面约138㎡房源。

②楼层差价，大多楼层差价在50-150元/平，少部分楼层差价在200-650元/平。

③总价最低的一套在217.2万，首付门槛在65.2万左右；最贵的一套在326.8万，首付约98万。

现阶段销售分析

一、加推房源如下 ：6号楼建面约118-138㎡户型，带装修出售

6号楼位于小区北侧，为南北朝向，南北比较开阔，基本无遮挡，不过观江视野一般。

6号楼为43层，1个单元，4梯4户，公摊约26.4%左右，中间户为建面约120平米户型，边户为建面约120平。

户型图如下：

建面约120平米户型，三室两厅两卫。该户型三开间朝东，东面有大阳台，可利用空间多，户型动静分区，主卧带有衣帽间和卫生间，舒适度高。

建面约140平米户型，四室两厅两卫，该户型很方正，三开间朝东，动静分区，私密性比较好，可优化的面积比较多。

二、前期开盘和备案：

根据房管局信息，项目目前已经备案了632套房源，剩余637套未备案。1、7、3号楼已经备案得差不多，剩余少量房源可售，2号楼则剩余房源量较多。

1号楼：

7号楼：

2号楼：

3号楼：

三：楼盘整体数据

招商江山和樾规划用地面积约4.4万㎡，总建筑面积约25.7万㎡，容积率4.29，绿地率30%，总计1270套房源，共计规划约1876个地下机动车位，车位配比约1：1.47，项目由6栋43-62层超高层住宅、一所幼儿园、部分社区商业组成。

经济技术指标：

项目地块为L型，其中1-4号楼为东西朝向，直面长江，景观视野非常好。6、7号楼南偏西约10°左右，瞰江效果不如1-4号楼。项目采用错落式布局，楼栋几乎都是前后无遮挡，采光视野都比较好。

项目为带装修交付，装修中大件有松下中央空调，墙面为壁纸。

在规划品质上项目采用的是半围合式L形的布局，打造七大主题园境，设有全龄儿童区、青年乐活区、老年活动区，在每栋的架空层还设置有多功能活动场地，丰富业主以及孩子的休闲生活。

景观会客厅效果图：

整个项目人车分流，设置4个车行入口，同时设置车行内院，人行入口则在主出入口单独设置，用风雨连廊串联起入户大堂。

项目主入口效果图：

03区位交通配套：汉阳滨江版块 近地铁

1、区位

招商江山和樾位于老关路与四新南路交汇处。从大区位上看，项目属于国博四滨江板块，一线临江，是长江主轴主城段片区，区域的环境非常不错，周边也都是新小区，面貌比较好，居住舒适度很高。

小区位：

北面：规划小学用地、四新南路、中学用地、绿城项目；

南面：兰玉街、电建项目；

西面：老关路、绿化用地和国博大道；

东面：拦江堤路、江滩公园、长江。

地块航拍（来源全景武汉）：

项目东面江景：

项目北面航拍：

项目南面航拍：

区位点评：项目周边基本都是住宅，旁边就有规划的中、小学，项目东面紧挨着汉阳江滩公园，目前已全线建成，居住环境非常好。

江滩公园实景：

2、交通：

地铁方面，项目距离已开通的地铁6号线国博中心南站约700多米，此外在国博中心南站还规划有11号线和16号线站点，所以是三轨道交汇，可以说是三地铁了，地铁出行非常便利。

自驾方面，目前可从门口的老关路转至四新南路，再转入国博大道或晴川大道，国博大道可与三环线、杨泗港快速通道和二环线实现互通，去往武昌非常便利，也能直接到达钟家村、汉口区域。

老关村路：

交通点评：项目不论是自驾还是地铁出行都很方便，通达性很强。

3、配套：

商业方面，项目自带约2000方商业，能够满足社区业主基本生活所需。项目距离经开永旺直线距离约2.5公里，地铁2站路可到，距离钟家村商圈直线距离约6.5公里，也可乘坐地铁直达。此外项目周边的国博规划有环球文化中心，但什么时候建成不确定。

教育方面，项目自带有一所幼儿园，紧挨着规划的钟家村小学，西北面还有规划的中学，距离都很近，后期业主小孩上学很方便。

医疗方面，项目距离永旺旁的亚心总医院直线距离也约2.5公里，地铁2站路可到，周边还有武汉市中医医院，距离项目直线距离约2.7公里，泰康同济医院距离项目直线距离约2.2公里。

配套点评：项目除了区域内的大体量商业比缺乏外，教育、医疗资源都有，不过后期周边几个小区交付，自带的社区商业也能满足日常生活所需（来源一姐楼评）。