小区会所被侵占,业主怎么办「别墅小区会所被卖了小区产权复杂困扰业主」

入住小区10多年，终于成立了第一届业主委员会，但四川成都双流区牧马山易城的业主们却发现，原本宣传广告中应该属于小区配套设施的会所产权已几经转手，目前产权在一个人名下。不仅如此，小区物业管理中心的部分用房，也出售给了开发商以外的公司和个人。

小区指示牌上标注“会所”

小区复杂的公共产权让业主们感到很困惑，开发商是否有权出售物业用房，出售前应不应该告知业主，业主是否有优先购买权？售房广告上有标注会所，作为小区商业配套，如果出售会所，会不会改变会所性质，从而不能再为小区业主提供服务？会所底楼的游泳池更衣间，是否应该属于全体业主，如果会所合法出售，那么更衣间的产权如何明确？这些问题困扰着业主们。

业委会清点共有产权

配套“会所”已被出售？

牧马山易城位于双流区胜利镇，全独栋别墅，前后花园，居住环境优美。收房入住后10多年，于2018年9月17日，小区几经周折地成立了第一届业主委员会，并聘请了一批业主作为业委会志愿者无偿参与工作。

“成立业委会之后，我们就开始清理小区的公共产权。”

小区业主、也是业委会志愿者成员之一的何先生告诉红星新闻记者，清理中，大家发现了蹊跷事，小区门口的会所被出售给了个人，但出售的公司名叫“成都交大万通置业有限公司（以下简称“交大万通”）”，可是，当时买房时，小区开发商是成都联盟新城置业有限公司（后证实已注销），“什么时候变成了交大万通？”

同时 ，小区物业的客户服务中心所在的一楼，其中一间房被出售给了个人，二楼的“客户服务中心”以及另一间房，所有权也在交大万通名下。“物业用房的面积也不够，规划上写的320平方米，但据我们了解，还有70平方米没有修。”何先生说。

购房合同和广告单

小区业主、志愿者之一的王女士也表示，购房时，说好了会所会有棋牌室、瑜伽馆等等，但自从2008年之后会所因为经营问题关门搁置，业主就再也没有享受过服务。

“消失”的物业管理用房面积？

小区复杂的公共产权让业主们感到很困惑，开发商是否有权出售物业用房，出售前应不应该告知业主，业主是否有优先购买权？售房广告上有标注会所，作为小区商业配套，如果出售会所，会不会改变会所性质，从而不能再为小区业主提供服务？会所底楼的游泳池更衣间，是否应该属于全体业主，如果会所合法出售，那么更衣间的产权如何明确？

广告中宣传“泛会所”

为了弄清楚这些问题，2019年3月，小区业委会正式通过小区前期物业，也就是成都交大智能物业管理有限公司递交了函，请求原开发商成都联盟新城置业有限公司当时的合作公司——成都交大房产开发有限公司协助小区业委会确权，但一直没能收到回复。

4月16日，红星新闻记者联系到双流区胜利镇统筹办公室相关工作人员。工作人员介绍说，4月11日，多个相关部门已确定，小区游泳池和绿地是属于小区公摊部分，至于规划的物管用房面积不足问题，哪些是公共产权范围，业主可到城管局查询档案。

4月18日上午，易城业委会副主任杨先生和志愿者黄先生来到双流区房产管理局，查询小区公共产权部分，经查询发现，仅有4栋，即目前小区物业服务中心所在楼栋中，物管用房面积分别为58.97平方米、226.65平方米，另有发电机房156.95平方米。

小区物业服务中心所在的4栋二层，不少房间为斜坡房，地处高度甚至不能满足一个成人直立行走，若这部分是物管用房，是否符合规划？

在一张小区规划总图上，有“技术经济指标”列表显示，物业管理用房325平方米，其中一期物业管理用房325平方米，但另一个“技术经济指标”上，有显示，其中一期物业管理用房230平方米，三期70平方米。

根据业委会此前搜集的资料显示，14栋，即业委会所说的“会所”一楼、二楼均为商业，且已经过户交易。业委会又提出，那么在“会所”下方、游泳池一旁的更衣室、接待台，权属问题又如何划分？

“开发商宣传资料上的会所以及现实小区内各种标识的会所指示牌都是会所，是不是涉嫌欺诈业主？”何先生提出疑问。

18日，红星新闻记者又电话联系双流区住房建设和交通局，相关工作人员表示，因处于机构改革期间，且商业小区的规划资料等一般是由开发商保存，相关部门属于备案管理，因此查询存在难度。

交大地产

不是“会所”具有独立商业产权

在这之前的16日，红星新闻记者来到交大地产公司，交大地产一负责人解释说，牧马山易城的开发商是成都联盟新城置业有限公司，现已注销，交大房产当时与新城联盟合作开发了牧马山易城项目。

针对业主关心的“会所”性质，该负责人解释，会所分为两种，一种是计入公摊面积的，归小区全体业主所有，另一种则是独立商业性质，办理了相关产权，归开发商所有，是可以销售的。易城项目的“会所”性质，属于后者。只是可能在出售前，租赁给此前的经营者后，经营者打着“会所”的广告（吸引业主）。该负责人出示了“会所”出售前的产权证复印件，规划用途为“商业”。

物业服务中心所在楼栋的商铺被出售

至于售出后，产权所有人利用该商业楼栋开展何种经营模式的活动，例如是餐饮还是其他，需要得到工商部门的许可，但因其所处位置，该商业楼栋的消费群体主要是来自小区业主和周边小区的业主，商家在打造时肯定会相应地考虑到，给本小区业主适当优惠服务和促销手段。

该“会所”商业楼栋中，与景观游泳池配套的更衣间、淋浴房等是否归业主所有，该负责人解释说，这需要到相关部门查询明确产权，若属于商业所有，那么此前可能是“会所”在经营时，临时提供了服务，有权收回，若属于公摊面积，则属于业主所有。

关于目前小区内物业办公室所在楼栋中两个房间为万通置业公司所有；另一个房间及“会所”均由万通置业出售给个人，该负责人解释，万通置业是交大和万通合作的一个项目，具体分配记不大清楚，但无论是以谁的名义，出售（商铺）的独立性和合法性，相关部门都是可以核查清楚的。例如业主所提出的物业用房面积不够的问题，如果与原规划不同，是无法通过政府部门验收的，更无法办理产权证。物业办公室所在的楼栋中，若是物管用房，会归还给业主，是商业部分，那么就会出售，也是办理了合法的产权手续的。

小区业主是否对小区商业部分有优先购买权？

该负责人解释，对任何商业性质的楼栋来说，都不存业主优先，例如普通项目中的底商部分，也无法保证100%的业主优先，这是正常的市场销售行为。

律师说法

A.泰和泰律师事务所律师刘秀认为，小区红线内商业配置也属于小区配套措施的一部分，但法律上没有这种“限制性产权”，如果会所产权是登记在开发商名下，开发商有权出售。如果开发商在销售时承诺“会所”用途是为业主服务的，开发商出售会所和改变用途的行为，构成违约，应向业主承担违约责任。

物管用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作，开发商应按规划配置物管用房，如果违反了规划，应由房地产行政管理部门处罚，同时应向业主承担违约责任。

游泳池的更衣室如果没有登记在开发商名下，这种公共配套设施应当属于全体业主共同所有。

开发商已注销，法律主体资格已经消灭。开发商和股东是两个不同的主体，股东对公司仅承担有限责任。除非有证据证明开发商的股东有滥用股东权利或人格混同，否则不能向开发商的股东要求索赔。

B.四川及第律师事务所律师邢连超认为，开发商在销售的过程中宣传的公共设施，后证实并非公共设施，这种行为实质上带有一定的欺骗性质，存在一定的虚假宣传，但针对这种虚假宣传，一般是进行行政方面的处罚，由于目前开发商已经注销，且时间间隔太长，这样的处罚也没有实质必要。

对于商业产权，如果已经取得产权，只要符合国家法律规定，就可以进行相应的经营，不存在产权限制，也不存在只针对业主提供服务。关于物管用房规划面积与实际面积不符，一般来说，都是以最后竣工之后物管用房面积在作为使用，即使存在比规划面积少，但这类属于公共设施面积减少，对于单个业主来说，很难进行维权。

至于负一楼的更衣间没有出售（记录）或者没有办理产权证，一般是计入了公摊，按照公共设施来进行使用，属于全体业主共同所有，由业委会进行管理和使用。

红星新闻记者 于遵素 摄影报道

编辑 刘静